'9·1 부동산 대책' 이후…전문가 5인에 투자 전략 물었다
'9·1 대책' 어떻게 보나
'부동산 살리기' 일관된 신호
초과이익환수제 폐지 등 추가 규제완화도 나서야
재건축 시장 전망은
1987~90년 초반 단지 혜택
중층 이상 아파트 많은 분당·일산은 사업성 떨어져
여의도·동부이촌동, 기부채납 비율 완화 최대 수혜
[ 이현진/김진수 기자 ] 주변에서 집을 장만해야 하느냐는 문의가 많습니다. 올 하반기부터 내년 상반기에 집을 사라고 권합니다. 리스크가 상대적으로 낮은 재건축 아파트 일반 분양이 좋습니다.”
대형 건설사 재건축·재개발 담당자들이 이구동성으로 한 조언이다. 정부가 최근 내놓은 ‘9·1 부동산 대책’의 목적은 재정비 사업에 관한 규제를 풀어 사업 속도를 높이는 데 있다. 재건축 연한 규제를 30년으로 10년 단축하고 안전진단 때 주거환경 비중을 늘린다. 대표적인 재건축 대못으로 꼽히는 공공관리제 개선 방안도 담았다. 발표 후 수혜단지가 모여 있는 서울 강남권·목동·상계동 재건축 예정 단지는 매물이 사라지고 호가가 오르는 등 시장 반응도 뜨겁다.
재건축 아파트 투자 방향은 어떻게 달라질까. 정창두 대우건설 주택사업본부 상무, 최주황 GS건설 건축기획팀 부장, 천정민 현대건설 건축민간사업실 차장, 오승재 대림산업 도시정비사업팀장, 신원섭 미성DCM 사장 등 전문가들의 의견을 들어봤다.
▶‘9·1 대책’에 대해 총평을 한다면.
▷정 상무=서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동)의 재개발·재건축에 영향을 미칠 것이다. 올해 도심권 재정비 사업지에서 수주 물량이 나오고 분위기도 조금씩 나아지고 있었다. 이번 정책으로 정비사업이 활성화할 토대가 다져졌다. 강남 4구 외에도 상계동·목동 등 1987~1990년대 초반에 지어진 아파트 단지도 영향을 받는다. 다만 중층으로 이뤄진 단지는 사업성을 고민해 봐야 한다. 규제가 많이 풀렸지만, 초과이익환수제 폐지와 분양가 상한제 폐지 등 추가로 해결해야 할 문제가 많다.
▷천 차장=재건축 연한에 가까워진 아파트 주민이나 분양을 받고 싶어 하는 실수요자들은 이번 대책을 반기고 있다. 규제 완화가 반갑지만 실효성 측면에서 다소 아쉽다. 예컨대 재건축할 때 전용 85㎡ 이하 의무건설 비율을 완화한 것은 사실 의미가 없다. 이미 분양시장에서 소형평형이 인기가 높기 때문이다.
▷최 부장=이번 대책은 내용 자체보다 정부가 일관되게 부동산시장을 살리기 위해 여러 가지 조치를 취하고 있다는 면에서 긍정적이다.
▷오 팀장=기존에 사업을 진행하지 못하던 단지에 기회를 주는 정책이 포함됐다. 재건축 사업 때 지방자치단체가 조합에 요구하는 기부채납을 줄이겠다고 밝힌 게 대표적이다.
▷신 사장=택지개발촉진법을 폐지한다는 뜻은 외곽 신도시에서 대규모 공급을 중단하겠다는 뜻이다. 바꿔 말하면 도시재생사업을 통해 주택공급을 늘린다는 얘기다. 앞으로 시장의 방향이 도심 재생사업으로 바뀐다는 신호다.
▶재건축연한이 기존 40년에서 30년으로 줄었는데.
▷
오 팀장=연한이 줄었다고 모든 지역이 다 혜택을 보는 것은 아니다. 15층 안팎의 중층 밀집단지라도 용적률이 낮은 지역은 사업성이 있다. 예컨대 목동은 단지별로 용적률이 120~160% 정도로 달라서 사업성에 차이가 있다. 1~12단지까지는 저층과 중층이 섞여 있어 중층으로 이뤄진 13·14단지보다 상대적으로 유리하다.
