가족간 부동산거래, 절세 포인트는

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한병준 < 국민은행 WM사업부 세무전문위원 >


최근 저금리 기조가 이어지면서 절세를 통한 세테크에 관심이 많아지고 있다. 특히 과세 강화 방안에 따라 미리 재산을 증여하려는 수요도 크다. 하지만 재산의 상속이나 증여에도 많은 세금이 따르게 마련이다.

만일 홍길동 씨가 아버지 보유의 주택 중 하나가 마음에 들어 이를 매입하려고 할 때 어떻게 하는 것이 좋을까. 시가에 준하는 가격에 자금 출처가 명백하다면 문제되지 않는다. 하지만 직계존비속이나 배우자에게 대가 없이 재산을 양도한 경우라면 증여로 추정한다. 하지만 이는 추정일 뿐이므로 실제 거래에 사용한 자금이 소득신고가 됐거나 대출받은 자금 등 그 출처가 명백하다면 정당한 매매 거래로 인정받는다는 설명이다.

유의해야 할 점은 그 매매가액이 다른 제3자 간에 거래하는 시가에 준하는 가격인지 확인해야 한다는 것이다. 시가로 볼 수 있는 가격에 못 미치는 금액으로 거래하면 해당 거래를 부인하고 정상 가격으로 세금을 부과한다. 따라서 통상 인정되는 시가를 미리 확인해 그 시가 범위 내에서 거래하고, 또 거래자금에 대한 출처를 입증할 수 있는 증빙을 마련해 두는 것이 좋다.

또 다른 예도 있다. 어떤 자산가가 창업하려는 아들을 돕기 위해 본인 소유 상가를 임대해주려고 한다고 가정해 보자. 자리를 잡을 때까지 임대료를 받지 않을 생각인데 혹시 세금과 관련해 무슨 문제가 있을까. 상속세 및 증여세법에서는 특수관계자 간 부동산을 무상으로 사용함으로써 얻은 이익이 1억원 이상인 경우 과세하도록 하고 있다. 원래 임대를 위해 내야 하는 월세가 합쳐서 1억3000여만원이라고 가정한다면 증여세율 20%를 적용받는다.

또 특수관계자 간에 무상 사용은 5년마다 과세한다. 부가가치세법 개정에 따라 2013년 2분기부터는 가족 간의 부동산 무상 사용도 부가가치세 과세 대상에 해당되기 때문에 유의해야 한다.

소득세법에서도 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우 부당행위에 해당된다. 이때 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때는 종합소득세 납세 의무가 발생한다. 자녀가 부모에게 돈을 빌릴 때도 살펴볼 필요가 있다. 세법상 특수관계자 간의 자금 대여는 증여로 볼 수 있다. 단 이때도 정당한 계약을 하고 합당한 이자와 원금 상환이 확인되는 경우는 괜찮다.

한병준 < 국민은행 WM사업부 세무전문위원 >