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고수에게 듣는다 - 김대형 마스턴투자운용 대표
서초동 삼성타운·광화문 등
업무 밀집지역 배후단지 유망
주거용 부동산보다는
상업용이 수익성 더 높아
[ 김진수 기자 ]
“부동산은 공급이 수요를 창출하기도 합니다. 오피스빌딩 신축이나 대규모 주거시설의 공급이 인구를 유입하고 또 다른 공간 수요를 창출하는 겁니다. 위례신도시 하남미사지구 동탄2신도시 등 택지지구도 마찬가지입니다. 배후 수요가 든든한 도심 업무 밀집지역 주변 주거지도 좋은 투자처입니다.”
김대형 마스턴투자운용 대표(53)는 부동산 리츠(부동산투자회사)업계를 성장시킨 주인공이다. 코람코자산신탁의 창립 멤버로 활동한 데다 설립 4년 만에 마스턴투자운용을 리츠 자산운용 업계 신흥 강자로 올려놓아서다. 올해는 회장을 맡은 부동산투자분석전문가(CCIM)협회를 중심으로 다채로운 활동을 펼칠 계획이다.
◆건설사 출신의 리츠업계 대표
서울대 건축학과를 나온 김 대표는 SK건설과 삼성물산 건설 부문에서 10년간 근무했다. 당시 주택 및 개발사업 기획과 사업성 평가 등을 두루 경험했다. 1997년 IMF 외환위 ?이후 아더앤더슨에서 부동산 금융 컨설턴트로 3년간 몸담았다. 자금이 필요한 건설사와 금융회사의 가교 역할을 맡으면서 부동산 금융의 중요성을 깨달았다. 김 대표는 “외환위기 이후 금융이 뒷받침되지 않고서는 부동산이 돌아가지 않는다는 것을 알았다”며 “공인회계사와 인수합병(M&A) 전문가로 이뤄진 컨설팅업체로 옮긴 것도 이 때문”이라고 설명했다.
2001년 코람코자산신탁 창립 멤버로 참여했다. 코람코의 리츠 부문을 총괄, 15개 펀드에 4조5000억원에 달하는 리츠상품을 출시했다. 국내 리츠 시장이 활성화하는 데 크게 기여했다.
◆초기 개발 단계부터 투자
10년 가까이 몸담은 코람코자산신탁을 떠나 2010년 11월 마스턴투자운용에서 새출발했다. 마스턴투자운용은 오피스빌딩과 물류, 리테일(유통) 등에 투자한 부동산펀드 11개를 운용 중이다. 전체 운용자산 규모는 1조5000억원에 달한다. 마스턴2호 위탁관리리츠인 서울 도렴동 센터포인트광화문빌딩(2200억원)은 공사 중일 때 매입해 2013년 8월 준공했다. 상대적으로 가격이 낮을 때 사서 준공 및 운용을 통해 부가가치를 높이고 있다. 수익률은 보통 7% 안팎을 예상한다. 자금조달처는 국내 연기금, 외국계 투자자, 은행과 증권사 PB 고객 등 다양하다.
리츠업계와 규제에 대한 쓴소리도 했다. 투자자가 49명 이하면 사모로, 50명 이상이면 상장해야 하는 등 공모 규제가 심해 사모리츠를 활성화해야 할 필요가 있다고 주장했다. 또 일부 상장된 리츠가 액면가를 밑돌고 있어 안정적인 공모상품 발굴이 절실하다고 강조했다. “상장된 리츠가 제 역할을 못해 액면가를 밑돌기 일쑤입니다. 운용사는 장기 마스터리스(임차 계약)를 맺은 안정된 리츠상품을 발굴하고 제도적으로 이런 상품의 상장을 적극 허용해야 합니다. 일본이나 싱가포르처럼 리츠가 투자자금 조달의 한 축을 담당하는 게 시장의 건전한 발전을 위해 필요합니다.”
