[마켓인사이트]미래에셋운용, 브라질 호샤베라타워 가치 반토막

이 기사는 11월11일(11:02) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다

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미래에셋자산운용을 통해 2012년 브라질 호샤베라타워를 사들인 투자자들이 속앓이를 하고 있다. 헤알화 가치가 크게 하락하면서 원화를 기준으로 한 자산가치가 반토막나서다. 원·헤알 환율이 더 하락할 경우 자산가치 보전을 위해 일부 후순위 투자자들의 투자부담이 커질 수도 있다.

11일 미래에셋운용에 따르면 호샤베라타워의 자산가치는 지난 9월말 기준 2760억원으로 평가됐다. 2012년2월 이 건물을 매입할 당시 가치인 5400억원의 절반수준이다.

이에 따라 이 빌딩투자를 위해 설립된 공모펀드 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호’의 수익률은 마이너스로 돌아섰다. 최근 1년 수익률은 -16.5%, 3년 수익률은 -25.5%까지 떨어졌다. 배당수익 역시 당초 투자자에게 약속했던 연 8%에서 반토막났다.

헤알화 가치가 더 떨어질 경우 일부 투자자들은 추가로 자금을 투입해야 하는 부담까지 떠안아야 한다. 미래에셋운용과 선순위대출자들이 맺은 대출약정에 따르면 전체자산에서 대출금이 차지하는 비중(LTV·담보인정비율)이 70%를 넘어서면 후순위 투자자들이 추가 투자 등을 통해 LTV비중을 끌어내려야 한다. 호샤베라타워에 대한 LTV비중은 3년전 33%에서 65%수준으로 급등했다.

선순위대출에 참여한 한 투자자는 “지금은 헤알화 환율이 안정세를 보이고 있지만 갑작스러운 환률변동 등이 나타나면 자산 재평가를 통해 LTV비중을 재점검 하게 된다”고 말했다.

미래에셋운용은 앞서 2012년초 국내 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 모아 호샤베라타워를 매입했다. 총 5400억원 가운데 1800억원은 선순위 대출형태로, 3600억원은 공사모펀드를 통해 후순위로 투자했다. 부동산투자신탁1호를 비롯해 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호 등 일반투자자들이 참여한 공모펀드가 1800억원어치를, 교직원공제회 등 기관투자가들이 돈을 댄 사모펀드가 나머지 돈을 투자했다.

월드컵 등 호재와 브라질 경제성장 가능성에 ‘베팅’했지만 환율이라는 복병이 수익률에 찬물을 맞았다. 헤알화 가치는 2012년초 620원 수준에서 현재 300원 가량으로 반토막났다.

미래에셋운용 관계자는 “환손실을 감안하지 않은 호샤베라타워의 자체 가치는 3년전 대비 15%가량 상승했다”며 “아직 만기가 3년 이상 남아있고 임대율이 90%를 넘는 우량자산인 만큼 장기적으로 큰 문제가 되지 않을 것”이라고 말했다.

호샤베라타워는 상파울루 랜드마크 건물 중 하나로 연면적 약 3만5500평(11만7445㎡)에 지상 18층, 지하 3층의 오피스타워 2개동으로 구성됐다. LG전자를 비롯해 SAP, 유니레버, 아멕스 등 신용도가 높은 紡菅?기업이 입주해 있다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com



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