부동산 경매 투자 전략
年3% 이자로 경락잔금 80%까지 대출
1억짜리 물건 2000만원으로 투자 가능
물건 현장·건축물대장 확인 또 확인을
[ 이현일/조성근 기자 ]
○더이상 경매시장에서 돈벌기가 어렵다는 얘기인가
▷정 변호사=아니다. 여전히 경매시장에서 돈을 벌 수 있다. 그만큼 돈 되는 물건을 찾기가 어려워졌을 뿐이다. 이제는 경매가 대중화됐기 때문에 평범한 물건으로는 수익을 내기 힘들다. 특수물건을 공략해야 한다. 특수물건도 만만찮은 가격에 낙찰되지만 실력이 출중하면 남이 보지 못하는 기회가 보인다. 또 경매와 자신의 주특기를 경합하는 것도 좋다. 예를 들어 인테리어 전문가라면 경매와 인테리어를 접목할 수 있다. 허름한 집을 싸게 낙찰받은 뒤 인테리어를 해 차익을 거둘 수 있다.
▷최 변호사=내가 잘 아는 지역을 중심으로 나만이 아는 물건을 찾는 게 중요하다. 예컨대 사진으로 보면 투자가치 없어 보이는 아파트가 있다. 논·밭 한가운데 서 있는 나홀로 아파트가 그렇다. 그렇지만 이런 아파트 중에서도 임대 수요가 넘치는 곳이 있다. 이런 물건을 찾아야 한다. 투자방식과 투자지역을 분명히 하는 것도 좋다.
▷강 대표=과거 자본차익을 주로 추구했던 투자자들의 성향이 2009년 이후 임대수익을 중시하는 쪽으로 기울어졌다. 일반 수요자들 역시 시세차익을 바라고 위험이 큰 물건에 투자하는 것보다는 작지만 꾸준한 임대수익이 나오는 물건을 노리는 게 바람직하다.
연간 평균적으로 12만건의 물건이 새로 경매에 부쳐진다. 경매를 전업으로 하는 이들도 1년에 1000개 물건 정도밖에 검색하지 못한다. 그럼에도 돈 되는 물건이 없다고 한탄한다. 좋은 물건은 항상 있다. 다만 안목이 부족해서 어떤 물건이 좋은 물건인지 모를 뿐이다.
▷이 교수=경쟁을 피하는 게 상책이다. 나는 경매 물건은 쳐다보지 않는다. 경쟁이 너무 심하다. 주로 공매를 한다. 자산관리공사 공매뿐만 아니라 신탁회사 공매에도 적극 참가한다. 신탁회사 공매는 정보가 부족해 참여자가 아주 적다. 경매 실력과 성실함이 있다면 공매에서 기회를 발견할 수 있을 것이다.
○소액으로도 경공매 투자가 가능한가
▷강 대표=경락잔금 대출을 이용하면 된다. 예전과 달리 1금융권에서도 3%대 이자로 대출해준다. 총대금의 80%까지 대출로 납부할 수 있다. 1억원짜리 물건이라면 2000만원 정도만 있어도 투자할 수 있다. 경락잔금 대출의 경우 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제도 일반 담보대출에 비해 느슨하다.
입찰에 참여하기 전 미리 은행을 방문해 대출 상담을 받는 것이 좋다. 물건에 따라 어느 정도 대출받을 수 있는지 알 수 있다.
▷이 교수=최근 미국에서 내년까지 저금리를 유지하겠다고 발표했고 일본 역시 저금리 정책을 고수하고 있기 때문에 한국도 당분간 금리를 올릴 수 없을 것이다. 요즘 은행에서 1억원을 빌려도 한 달 이자가 30만원 정도밖에 안된다. 대출을 적극적으로 활용해야 할 시기다.
○경매시장의 새로운 트렌드는
▷정 변호사=믿을 수 있는 조력자가 많이 생겼다는 점이다. 과거에는 공인중개사나 무자격자들이 경매 컨설팅을 했다. 경매사고가 많이 발생한 이유다. 그러나 최근에는 경매 전문변호사들이 등장했다. 이런 변호사들이 경매컨설팅 교육 송무 서비스까지 제공한다.