◆개발(공급)이 수요 창출하는 곳 관심 가져야
김 대표는 부동산은 공급이 수요를 창출할 수 있는 분야라고 강조했다. “개발지역으로 사람과 자원이 몰리는 건 당연한 이치입니다. 주변에 산업단지를 갖춘 동탄2신도시 등 택지지구가 관심을 갖는 것도 개발 기대효과 때문입니다.”
김 대표는 가격 상승 기대감이 낮은 주거용 부동산보다는 안정적인 임차인을 보유한 상업용 부동산의 수익성이 더 높다고 판단한다. 리츠를 통해 투자하는 대규모 오피스빌딩이나 상업시설은 안정적인 세입자를 갖출 경우 연 6~7% 수익을 거둘 수 있어서다.
그는 신규 분양 아파트나 새 아파트가 인기가 좋은 이유는 10년 전에 비해 수납공간이 늘어나고 전용면적이 넓어지는 등 품질이 크게 좋아졌기 때문이라고 설명했다. 또 대기업 본사 등이 있는 업무 밀집 지역 배후 단지가 좋은 투자처라고 조언했다. 서울 서초동 삼성타운, 광화문 등 업무시설 인근 재건축·재개발 단지 등을 예로 들었다.
김 대표는 올해 CCIM 활동을 적극 지원할 예정이다. 미국에 본회를 둔 부동산투자 분석전문가단체인 CCIM(www.ccimnet.co.kr)은 정회원 1067명과 예비회원 700여명을 보유한 부동산 전문가 단체다. 건국대·단국대·강남대 등의 재학생 및 졸업생을 상대로 CCIM 자격 취득을 위한 속성 과정(UFTP)을 다음달 개설하고, 공공기관 대상 정규과정(3월28일)과 일반기업·개인과정(4월25일)도 마련한다. 무엇보다 매월 1회씩 주제 발표 세미나를 열고 유관 분야 간 시너지를 낼 수 있는 회원 간 다양한 소모임을 활성화할 계획이다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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업무 밀집지역 배후단지 유망
주거용 부동산보다는
상업용이 수익성 더 높아
[ 김진수 기자 ]
“부동산은 공급이 수요를 창출하기도 합니다. 오피스빌딩 신축이나 대규모 주거시설의 공급이 인구를 유입하고 또 다른 공간 수요를 창출하는 겁니다. 위례신도시 하남미사지구 동탄2신도시 등 택지지구도 마찬가지입니다. 배후 수요가 든든한 도심 업무 밀집지역 주변 주거지도 좋은 투자처입니다.”
김대형 마스턴투자운용 대표(53)는 부동산 리츠(부동산투자회사)업계를 성장시킨 주인공이다. 코람코자산신탁의 창립 멤버로 활동한 데다 설립 4년 만에 마스턴투자운용을 리츠 자산운용 업계 신흥 강자로 올려놓아서다. 올해는 회장을 맡은 부동산투자분석전문가(CCIM)협회를 중심으로 다채로운 활동을 펼칠 계획이다.
◆건설사 출신의 리츠업계 대표
서울대 건축학과를 나온 김 대표는 SK건설과 삼성물산 건설 부문에서 10년간 근무했다. 당시 주택 및 개발사업 기획과 사업성 평가 등을 두루 경험했다. 1997년 IMF 외환위 ?이후 아더앤더슨에서 부동산 금융 컨설턴트로 3년간 몸담았다. 자금이 필요한 건설사와 금융회사의 가교 역할을 맡으면서 부동산 금융의 중요성을 깨달았다. 김 대표는 “외환위기 이후 금융이 뒷받침되지 않고서는 부동산이 돌아가지 않는다는 것을 알았다”며 “공인회계사와 인수합병(M&A) 전문가로 이뤄진 컨설팅업체로 옮긴 것도 이 때문”이라고 설명했다.
