얼마 전 재건축 아파트를 양도한 박세금 씨. 양도소득세 신고를 위해 세무사를 만난 박씨는 분양 계약서가 있는지를 묻는 질문을 받고 10여년 전 재건축조합으로부터 받은 분양계약서를 찾아 제출하기로 했다. 재건축 아파트의 양도소득세는 어떻게 계산되고 분양계약서는 왜 필요한 것일까.재건축 아파트 양도소득세는 관리처분인가일을 기준으로 관리처분인가 전 양도차익과 관리처분인가 후 양도차익을 합산해 세액을 산출한다. 관리처분인가 전 양도차익은 관리처분인가일까지 발생한 기존 아파트의 양도차익이다. 재건축조합에서 평가한 아파트 평가액에서 아파트 취득가액을 뺀 금액이다.
반면 관리처분인가 후 양도차익은 새로 취득한 재건축 아파트에서 발생한 것이다. 재건축아파트 양도가액과 분양가액의 차액으로 산정한다. 재건축 아파트 양도소득세는 재건축 시점에선 과세하지 않는다. 이후 재건축 아파트가 양도되는 때 기존 아파트 취득일부터 재건축 아파트 양도일까지 발생한 차익에 대해 납부하게 된다.
재건축 당시 재건축조합으로부터 수령한 청산금이 있는 경우, 청산금을 받은 시점에 종전 아파트의 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만 재건축 아파트의 경우 장기간 보유하는 것이 대부분이므로 기존 부동산 취득가액이나 조합원 분양 계약서 확인에 어려움을 겪는 경우가 많다. 기존 부동산 평가액은 건축조합에서 확인할 수 있지만 재건축조합이 청산된 경우에는 관할지방자치단체에 보관된 관리처분계획인가서에 의해 확인할 수 있다. 하지만 재건축 후 오랜 기간이 지난 경우엔 확인이 어려울 수 있으니 재건축조합을 통해 받은 분양계약서, 청산금납부액, 기존 부동산 평가액 등 확인할 수 있는 서류를 잘 보관하는 것이 좋다.
김경률 < 이현회계법인 이사 >
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