정부 임대주택사업 지원에 리츠 성황...소규모·안정적 구조에 투자자 눈길
이 기사는 01월09일(11:26) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다
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'찔러봐서도 안되는 감'이었던 부동산 개발사업에 대한 시장의 인식이 달라지고 있다. 이전보다 리스크를 낮춘 안정적인 구조를 제시하면서 수익성 높은 사업을 찾는 투자자들이 관심이 쏠리고 있다.
◆오피스빌딩, 투자수익률 '하락'...개발사업 리스크 '하락'
지난해 하반기부터 부동산 개발사업에 부동산업계가 주목하기 시작했다. 기존에 수익을 내던 오피스빌딩, 비즈니스호텔 등에서 신규 투자 매물을 찾기 어려워졌고, 수익률도 떨어졌기 때문이다. 그동안 투자자들은 높은 투자 리스크로 개발사업은 거들떠도 보지 않았다. 조단위의 대형 프로젝트파이낸싱(PF)도 속수무책으로 무너지고, PF사업을 보증한 건설사들도 법정관리와 워크아웃에 들어가면서 개발사업은 '못 먹는 감'이 아닌 '찔러봐서도 안되는 감'이 됐다.
기존 부실사업장은 건설사들의 부도 이후 대부분 정리되면서 리스크는 대폭 줄었다. 하지만 여전히 리스크를 부담스러워하는 투자자들로 자금 조달이 쉽지 않아 아직 매물로만 남아있다. 신규 개발사업은 대기업 그룹 차원에서 진행하는 사업 외에는 기존 개발사업의 진행만이 이뤄졌다. 대기업 차원에서 이뤄지는 개발사업도 자체 보유 자금으로 계열사를 통해 사업을 하기 때문에 투자자들이 끼어들 여지가 없었다.
◆정부 임대주택 지원방안 제시...임대주택리츠 '활발'
그러나 지난해 정부가 임대주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 민간자본 투자를 권장하면서 분위기가 전환됐다. 정부는 민간자본 투자를 유대해 임대주택을 늘리고, LH의 부채를 줄이자 공공임대주택리츠를 도입했다. 국토교통부는 2017년까지 총 6만가구를 공공임대주택리츠로 공급한다는 계획을 세웠다. 지난해 3호까지 영업인가를 받아 1만2146가구를 공급하게 됐고, 올해에도 1만가구 이상을 지을 예정이다.
민간이 제안해서 주택기금과 공동출자로 진행되는 임대주택리츠도 이뤄지고 있다. 민간제안 임대주택리츠는 사업제안자가 주택기금과 공동출자해 임대사업을 진행하면서 분양 리스크를 줄이고, 기관 투자가에게는 안정적인 투자처가 될 수 있다. 현재 용산구 동자동에 오피스텔 567실을 공급하는 개발사업과 강동구 길동에 도시형 생황주택과 오피스텔 191실을 임대주택으로 공급하는 사업이 진행 중이다.
순수하게 민간자본만으로 운영하는 임대주택리츠도 활발하게 진행 중이다. 규모는 1000억원 미만으로 작지만, 개발사업의 리스크를 줄이고 수익률을 높일 수 있는 구조를 고민했다. 양주옥정주택개발리츠, 청라주택개발전문리츠, 코크렙하우징제1호 위탁관리리츠 등이 인가 승인을 받고 사업을 추진 중이다. 아직 분양 및 착공에 들어간 단계는 아니지만 올해 이런 구조의 민간 임대주택리츠가 계속 쏟아져 나올 것으로 예상되고 있다. 한 부동산자산운용사 관계자는 "아직까지는 개발 규모가 작아 투자수익도 크진 않다"면서 "개발리츠 노하우가 쌓이면서 2015년에는 보다 대형리츠도 등장할 것으로 기대된다"고 설명했다.
대토개발리츠도 떠오르고 있다. 이 리츠는 LH로부터 대토보상권을 받은 주민들이 보상권을 현물로 출자해 설립한 리츠다. 대토보상을 받은 토지는 시중가보다 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 점에서 수익률을 높일 수 있다. 경우AMC가 2년여의 준비기간 끝에 동탄2지구에 2호 리츠까지 승인을 받고 착공을 준비하고 있다. 생보부동산신탁도 동탄2지구를 대상으로 대토개발리츠 승인을 받았다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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'찔러봐서도 안되는 감'이었던 부동산 개발사업에 대한 시장의 인식이 달라지고 있다. 이전보다 리스크를 낮춘 안정적인 구조를 제시하면서 수익성 높은 사업을 찾는 투자자들이 관심이 쏠리고 있다.