2001년 코람코자산신탁 창립 멤버로 참여했다. 코람코의 리츠 부문을 총괄, 15개 펀드에 4조5000억원에 달하는 리츠상품을 출시했다. 국내 리츠 시장이 활성화하는 데 크게 기여했다.
◆초기 개발 단계부터 투자
10년 가까이 몸담은 코람코자산신탁을 떠나 2010년 11월 마스턴투자운용에서 새출발했다. 마스턴투자운용은 오피스빌딩과 물류, 리테일(유통) 등에 투자한 부동산펀드 11개를 운용 중이다. 전체 운용자산 규모는 1조5000억원에 달한다. 마스턴2호 위탁관리리츠인 서울 도렴동 센터포인트광화문빌딩(2200억원)은 공사 중일 때 매입해 2013년 8월 준공했다. 상대적으로 가격이 낮을 때 사서 준공 및 운용을 통해 부가가치를 높이고 있다. 수익률은 보통 7% 안팎을 예상한다. 자금조달처는 국내 연기금, 외국계 투자자, 은행과 증권사 PB 고객 등 다양하다.
리츠업계와 규제에 대한 쓴소리도 했다. 투자자가 49명 이하면 사모로, 50명 이상이면 상장해야 하는 등 공모 규제가 심해 사모리츠를 활성화해야 할 필요가 있다고 주장했다. 또 일부 상장된 리츠가 액면가를 밑돌고 있어 안정적인 공모상품 발굴이 절실하다고 강조했다. “상장된 리츠가 제 역할을 못해 액면가를 밑돌기 일쑤입니다. 운용사는 장기 마스터리스(임차 계약)를 맺은 안정된 리츠상품을 발굴하고 제도적으로 이런 상품의 상장을 적극 허용해야 합니다. 일본이나 싱가포르처럼 리츠가 투자자금 조달의 한 축을 담당하는 게 시장의 건전한 발전을 위해 필요합니다.”
◆개발(공급)이 수요 창출하는 곳 관심 가져야
김 대표는 부동산은 공급이 수요를 창출할 수 있는 분야라고 강조했다. “개발지역으로 사람과 자원이 몰리는 건 당연한 이치입니다. 주변에 산업단지를 갖춘 동탄2신도시 등 택지지구가 관심을 갖는 것도 개발 기대효과 때문입니다.”
김 대표는 가격 상승 기대감이 낮은 주거용 부동산보다는 안정적인 임차인을 보유한 상업용 부동산의 수익성이 더 높다고 판단한다. 리츠를 통해 투자하는 대규모 오피스빌딩이나 상업시설은 안정적인 세입자를 갖출 경우 연 6~7% 수익을 거둘 수 있어서다.
그는 신규 분양 아파트나 새 아파트가 인기가 좋은 이유는 10년 전에 비해 수납공간이 늘어나고 전용면적이 넓어지는 등 품질이 크게 좋아졌기 때문이라고 설명했다. 또 대기업 본사 등이 있는 업무 밀집 지역 배후 단지가 좋은 투자처라고 조언했다. 서울 서초동 삼성타운, 광화문 등 업무시설 인근 재건축·재개발 단지 등을 예로 들었다.
김 대표는 올해 CCIM 활동을 적극 지원할 예정이다. 미국에 본회를 둔 부동산투자 분석전문가단체인 CCIM(www.ccimnet.co.kr)은 정회원 1067명과 예비회원 700여명을 보유한 부동산 전문가 단체다. 건국대·단국대·강남대 등의 재학생 및 졸업생을 상대로 CCIM 자격 취득을 위한 속성 과정(UFTP)을 다음달 개설하고, 공공기관 대상 정규과정(3월28일)과 일반기업·개인과정(4월25일)도 마련한다. 무엇보다 매월 1회씩 주제 발표 세미나를 열고 유관 분야 간 시너지를 낼 수 있는 회원 간 다양한 소모임을 활성화할 계획이다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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