▷최 변호사=오프라인보다 온라인이 강세다. 과거에는 오프라인 강좌를 통해 경매를 배우고 인맥을 형성했다. 지금은 인터넷 카페가 대세다. 카페에서 개설한 경매 강좌를 듣는다. 카페에 올라온 경험담을 통해 간접체험을 하고 카페활동으로 경매 인맥을 형성한다. 열심히 활동하면 고수들과 네트워크를 형성할 수도 있다. 질문과 댓글을 통해 궁금증을 해소한다.
▷강 대표=경매 참여의 목적도 시세차익에서 임대수익으로 옮겨가는 것 같다. 컨설팅을 의뢰하는 이들의 절반 이상이 수익형 부동산을 찾는다. 인구구조 변화, 저성장 등으로 시세차익을 기대하기는 무리라고 생각하는 이들이 많아졌다.
○입찰할 때 주의해야 할 점은
▷이 교수=요즘과 같이 경매 참여자가 많고 분위기가 좋을 때 부화뇌동하면 안된다. 입찰법정의 분위기에 휩쓸려 응찰가격을 높이는 실수를 하지 말라는 얘기다. 경매시장에서도 승자의 저주 공식이 통하는 경우가 많다. 미리 응찰가격 상한선을 정해 둬야 한다.
▷강 대표=물건을 낙찰받기 전 현장에 꼭 가본다는 원칙만 지켜도 고가낙찰을 피할 수 있다. 가격이 비교적 고른 아파트일지라도 인터넷 검색과 전화 문의만으로 동과 향에 따른 가격 편차를 가려낼 수 없다. 동(棟) 층 향에 따라 가격 편차가 큰 단지가 아주 많다. 공인중개사가 호가 뻥튀기를 하는 경우도 있다.
▷정 변호사=드물지만 주택 크기를 잘못 알고 응찰했다가 손해보는 경우가 있다. 오래된 아파트에서 이런 사례가 가끔 나온다.
▷최 변호사=수익형 부동산을 낙찰받을 때는 건축물 대장을 꼭 확인해야 한다. 불법 증축되거나 개조된 건물을 잘못 낙찰받았다가 낭패를 보는 사례가 가끔 있다. 원상 복구가 불가능해 건물 자체를 허물어야 하는 경우도 있다.
이현일/조성근 기자 hiuneal@hankyung.com
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年3% 이자로 경락잔금 80%까지 대출
1억짜리 물건 2000만원으로 투자 가능
물건 현장·건축물대장 확인 또 확인을
[ 이현일/조성근 기자 ]
○더이상 경매시장에서 돈벌기가 어렵다는 얘기인가
▷정 변호사=아니다. 여전히 경매시장에서 돈을 벌 수 있다. 그만큼 돈 되는 물건을 찾기가 어려워졌을 뿐이다. 이제는 경매가 대중화됐기 때문에 평범한 물건으로는 수익을 내기 힘들다. 특수물건을 공략해야 한다. 특수물건도 만만찮은 가격에 낙찰되지만 실력이 출중하면 남이 보지 못하는 기회가 보인다. 또 경매와 자신의 주특기를 경합하는 것도 좋다. 예를 들어 인테리어 전문가라면 경매와 인테리어를 접목할 수 있다. 허름한 집을 싸게 낙찰받은 뒤 인테리어를 해 차익을 거둘 수 있다.
▷최 변호사=내가 잘 아는 지역을 중심으로 나만이 아는 물건을 찾는 게 중요하다. 예컨대 사진으로 보면 투자가치 없어 보이는 아파트가 있다. 논·밭 한가운데 서 있는 나홀로 아파트가 그렇다. 그렇지만 이런 아파트 중에서도 임대 수요가 넘치는 곳이 있다. 이런 물건을 찾아야 한다. 투자방식과 투자지역을 분명히 하는 것도 좋다.
▷강 대표=과거 자본차익을 주로 추구했던 투자자들의 성향이 2009년 이후 임대수익을 중시하는 쪽으로 기울어졌다. 일반 수요자들 역시 시세차익을 바라고 위험이 큰 물건에 투자하는 것보다는 작지만 꾸준한 임대수익이 나오는 물건을 노리는 게 바람직하다.
연간 평균적으로 12만건의 물건이 새로 경매에 부쳐진다. 경매를 전업으로 하는 이들도 1년에 1000개 물건 정도밖에 검색하지 못한다. 그럼에도 돈 되는 물건이 없다고 한탄한다. 좋은 물건은 항상 있다. 다만 안목이 부족해서 어떤 물건이 좋은 물건인지 모를 뿐이다.