▷정 상무=목동, 압구정, 상계, 중계동 등의 1987~1990년대 초 준공 단지를 수혜지역으로 꼽는다. 문정동 올림픽훼밀리아파트나 시영아파트도 수혜단지다. 분당이나 일산은 중층 이상 아파트가 모여 있어 용적률이 추가로 확보되지 않으면 사업성이 떨어질 가능성이 높다. 부산 등 지방의 일부 사업지도 투자를 검토해 볼 필요가 있다.
▷최 부장=재건축을 하려면 일단 분양가가 받쳐줘야 한다. 옛날처럼 시세보다 비싼 분양가를 받기는 어렵다. 그러나 강남 4구는 다른 곳보다 분양가가 높고 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 적기 때문에 사업을 추진하기 쉽다. 반면 재건축 연한이 안돼 리모델링을 추진하던 단지는 생각이 복잡해질 것이다. 리모델링과 재건축을 두고 저울질할 수 있다.
▷신 사장=개포동과 일원동 등지에는 과거 주택조합으로 지은 아파트가 있다. 우성아파트가 대표적이다. 이런 곳은 분양가가 높아질 여지가 있기 때문에 중층이라도 재건축 사업을 하면 원활하게 추진할 수 있다.
▶안전진단 완화의 수혜단지는.
▷신 사장=상계동에는 조립식 형태로 지은 아파트들이 있다. 당시 공사를 신속히 하기 위해 지은 것이다. 그런 단지는 구조안전성 진단을 받으면 재건축이 가능할 것이다.
▷오 팀장=구조안전에 큰 문제가 없더라도 생활이 불편할 경우 재건축을 허용했다. 지하주차장이 없는 아파트는 모두 해당이 된다.
▶조합지분과 일반분양 중에서 선택한다면.
▷최 부장=지분투자는 권하지 않는다. 일반분양하는 재건축·재개발 일반분양분을 사라고 권하겠다.
▷정 상무=조합 지분은 분양보다 가격은 저렴하지만 조합 설립단계부터 입주까지 많은 시간이 걸려 추가 비용이 더 들 수도 있다. 일반분양은 사업지에 웃돈(프리미엄)이 붙어 수익을 낼 수도 있지만 반대로 주택시장 여건이 나빠지면 손해를 볼 가능성도 크다. 우선순위를 명확히 정하고 합리적으로 선택해야 한다.
▷오 팀장=지분을 사면 목돈이 들어간다. 반면 일반분양은 계약금, 중도금 형태로 투자금을 나눠서 낼 수 있어 편하다.
▷신 사장=재개발 지역 가운데는 시세보다 조합원 거래가 낮게 형성된 지역이 있다. 주로 서대문과 영등포 쪽이다. 이런 곳은 꾸준히 발품을 팔고 직접 현장을 둘러본 뒤 선택해야 한다.
▶기부채납 기준 완화도 도움이 되나.
▷최 부장=사업을 진행할 때 어느 정도 예측할 수 있게 됐다. 예전에는 구청에서 기부채납을 어느 정도까지 요구할지 알 수 없어 갑자기 폭탄을 맞는 경우도 있었다. 하지만 기부채납 가이드라인이 만들어진다면 예컨대 최대 200억원, 이런 식으로 예상하고 대비할 수 있다는 얘기다.
▷천 차장=도시계획차원에서 기부채납은 분명히 필요하다. 다만 인센티브를 확실히 줘야 한다. 예를 들면 용적률을 법정 용적률까지 제대로 주는 것이다. 지금은 용적률 인센티브가 조금 부족한 편이다. 기부채납 가이드라인을 만든다면 긍정적이라고 본다.
▷신 사장=법으로 기부채납 비율을 완화시켜준다면 가장 혜택을 보는 지역은 여의도와 동부이촌동이다. 여의도는 현재 기본계획은 잡혀 있는데 구청에서 요구하는 기부채납 규모가 크다. 그래서 아파트 건축연한은 30년이 넘어가는데 사업 진행이 어려운 것이다. 주민과 지방자치단체의 감정 싸움이 깊어지면 건물은 낡고 갈등구조만 반복된다. 이런 부분을 해결하면 재건축 사업이 좀 더 활성화될 수 있다.