◆오피스빌딩, 투자수익률 '하락'...개발사업 리스크 '하락'
지난해 하반기부터 부동산 개발사업에 부동산업계가 주목하기 시작했다. 기존에 수익을 내던 오피스빌딩, 비즈니스호텔 등에서 신규 투자 매물을 찾기 어려워졌고, 수익률도 떨어졌기 때문이다. 그동안 투자자들은 높은 투자 리스크로 개발사업은 거들떠도 보지 않았다. 조단위의 대형 프로젝트파이낸싱(PF)도 속수무책으로 무너지고, PF사업을 보증한 건설사들도 법정관리와 워크아웃에 들어가면서 개발사업은 '못 먹는 감'이 아닌 '찔러봐서도 안되는 감'이 됐다.
기존 부실사업장은 건설사들의 부도 이후 대부분 정리되면서 리스크는 대폭 줄었다. 하지만 여전히 리스크를 부담스러워하는 투자자들로 자금 조달이 쉽지 않아 아직 매물로만 남아있다. 신규 개발사업은 대기업 그룹 차원에서 진행하는 사업 외에는 기존 개발사업의 진행만이 이뤄졌다. 대기업 차원에서 이뤄지는 개발사업도 자체 보유 자금으로 계열사를 통해 사업을 하기 때문에 투자자들이 끼어들 여지가 없었다.
◆정부 임대주택 지원방안 제시...임대주택리츠 '활발'
그러나 지난해 정부가 임대주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 민간자본 투자를 권장하면서 분위기가 전환됐다. 정부는 민간자본 투자를 유대해 임대주택을 늘리고, LH의 부채를 줄이자 공공임대주택리츠를 도입했다. 국토교통부는 2017년까지 총 6만가구를 공공임대주택리츠로 공급한다는 계획을 세웠다. 지난해 3호까지 영업인가를 받아 1만2146가구를 공급하게 됐고, 올해에도 1만가구 이상을 지을 예정이다.
민간이 제안해서 주택기금과 공동출자로 진행되는 임대주택리츠도 이뤄지고 있다. 민간제안 임대주택리츠는 사업제안자가 주택기금과 공동출자해 임대사업을 진행하면서 분양 리스크를 줄이고, 기관 투자가에게는 안정적인 투자처가 될 수 있다. 현재 용산구 동자동에 오피스텔 567실을 공급하는 개발사업과 강동구 길동에 도시형 생황주택과 오피스텔 191실을 임대주택으로 공급하는 사업이 진행 중이다.
순수하게 민간자본만으로 운영하는 임대주택리츠도 활발하게 진행 중이다. 규모는 1000억원 미만으로 작지만, 개발사업의 리스크를 줄이고 수익률을 높일 수 있는 구조를 고민했다. 양주옥정주택개발리츠, 청라주택개발전문리츠, 코크렙하우징제1호 위탁관리리츠 등이 인가 승인을 받고 사업을 추진 중이다. 아직 분양 및 착공에 들어간 단계는 아니지만 올해 이런 구조의 민간 임대주택리츠가 계속 쏟아져 나올 것으로 예상되고 있다. 한 부동산자산운용사 관계자는 "아직까지는 개발 규모가 작아 투자수익도 크진 않다"면서 "개발리츠 노하우가 쌓이면서 2015년에는 보다 대형리츠도 등장할 것으로 기대된다"고 설명했다.
대토개발리츠도 떠오르고 있다. 이 리츠는 LH로부터 대토보상권을 받은 주민들이 보상권을 현물로 출자해 설립한 리츠다. 대토보상을 받은 토지는 시중가보다 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 점에서 수익률을 높일 수 있다. 경우AMC가 2년여의 준비기간 끝에 동탄2지구에 2호 리츠까지 승인을 받고 착공을 준비하고 있다. 생보부동산신탁도 동탄2지구를 대상으로 대토개발리츠 승인을 받았다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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