▷이 교수=경쟁을 피하는 게 상책이다. 나는 경매 물건은 쳐다보지 않는다. 경쟁이 너무 심하다. 주로 공매를 한다. 자산관리공사 공매뿐만 아니라 신탁회사 공매에도 적극 참가한다. 신탁회사 공매는 정보가 부족해 참여자가 아주 적다. 경매 실력과 성실함이 있다면 공매에서 기회를 발견할 수 있을 것이다.
○소액으로도 경공매 투자가 가능한가
▷강 대표=경락잔금 대출을 이용하면 된다. 예전과 달리 1금융권에서도 3%대 이자로 대출해준다. 총대금의 80%까지 대출로 납부할 수 있다. 1억원짜리 물건이라면 2000만원 정도만 있어도 투자할 수 있다. 경락잔금 대출의 경우 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제도 일반 담보대출에 비해 느슨하다.
입찰에 참여하기 전 미리 은행을 방문해 대출 상담을 받는 것이 좋다. 물건에 따라 어느 정도 대출받을 수 있는지 알 수 있다.
▷이 교수=최근 미국에서 내년까지 저금리를 유지하겠다고 발표했고 일본 역시 저금리 정책을 고수하고 있기 때문에 한국도 당분간 금리를 올릴 수 없을 것이다. 요즘 은행에서 1억원을 빌려도 한 달 이자가 30만원 정도밖에 안된다. 대출을 적극적으로 활용해야 할 시기다.
○경매시장의 새로운 트렌드는
▷정 변호사=믿을 수 있는 조력자가 많이 생겼다는 점이다. 과거에는 공인중개사나 무자격자들이 경매 컨설팅을 했다. 경매사고가 많이 발생한 이유다. 그러나 최근에는 경매 전문변호사들이 등장했다. 이런 변호사들이 경매컨설팅 교육 송무 서비스까지 제공한다.
▷최 변호사=오프라인보다 온라인이 강세다. 과거에는 오프라인 강좌를 통해 경매를 배우고 인맥을 형성했다. 지금은 인터넷 카페가 대세다. 카페에서 개설한 경매 강좌를 듣는다. 카페에 올라온 경험담을 통해 간접체험을 하고 카페활동으로 경매 인맥을 형성한다. 열심히 활동하면 고수들과 네트워크를 형성할 수도 있다. 질문과 댓글을 통해 궁금증을 해소한다.
▷강 대표=경매 참여의 목적도 시세차익에서 임대수익으로 옮겨가는 것 같다. 컨설팅을 의뢰하는 이들의 절반 이상이 수익형 부동산을 찾는다. 인구구조 변화, 저성장 등으로 시세차익을 기대하기는 무리라고 생각하는 이들이 많아졌다.
○입찰할 때 주의해야 할 점은
▷이 교수=요즘과 같이 경매 참여자가 많고 분위기가 좋을 때 부화뇌동하면 안된다. 입찰법정의 분위기에 휩쓸려 응찰가격을 높이는 실수를 하지 말라는 얘기다. 경매시장에서도 승자의 저주 공식이 통하는 경우가 많다. 미리 응찰가격 상한선을 정해 둬야 한다.
▷강 대표=물건을 낙찰받기 전 현장에 꼭 가본다는 원칙만 지켜도 고가낙찰을 피할 수 있다. 가격이 비교적 고른 아파트일지라도 인터넷 검색과 전화 문의만으로 동과 향에 따른 가격 편차를 가려낼 수 없다. 동(棟) 층 향에 따라 가격 편차가 큰 단지가 아주 많다. 공인중개사가 호가 뻥튀기를 하는 경우도 있다.
▷정 변호사=드물지만 주택 크기를 잘못 알고 응찰했다가 손해보는 경우가 있다. 오래된 아파트에서 이런 사례가 가끔 나온다.
▷최 변호사=수익형 부동산을 낙찰받을 때는 건축물 대장을 꼭 확인해야 한다. 불법 증축되거나 개조된 건물을 잘못 낙찰받았다가 낭패를 보는 사례가 가끔 있다. 원상 복구가 불가능해 건물 자체를 허물어야 하는 경우도 있다.
이현일/조성근 기자 hiuneal@hankyung.com
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