이현진/김진수 기자 apple@hankyung.com
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'9·1 대책' 어떻게 보나
'부동산 살리기' 일관된 신호
초과이익환수제 폐지 등 추가 규제완화도 나서야
재건축 시장 전망은
1987~90년 초반 단지 혜택
중층 이상 아파트 많은 분당·일산은 사업성 떨어져
여의도·동부이촌동, 기부채납 비율 완화 최대 수혜
[ 이현진/김진수 기자 ] 주변에서 집을 장만해야 하느냐는 문의가 많습니다. 올 하반기부터 내년 상반기에 집을 사라고 권합니다. 리스크가 상대적으로 낮은 재건축 아파트 일반 분양이 좋습니다.”
대형 건설사 재건축·재개발 담당자들이 이구동성으로 한 조언이다. 정부가 최근 내놓은 ‘9·1 부동산 대책’의 목적은 재정비 사업에 관한 규제를 풀어 사업 속도를 높이는 데 있다. 재건축 연한 규제를 30년으로 10년 단축하고 안전진단 때 주거환경 비중을 늘린다. 대표적인 재건축 대못으로 꼽히는 공공관리제 개선 방안도 담았다. 발표 후 수혜단지가 모여 있는 서울 강남권·목동·상계동 재건축 예정 단지는 매물이 사라지고 호가가 오르는 등 시장 반응도 뜨겁다.
재건축 아파트 투자 방향은 어떻게 달라질까. 정창두 대우건설 주택사업본부 상무, 최주황 GS건설 건축기획팀 부장, 천정민 현대건설 건축민간사업실 차장, 오승재 대림산업 도시정비사업팀장, 신원섭 미성DCM 사장 등 전문가들의 의견을 들어봤다.
▶‘9·1 대책’에 대해 총평을 한다면.
▷정 상무=서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동)의 재개발·재건축에 영향을 미칠 것이다. 올해 도심권 재정비 사업지에서 수주 물량이 나오고 분위기도 조금씩 나아지고 있었다. 이번 정책으로 정비사업이 활성화할 토대가 다져졌다. 강남 4구 외에도 상계동·목동 등 1987~1990년대 초반에 지어진 아파트 단지도 영향을 받는다. 다만 중층으로 이뤄진 단지는 사업성을 고민해 봐야 한다. 규제가 많이 풀렸지만, 초과이익환수제 폐지와 분양가 상한제 폐지 등 추가로 해결해야 할 문제가 많다.
▷천 차장=재건축 연한에 가까워진 아파트 주민이나 분양을 받고 싶어 하는 실수요자들은 이번 대책을 반기고 있다. 규제 완화가 반갑지만 실효성 측면에서 다소 아쉽다. 예컨대 재건축할 때 전용 85㎡ 이하 의무건설 비율을 완화한 것은 사실 의미가 없다. 이미 분양시장에서 소형평형이 인기가 높기 때문이다.
▷최 부장=이번 대책은 내용 자체보다 정부가 일관되게 부동산시장을 살리기 위해 여러 가지 조치를 취하고 있다는 면에서 긍정적이다.
▷오 팀장=기존에 사업을 진행하지 못하던 단지에 기회를 주는 정책이 포함됐다. 재건축 사업 때 지방자치단체가 조합에 요구하는 기부채납을 줄이겠다고 밝힌 게 대표적이다.
▷신 사장=택지개발촉진법을 폐지한다는 뜻은 외곽 신도시에서 대규모 공급을 중단하겠다는 뜻이다. 바꿔 말하면 도시재생사업을 통해 주택공급을 늘린다는 얘기다. 앞으로 시장의 방향이 도심 재생사업으로 바뀐다는 신호다.
▶재건축연한이 기존 40년에서 30년으로 줄었는데.
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오 팀장=연한이 줄었다고 모든 지역이 다 혜택을 보는 것은 아니다. 15층 안팎의 중층 밀집단지라도 용적률이 낮은 지역은 사업성이 있다. 예컨대 목동은 단지별로 용적률이 120~160% 정도로 달라서 사업성에 차이가 있다. 1~12단지까지는 저층과 중층이 섞여 있어 중층으로 이뤄진 13·14단지보다 상대적으로 유리하다.▷정 상무=목동, 압구정, 상계, 중계동 등의 1987~1990년대 초 준공 단지를 수혜지역으로 꼽는다. 문정동 올림픽훼밀리아파트나 시영아파트도 수혜단지다. 분당이나 일산은 중층 이상 아파트가 모여 있어 용적률이 추가로 확보되지 않으면 사업성이 떨어질 가능성이 높다. 부산 등 지방의 일부 사업지도 투자를 검토해 볼 필요가 있다.
