현장에서
여야, '부동산 3法' 합의하며
8% 전환율 상한 인하 추진키로
중개업소 "시장선 쓰임 없어져"
이현진 건설부동산부 기자 apple@hankyung.com
[ 이현진 기자 ]
“전·월세 전환율에 상한선이 있는 줄도 몰랐습니다. 시장에선 이미 사문화(死文化)됐다는 의미죠.”
분양가 상한제 탄력적용 등 ‘부동산 3법(法)’ 여야 합의에 대한 시장 반응을 취재하기 위해 지난 26일 방문한 서울 마포구의 한 중개업소 김모 대표는 전·월세 전환율 얘기부터 꺼냈다. 정치권이 지난 23일 ‘부동산 3법’ 국회 통과를 합의하면서 전·월세 전환율 상한선의 하향 조정을 합의문에 끼워넣은 것을 두고 하는 말이었다. 이 관계자는 “전·월세 전환율을 파악하는 건 쉽지 않기 때문에 실제 계약할 때 이를 활용하는 경우는 드물다”며 “주변 시세나 원래 받던 임대료가 기준인데, 이를 법으로 못박는 건 이해할 수 없다”고 말했다.
전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이율이다. 예컨대 집주인이 전세보증금 3억원을 2억원으로 낮추면서 월세 50만원(연간 600만원)을 받는다면 전·월세 전환율은 6%가 된다. 지금은 임대차보호법에 따라 기준금리의 4배(현재 금리기준 8%)나 10% 가운데 낮은 것(8%)을 상한선으로 적용하고 있다. 국토교통부는 이를 6% 수준까지 낮출 계획인 것으로 알려졌다.
그러나 시장에선 전·월세 전환율 상한제라는 규정은 사문화돼 있었다. 전·월세 전환율은 기존 임대차 계약을 수정할 때 적용되는 개념으로 새로 임대차 계약을 맺을 경우엔 의미가 없기 때문이다. 부동산 시장 상황에 민감하게 대응할 수밖에 없는 중개업소 관계자들조차 처음 듣는 얘기라고 말한다.
먼저 전·월세 전환율과 월세 수익률은 다른 개념이다. 정부가 전환율 상한선을 8%에서 6%대로 낮추면 월세가 떨어질까. 아니다. 집주인이 월세를 그대로 둔 채 전세 보증금을 올려버리면 전환율은 내려간다. 인위적인 전환율 규제가 시장에선 다른 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.
기관마다 전환율 집계도 제각각이다. 현재 전환율을 산출하는 기관은 서울시와 한국감정원, 국민은행 세 곳이다. 서울시가 집계한 지난 3분기 서울지역 주택의 평균 전환율은 7.2%다. 같은 기간 한국감정원은 5.8%라고 발표했다. 국민은행은 오피스텔만 집계하고 있다.
전환율이 상한선을 넘어도 제재할 방법은 없다. 지금도 서울 중구 마포구 등의 다가구주택 전환율은 9~10%대다. 법적 구속력도 없는 규제로 불안감만 키울 수 있다는 우려가 그래서 나온다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “세입자 주거 안정도 중요하지만 집주인의 적정 수익률이 보장되지 않으면 장기적으로 임대주택 공급은 줄어들 수밖에 없다”고 강조했다.
전환율이 6~8%에 이른다고 집주인이 은행 이자(시중금리 연 2%)보다 3~4배 많은 수익을 취하는 것은 아니라는 지적도 있다. 서울시 주택정책실 관계자는 “집을 살 때 빌린 대출 이자, 각종 세금, 집값 하락에 대한 리스크 등은 전·월세 전환율에 포함돼 있지 않다”고 설명했다.
이현진 건설부동산부 기자 apple@hankyung.com
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여야, '부동산 3法' 합의하며
8% 전환율 상한 인하 추진키로
중개업소 "시장선 쓰임 없어져"
이현진 건설부동산부 기자 apple@hankyung.com
[ 이현진 기자 ]
“전·월세 전환율에 상한선이 있는 줄도 몰랐습니다. 시장에선 이미 사문화(死文化)됐다는 의미죠.”분양가 상한제 탄력적용 등 ‘부동산 3법(法)’ 여야 합의에 대한 시장 반응을 취재하기 위해 지난 26일 방문한 서울 마포구의 한 중개업소 김모 대표는 전·월세 전환율 얘기부터 꺼냈다. 정치권이 지난 23일 ‘부동산 3법’ 국회 통과를 합의하면서 전·월세 전환율 상한선의 하향 조정을 합의문에 끼워넣은 것을 두고 하는 말이었다. 이 관계자는 “전·월세 전환율을 파악하는 건 쉽지 않기 때문에 실제 계약할 때 이를 활용하는 경우는 드물다”며 “주변 시세나 원래 받던 임대료가 기준인데, 이를 법으로 못박는 건 이해할 수 없다”고 말했다.
전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이율이다. 예컨대 집주인이 전세보증금 3억원을 2억원으로 낮추면서 월세 50만원(연간 600만원)을 받는다면 전·월세 전환율은 6%가 된다. 지금은 임대차보호법에 따라 기준금리의 4배(현재 금리기준 8%)나 10% 가운데 낮은 것(8%)을 상한선으로 적용하고 있다. 국토교통부는 이를 6% 수준까지 낮출 계획인 것으로 알려졌다.
그러나 시장에선 전·월세 전환율 상한제라는 규정은 사문화돼 있었다. 전·월세 전환율은 기존 임대차 계약을 수정할 때 적용되는 개념으로 새로 임대차 계약을 맺을 경우엔 의미가 없기 때문이다. 부동산 시장 상황에 민감하게 대응할 수밖에 없는 중개업소 관계자들조차 처음 듣는 얘기라고 말한다.
먼저 전·월세 전환율과 월세 수익률은 다른 개념이다. 정부가 전환율 상한선을 8%에서 6%대로 낮추면 월세가 떨어질까. 아니다. 집주인이 월세를 그대로 둔 채 전세 보증금을 올려버리면 전환율은 내려간다. 인위적인 전환율 규제가 시장에선 다른 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.
기관마다 전환율 집계도 제각각이다. 현재 전환율을 산출하는 기관은 서울시와 한국감정원, 국민은행 세 곳이다. 서울시가 집계한 지난 3분기 서울지역 주택의 평균 전환율은 7.2%다. 같은 기간 한국감정원은 5.8%라고 발표했다. 국민은행은 오피스텔만 집계하고 있다.
전환율이 상한선을 넘어도 제재할 방법은 없다. 지금도 서울 중구 마포구 등의 다가구주택 전환율은 9~10%대다. 법적 구속력도 없는 규제로 불안감만 키울 수 있다는 우려가 그래서 나온다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “세입자 주거 안정도 중요하지만 집주인의 적정 수익률이 보장되지 않으면 장기적으로 임대주택 공급은 줄어들 수밖에 없다”고 강조했다.
전환율이 6~8%에 이른다고 집주인이 은행 이자(시중금리 연 2%)보다 3~4배 많은 수익을 취하는 것은 아니라는 지적도 있다. 서울시 주택정책실 관계자는 “집을 살 때 빌린 대출 이자, 각종 세금, 집값 하락에 대한 리스크 등은 전·월세 전환율에 포함돼 있지 않다”고 설명했다.
이현진 건설부동산부 기자 apple@hankyung.com
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