분당 느티마을 3·4단지
성남시 융자 통해 조합 운영
공사비 거품 빼 사업성 개선
[ 김동현 / 윤아영 기자 ]
경기 성남 분당신도시의 대표적 리모델링 추진 아파트인 느티마을 3·4단지가 성남시의 융자를 통해 시공사 지원 없이 조합을 운영할 계획이다. 시공사 지원을 전혀 받지 않는 방식으로 리모델링 또는 정비사업을 추진하는 단지는 이들이 처음이다. 시공사는 순수 도급공사만 진행하게 되면서 대여금 조달이나 미회수 리스크가 반영됐던 공사비도 최대 15% 줄어들 것으로 전망된다. 사업성 문제로 중단됐던 수도권의 다른 리모델링 추진 아파트들도 이 같은 모델을 적용해 돌파구를 마련할 수 있을 것으로 전문가들은 예상한다.
○성남시 융자로 조합 운영비 마련
7일 성남시에 따르면 정자동 느티마을 3단지와 4단지 리모델링 주택조합은 조합 사업비를 시공사가 아닌 성남시로부터 지원받아 수직증축 리모델링 사업을 진행 중이다. 기존의 리모델링 조합은 자체적인 자금조달 여력이 없어 조합 설립 인가 후 바로 시공사를 통해 자금 ?대여받았다. 그동안 시공사들은 리모델링 사업 중단 시 대여 사업비에 대한 회수 리스크와 금융시장 및 회사의 자금 여건 변화 등을 감안, 예비비를 추가해 공사비를 산정해 왔다. 다른 사업장의 손실을 사업이 잘되는 사업장의 공사비를 높이는 방법으로 충당하기도 했다. 이는 공사비 증가로 이어져 조합원의 분담금이 커지는 원인이 됐다.
하지만 리모델링 조합이 성남시 융자를 통해 사업자금을 조달할 수 있게 되면서 시공사의 손을 빌리지 않고도 조합을 운영할 수 있게 됐다. 성남시는 이미 별도의 리모델링 지원 조례를 통해 기금을 만들어 조합의 설립비용 및 안전진단 비용을 지원하고 있다. 느티마을 3·4단지도 지난달 성남시의 공공지원 자금을 5억원과 7억원씩 받았다. 두 조합은 앞으로 리모델링 사업 행위허가를 받을 때까지 소요되는 조합 사업비를 성남시에 융자를 신청해 20억~35억원까지 지원받을 계획이다.
권순형 성남시 리모델링팀장은 “조합에서 융자를 신청하면 심의위원회를 거쳐 지원을 결정할 계획”이라고 말했다. 행위허가 이후 들어가는 사업비는 대한주택보증의 리모델링 지급보증제도를 활용해 금융회사 대출을 받을 예정이다. 사용된 사업자금은 착공 후 일반분양금과 조합원이 납부하는 분담금으로 상환한다.
○공사비 거품 줄어 사업 활성화 예상
이 같은 방식을 활용하면 공사비 거품이 줄어 사업성이 크게 좋아진다는 것이 장점이다. 지난달 성남시 신흥2구역 재개발사업 입찰에선 GS건설·대우건설 컨소시엄과 대림산업이 참여했다. GS·대우가 제시한 3.3㎡당 공사비는 360만원, 대림산업은 350만원이다.
반면 지난해 포스코건설이 수주한 성남시 야탑동 매화마을 1단지 리모델링 공사비(3.3㎡)가 428만원이었다. 일반적으로 골조공사 비용이 더 많이 들어가는 재건축·재개발 공사비가 리모델링에 비해 더 높은데도 반대 결과가 나왔다. 공사비를 줄일 여지가 충분하다는 방증이라는 게 전문가들 분석이다. 느티마을 3·4단지의 사업관리를 하고 있는 하나매니지먼트의 문기정 대표는 “시공사들이 현재보다 낮은 공사비로 입찰에 참여할 것으로 예상된다”며 “느티마을의 경우 공사비 4100여억원 중 550억~750억원을 절감할 수 있을 것”이라고 말했다.
사업비의 대부분을 차지하는 공사비가 낮아지면 수익성 문제로 중단됐던 다른 리모델링 사업장들도 사업을 재추진할 수 있을 것으로 전망된다.
정자동 ‘한솔마을 5단지’도 이 같은 사업모델로 전환하려는 움직임을 보이고 있다. 다만 성남시의 융자가 전제돼 있기 때문에 다른 신도시에서도 리모델링 기금을 쌓는 등 사전 준비가 필요하다.
