Money Plus
고수에게 듣는다 - 상가 투자컨설팅 전문기업 탑스리얼티 경국현 대표
시장·가치·환경분석은 필수
현금흐름 따져본 후 최종 결정
경험 부족할 땐 근린상가부터
환금성 고려해 투자처 골라야
[ 김병근 기자 ]
“부동산(주택) 경기가 장기간 침체된 탓에 돈의 흐름이 꽉 막혀 있었습니다. 그런데 저금리가 마중물 역할을 하면서 수익형 부동산으로 돈이 집중되기 시작했어요. 7~8년 전 일부 베이비부머들이 시작한 상가 투자가 대세로 자리매김할 것입니다.”
상가투자컨설팅 전문기업 탑스리얼티의 경국현 대표(사진)는 “수익형 부동산 인기는 갈수록 높아질 것”이라며 이같이 말했다. 경 대표는 “저금리 영향으로 아파트 등을 팔아 한 번의 시세차익을 올리는 시대는 가고, 상가 등을 통해 월급처럼 다달이 소득을 받는 시대가 왔다”며 “투자에 목마른 이들에게 수익형 부동산은 지금이 기회가 될 수 있다”고 덧붙였다.
그는 ‘수익을 낼 수 있는 부동산’을 수익형 부동산으로 정의했다. 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 사무실(오피스), 빌딩, 고시원 등 대부분 건축물이 해당한다. 이 중 상가가 가장 대표적이지만 투자에 가장 신중하게 접근해야 하는 상품이라고 규정했다. 경 대표는 “상가는 아파트와 달리 시세가 일반에 공개되지 않고 같은 건물, 같은 층 상가 가격이 천차만별일 정도로 개별성이 강하다”며 “다른 부동산보다 투자에 큰 돈이 들기 때문에 자칫하면 30년 직장 다니며 모은 퇴직금을 한 번에 날릴 수 있다”고 경고했다.
상가 투자를 잘할 수 있는 비법은 뭘까. 경 대표는 ‘시장분석-가치분석-환경분석-캐시플로-의사결정’ 5단계론을 제시했다. 그는 “가장 먼저 동탄(경기 화성), 위례(서울·경기 성남·하남) 등 큰 지역을 보기 전에 자신이 사려는 상가 자체를 분석하라”고 조언해다. 평면, 배치, 동선 등 미시적인 부분을 꼼꼼하게 파악하는 게 최우선이라는 얘기다.
시장 분석이 끝나면 가치분석 차례다. 가치란 수익률을 말한다. 그는 “시세차익을 기대할 수 있는 시대가 아니기 때문에 수익률 분석을 통해 가치가 있는지 없는지를 파악하라”고 당부했다.
다음은 환경 분석이다. 동탄, 위례, 마곡 등 거시적인 환경이다. 그는 “시장 및 가치분석이 끝난 후 상권, 교통량, 유동인구, 배후지 등 환경을 분석하는 게 바른 순서”라며 “마곡이 뜨니까 마곡으로 간다는 식의 불나방식 투자는 위험하다”고 경고했다.
마지막으로 현금과 대출을 조합하고 정말로 투자하는 게 좋은 선택인지 최종 결정하는 일이 남는다. 경 대표는 “다섯 단계 중에서도 수익률 분석을 가장 꼼꼼하게 해야 한다”고 거듭 강조했다. 10명 중 9명이 환경에 현혹돼 투자에 실패한다는 것이다.
경 대표는 상가 투자에도 단계가 있다고 말한다. 상가의 종류가 많은 만큼 상대적으로 쉬운 것부터 해보라는 조언이다. 상가는 근린상가, 단지 내 상가, 주상복합상가, 지식산업센터 상가, 파생상가(관공서 및 병원 등), 역세권 중심상업지상가 등으로 구분한다. 경 대표는 경험이 부족한 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 상가로 근린상가를 꼽았다. 그는 “단지 내 상가는 초창기엔 좋지만 주변에 근린상가가 생기면서 소비자가 빠져나갈 우려가 크다”며 “처음에는 근린상가 투자로 시작하는 게 실패 확률을 줄일 수 있는 안전한 방법”이라고 말했다.
그는 또 환금성까지 고려해 투자처를 고를 것을 권했다. 경 대표는 “되팔 수 없는 상품은 사는 게 아니다”며 “평생 가지고 갈 마음이 없는 한 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 없는 상품을 사면 안 된다”고 강조했다.
