미니 신도시급(186만7000여㎡)인 서울 장위뉴타운 부동산 시장이 최근 부쩍 바빠졌다. 2005년 10월 뉴타운으로 지정된 이후 9년 만에 이주가 시작됐기 때문이다.장위2구역(코오롱글로벌)의 경우 사업시행 인가가 난 6개 구역 중 가장 빠르게 이주를 끝내고 철거 준비에 한창이다. 건물마다 철거 대상이라는 안내문이 붙어있어 재개발지역의 분위기를 반영하고 있다.
관리처분 총회를 끝낸 장위5구역(삼성물산), 장위1구역(삼성물산) 주민도 관리처분 인가를 기다리며 이사할 집들을 알아보느라 정신이 없다. 덕분에 1구역에는 새로운 중개업소가 등장, 재개발 이주 전문이라는 틈새시장을 공략하고 있다.
또 이미 사업시행 인가를 받고 관리처분 인가를 준비 중인 4·7·10구역도 마음이 바쁘긴 마찬가지다. 모두 내년 중으로 관리처분 인가를 받는 것을 목표로 하고 있다. 이렇게 되면 2016년이면 장위뉴타운의 절반 이상이 이주하는 셈이다.
이주 수요를 감안한다면 뉴타운에서 제외됐지만 동북선 경전철 역세권이 될 장위12구역이나 단독과 다가구가 많은 장위13구역의 매물을 선점해 두는 것도 좋은 투자 방법이다. 12구역과 13구역은 뉴타운지역에서 제외된 후 아파트보다 단독이나 다가구를 선호하는 고객 중심으로 시장이 빠르게 재편됐다.
장위동의 일부 중개업소에는 사업시행 인가가 난 구역을 중심으로 급매물을 찾는 투자자들의 전화문의와 방문이 활발하다. 하지만 집주인들이 매도를 꺼리고 있어 매수자에게 권유할 투자물건이 많지 않다. 관리처분 단계를 눈앞에 둔 장위뉴타운의 여러 구역은 용적률을 높여왔다. 이로 인해 다른 재개발지역에 비해 조합원 비율이 낮아 사업성이 우수하다. 또 추가 분담금을 입주 때 한꺼번에 내는 조건이어서 조합원들은 입주 때까지 자금 부담이 거의 없다.
실수요자들에겐 내집 마련을 할 수 있는 좋은 기회다. 예를 들어 장위5구역(비례율 108%)의 권리금이 2억원인 전용 59㎡(24평형) 매물(조합원 분양가 33㎡당 1280만원)의 경우 감정평가 금액의 60%는 무이자로, 10%는 유이자로 이주비를 지급받는다. 이사비용 2000만원(무상 1000만원, 무이자 대여 1000만원)도 받는다. 이 물건을 구입한 투자자는 약간의 프리미엄과 적은 비용으로 24평 아파트 입주권을 취득하게 된다.
미니 신도시급 친환경 단지로 조성되는 장위뉴타운과 일반 재개발구역의 차이를 머릿속으로 그려보기를 권한다. 물건이 귀하다 해도 잘 찾아보면 급매물은 분명히 중개업소에 숨겨져 있다.
서승혜 < 서울시 성북구 장위뉴타운 황금공인 대표 > (02)918-8959
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