김동현/윤아영 기자 3code@hankyung.com
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성남시 융자 통해 조합 운영
공사비 거품 빼 사업성 개선
[ 김동현 / 윤아영 기자 ]
경기 성남 분당신도시의 대표적 리모델링 추진 아파트인 느티마을 3·4단지가 성남시의 융자를 통해 시공사 지원 없이 조합을 운영할 계획이다. 시공사 지원을 전혀 받지 않는 방식으로 리모델링 또는 정비사업을 추진하는 단지는 이들이 처음이다. 시공사는 순수 도급공사만 진행하게 되면서 대여금 조달이나 미회수 리스크가 반영됐던 공사비도 최대 15% 줄어들 것으로 전망된다. 사업성 문제로 중단됐던 수도권의 다른 리모델링 추진 아파트들도 이 같은 모델을 적용해 돌파구를 마련할 수 있을 것으로 전문가들은 예상한다.
○성남시 융자로 조합 운영비 마련
7일 성남시에 따르면 정자동 느티마을 3단지와 4단지 리모델링 주택조합은 조합 사업비를 시공사가 아닌 성남시로부터 지원받아 수직증축 리모델링 사업을 진행 중이다. 기존의 리모델링 조합은 자체적인 자금조달 여력이 없어 조합 설립 인가 후 바로 시공사를 통해 자금 ?대여받았다. 그동안 시공사들은 리모델링 사업 중단 시 대여 사업비에 대한 회수 리스크와 금융시장 및 회사의 자금 여건 변화 등을 감안, 예비비를 추가해 공사비를 산정해 왔다. 다른 사업장의 손실을 사업이 잘되는 사업장의 공사비를 높이는 방법으로 충당하기도 했다. 이는 공사비 증가로 이어져 조합원의 분담금이 커지는 원인이 됐다.하지만 리모델링 조합이 성남시 융자를 통해 사업자금을 조달할 수 있게 되면서 시공사의 손을 빌리지 않고도 조합을 운영할 수 있게 됐다. 성남시는 이미 별도의 리모델링 지원 조례를 통해 기금을 만들어 조합의 설립비용 및 안전진단 비용을 지원하고 있다. 느티마을 3·4단지도 지난달 성남시의 공공지원 자금을 5억원과 7억원씩 받았다. 두 조합은 앞으로 리모델링 사업 행위허가를 받을 때까지 소요되는 조합 사업비를 성남시에 융자를 신청해 20억~35억원까지 지원받을 계획이다.
권순형 성남시 리모델링팀장은 “조합에서 융자를 신청하면 심의위원회를 거쳐 지원을 결정할 계획”이라고 말했다. 행위허가 이후 들어가는 사업비는 대한주택보증의 리모델링 지급보증제도를 활용해 금융회사 대출을 받을 예정이다. 사용된 사업자금은 착공 후 일반분양금과 조합원이 납부하는 분담금으로 상환한다.
○공사비 거품 줄어 사업 활성화 예상
이 같은 방식을 활용하면 공사비 거품이 줄어 사업성이 크게 좋아진다는 것이 장점이다. 지난달 성남시 신흥2구역 재개발사업 입찰에선 GS건설·대우건설 컨소시엄과 대림산업이 참여했다. GS·대우가 제시한 3.3㎡당 공사비는 360만원, 대림산업은 350만원이다.
반면 지난해 포스코건설이 수주한 성남시 야탑동 매화마을 1단지 리모델링 공사비(3.3㎡)가 428만원이었다. 일반적으로 골조공사 비용이 더 많이 들어가는 재건축·재개발 공사비가 리모델링에 비해 더 높은데도 반대 결과가 나왔다. 공사비를 줄일 여지가 충분하다는 방증이라는 게 전문가들 분석이다. 느티마을 3·4단지의 사업관리를 하고 있는 하나매니지먼트의 문기정 대표는 “시공사들이 현재보다 낮은 공사비로 입찰에 참여할 것으로 예상된다”며 “느티마을의 경우 공사비 4100여억원 중 550억~750억원을 절감할 수 있을 것”이라고 말했다.
사업비의 대부분을 차지하는 공사비가 낮아지면 수익성 문제로 중단됐던 다른 리모델링 사업장들도 사업을 재추진할 수 있을 것으로 전망된다.
정자동 ‘한솔마을 5단지’도 이 같은 사업모델로 전환하려는 움직임을 보이고 있다. 다만 성남시의 융자가 전제돼 있기 때문에 다른 신도시에서도 리모델링 기금을 쌓는 등 사전 준비가 필요하다.
김동현/윤아영 기자 3code@hankyung.com
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