▷최 부장=재건축을 하려면 일단 분양가가 받쳐줘야 한다. 옛날처럼 시세보다 비싼 분양가를 받기는 어렵다. 그러나 강남 4구는 다른 곳보다 분양가가 높고 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 적기 때문에 사업을 추진하기 쉽다. 반면 재건축 연한이 안돼 리모델링을 추진하던 단지는 생각이 복잡해질 것이다. 리모델링과 재건축을 두고 저울질할 수 있다.
▷신 사장=개포동과 일원동 등지에는 과거 주택조합으로 지은 아파트가 있다. 우성아파트가 대표적이다. 이런 곳은 분양가가 높아질 여지가 있기 때문에 중층이라도 재건축 사업을 하면 원활하게 추진할 수 있다.
▶안전진단 완화의 수혜단지는.
▷신 사장=상계동에는 조립식 형태로 지은 아파트들이 있다. 당시 공사를 신속히 하기 위해 지은 것이다. 그런 단지는 구조안전성 진단을 받으면 재건축이 가능할 것이다.
▷오 팀장=구조안전에 큰 문제가 없더라도 생활이 불편할 경우 재건축을 허용했다. 지하주차장이 없는 아파트는 모두 해당이 된다.
▶조합지분과 일반분양 중에서 선택한다면.
▷최 부장=지분투자는 권하지 않는다. 일반분양하는 재건축·재개발 일반분양분을 사라고 권하겠다.
▷정 상무=조합 지분은 분양보다 가격은 저렴하지만 조합 설립단계부터 입주까지 많은 시간이 걸려 추가 비용이 더 들 수도 있다. 일반분양은 사업지에 웃돈(프리미엄)이 붙어 수익을 낼 수도 있지만 반대로 주택시장 여건이 나빠지면 손해를 볼 가능성도 크다. 우선순위를 명확히 정하고 합리적으로 선택해야 한다.
▷오 팀장=지분을 사면 목돈이 들어간다. 반면 일반분양은 계약금, 중도금 형태로 투자금을 나눠서 낼 수 있어 편하다.
▷신 사장=재개발 지역 가운데는 시세보다 조합원 거래가 낮게 형성된 지역이 있다. 주로 서대문과 영등포 쪽이다. 이런 곳은 꾸준히 발품을 팔고 직접 현장을 둘러본 뒤 선택해야 한다.
▶기부채납 기준 완화도 도움이 되나.
▷최 부장=사업을 진행할 때 어느 정도 예측할 수 있게 됐다. 예전에는 구청에서 기부채납을 어느 정도까지 요구할지 알 수 없어 갑자기 폭탄을 맞는 경우도 있었다. 하지만 기부채납 가이드라인이 만들어진다면 예컨대 최대 200억원, 이런 식으로 예상하고 대비할 수 있다는 얘기다.
▷천 차장=도시계획차원에서 기부채납은 분명히 필요하다. 다만 인센티브를 확실히 줘야 한다. 예를 들면 용적률을 법정 용적률까지 제대로 주는 것이다. 지금은 용적률 인센티브가 조금 부족한 편이다. 기부채납 가이드라인을 만든다면 긍정적이라고 본다.
▷신 사장=법으로 기부채납 비율을 완화시켜준다면 가장 혜택을 보는 지역은 여의도와 동부이촌동이다. 여의도는 현재 기본계획은 잡혀 있는데 구청에서 요구하는 기부채납 규모가 크다. 그래서 아파트 건축연한은 30년이 넘어가는데 사업 진행이 어려운 것이다. 주민과 지방자치단체의 감정 싸움이 깊어지면 건물은 낡고 갈등구조만 반복된다. 이런 부분을 해결하면 재건축 사업이 좀 더 활성화될 수 있다.
이현진/김진수 기자 apple@hankyung.com
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