김병근 기자 bk11@hankyung.com
고수에게 듣는다 - 상가 투자컨설팅 전문기업 탑스리얼티 경국현 대표
시장·가치·환경분석은 필수
현금흐름 따져본 후 최종 결정
경험 부족할 땐 근린상가부터
환금성 고려해 투자처 골라야
[ 김병근 기자 ]
“부동산(주택) 경기가 장기간 침체된 탓에 돈의 흐름이 꽉 막혀 있었습니다. 그런데 저금리가 마중물 역할을 하면서 수익형 부동산으로 돈이 집중되기 시작했어요. 7~8년 전 일부 베이비부머들이 시작한 상가 투자가 대세로 자리매김할 것입니다.”
상가투자컨설팅 전문기업 탑스리얼티의 경국현 대표(사진)는 “수익형 부동산 인기는 갈수록 높아질 것”이라며 이같이 말했다. 경 대표는 “저금리 영향으로 아파트 등을 팔아 한 번의 시세차익을 올리는 시대는 가고, 상가 등을 통해 월급처럼 다달이 소득을 받는 시대가 왔다”며 “투자에 목마른 이들에게 수익형 부동산은 지금이 기회가 될 수 있다”고 덧붙였다.
그는 ‘수익을 낼 수 있는 부동산’을 수익형 부동산으로 정의했다. 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 사무실(오피스), 빌딩, 고시원 등 대부분 건축물이 해당한다. 이 중 상가가 가장 대표적이지만 투자에 가장 신중하게 접근해야 하는 상품이라고 규정했다. 경 대표는 “상가는 아파트와 달리 시세가 일반에 공개되지 않고 같은 건물, 같은 층 상가 가격이 천차만별일 정도로 개별성이 강하다”며 “다른 부동산보다 투자에 큰 돈이 들기 때문에 자칫하면 30년 직장 다니며 모은 퇴직금을 한 번에 날릴 수 있다”고 경고했다.
상가 투자를 잘할 수 있는 비법은 뭘까. 경 대표는 ‘시장분석-가치분석-환경분석-캐시플로-의사결정’ 5단계론을 제시했다. 그는 “가장 먼저 동탄(경기 화성), 위례(서울·경기 성남·하남) 등 큰 지역을 보기 전에 자신이 사려는 상가 자체를 분석하라”고 조언해다. 평면, 배치, 동선 등 미시적인 부분을 꼼꼼하게 파악하는 게 최우선이라는 얘기다.
시장 분석이 끝나면 가치분석 차례다. 가치란 수익률을 말한다. 그는 “시세차익을 기대할 수 있는 시대가 아니기 때문에 수익률 분석을 통해 가치가 있는지 없는지를 파악하라”고 당부했다.
다음은 환경 분석이다. 동탄, 위례, 마곡 등 거시적인 환경이다. 그는 “시장 및 가치분석이 끝난 후 상권, 교통량, 유동인구, 배후지 등 환경을 분석하는 게 바른 순서”라며 “마곡이 뜨니까 마곡으로 간다는 식의 불나방식 투자는 위험하다”고 경고했다.
마지막으로 현금과 대출을 조합하고 정말로 투자하는 게 좋은 선택인지 최종 결정하는 일이 남는다. 경 대표는 “다섯 단계 중에서도 수익률 분석을 가장 꼼꼼하게 해야 한다”고 거듭 강조했다. 10명 중 9명이 환경에 현혹돼 투자에 실패한다는 것이다.
경 대표는 상가 투자에도 단계가 있다고 말한다. 상가의 종류가 많은 만큼 상대적으로 쉬운 것부터 해보라는 조언이다. 상가는 근린상가, 단지 내 상가, 주상복합상가, 지식산업센터 상가, 파생상가(관공서 및 병원 등), 역세권 중심상업지상가 등으로 구분한다. 경 대표는 경험이 부족한 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 상가로 근린상가를 꼽았다. 그는 “단지 내 상가는 초창기엔 좋지만 주변에 근린상가가 생기면서 소비자가 빠져나갈 우려가 크다”며 “처음에는 근린상가 투자로 시작하는 게 실패 확률을 줄일 수 있는 안전한 방법”이라고 말했다.
그는 또 환금성까지 고려해 투자처를 고를 것을 권했다. 경 대표는 “되팔 수 없는 상품은 사는 게 아니다”며 “평생 가지고 갈 마음이 없는 한 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 없는 상품을 사면 안 된다”고 강조했다.
김병근 기자 bk11@hankyung.com
관련뉴스
