고수에게 듣는다 - 안동건 부동산차트연구소 대표
차트 분석기법 개발한 고수
'부동산차트 투자법' 책 출간
주택시장 최대 변수는 '수급'
대부분 공포감에 사로잡혀
집 안사는 겨울이 매입 적기
학군·학원가 좋은 지역 유망
[ 홍선표 기자 ]
안동건 부동산차트연구소 대표(사진)는 “전체 부동산 시장이 조정기에 들어가고 여러 악재가 이어진다고 해도 투자할 만한 상품은 있게 마련”이라며 “2007년의 최고 매매가를 아직까지 회복하지 못하고 있는 분당, 일산 등 1기 신도시의 중심지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.
안 대표는 부동산시장에 차트 분석기법을 처음 도입한 재야고수다. 주식시장의 기술적 분석 기법을 부동산에 응용했다. 강의를 통해 노하우를 전파하다 최근 부동산차트 투자법이란 책을 펴냈다.
차트 분석의 기초자료는 KB국민은행과 한국감정원이 발표하는 주간·월간 부동산시장 통계다. 이를 통해 특정지역 부동산시장을 사계절로 구분한다. 전셋값은 상승하지만 매매가격은 떨어지는 때가 겨울이다. 시장이 반등을 준비하고 있음에도 실수요자들은 공포감에 사로잡혀 집을 사지 않는 시기 ?
전셋값과 매매가격이 동시에 상승하는 국면은 봄이다. 전셋값에 밀려 집값도 올라가기 시작하는 것이다. 전셋값 상승은 멈췄지만 매매가격은 계속 상승하는 단계는 여름이다. 가수요자들이 가세하면서 시장에 거품이 끼는 단계다. 거품이 꺼지면서 전셋값과 매매가격이 동반 하락하는 국면은 가을이다. 계절이 바뀌듯 부동산시장은 이 같은 흐름을 반복하고 있다는 설명이다. 안 대표는 “차트 분석은 기본적으로 수요와 공급 여건을 가지고 시장을 예측하는 것”이라며 “정부정책, 경기, 금리 등 부동산시장에 영향을 주는 변수는 아주 많지만 그중 가장 큰 변수가 수급이어서 돌발적인 경제위기가 없는 한 맞아떨어진다”고 설명했다.
안 대표의 매입 타이밍은 겨울이다. 그는 “전셋값이 매매가격의 턱밑까지 쫓아왔지만 대부분 사람들이 공포감에 싸여 집을 사지 않은 단계”라며 “이때 공포감을 극복하고 과감하게 매입해야 한다”고 강조했다.
그는 지방 부동산시장은 지금 여름에서 가을로 넘어가고 있다고 진단했다. 전셋값이 먼저 꺾인 데 이어 매매가격도 하락세에 접어들었다는 것이다. 안 대표는 “지방 부동산시장은 2009년부터 순차적으로 반등했다가 이제 본격적인 조정국면에 들어가고 있다”며 “투자 목적으로 지방 부동산시장에 들어가는 것은 위험하다”고 진단했다. 그는 실제 “대구지역에선 분양권 웃돈이 5000만원가량 떨어지는 아파트도 나타나고 있다”고 전했다.
그는 수도권 시장은 아직 전셋값과 매매가격이 동시에 상승하는 봄 국면이라고 보고 있다. 가계부채 대책, 미국 금리인상 등으로 일시적으로 조정에 榕載Я嗤?전셋값이 계속 오르고 있어 매매가격이 꺾이기 어렵다는 분석이다. 그는 다만 상저하고(上低下高) 현상이 나타날 가능성이 높다고 봤다. 안 대표는 “주택담보대출 심사 강화의 여파로 상반기엔 수도권과 지방 부동산시장 모두 일정 규모의 조정을 거칠 것”이라며 “그러나 하반기에는 8월께 강남지역의 전세난이 시작되면서 수도권 지역에선 작은 규모의 상승세가 시작될 것”이라고 전망했다.
그는 따라서 수도권에서 상반기 중 저평가된 곳을 찾아 내집 마련을 하는 것은 나쁘지 않다는 생각이다. 특히 특수목적고와 자립형 사립고 입시에 대비한 중학교 교육의 중요성이 점점 커지고 있어 학군과 학원가가 잘 갖춰진 지역에 주목해야 한다고 말했다. 그는 “서현동과 수내동(분당신도시) 주엽동·마두동(일산신도시) 평촌동(평촌신도시) 등 주요 신도시의 중심지는 내년에도 매매가 상승 여력이 충분한 편”이라고 설명했다. 올 한 해 심한 전세난을 치렀던 서울과 달리 최근에야 전셋값이 오르기 시작하면서 전세 세입자들의 매매 전환 수요가 나타나고 있다는 게 그 이유다. 불암중과 을지중 등 학군이 잘 갖춰진 서울 상계동·중계동도 학군 수요로 매매가가 오를 가능성이 높다고 전망했다.
그는 또 “집값은 개별 아파트 단지의 환경뿐 아니라 단지가 속한 모(母)지역에 큰 영향을 받을 수밖에 없다”고 조언했다. 도로 하나를 사이에 두고 있는 서울 사당동과 방배동의 ㎡당 아파트 매매가격이 260만원 이상 차이 나는 것은 결국 동작구(사당동)와 서초구(방배동)라는 모지역의 차이 때문이라는 것이다. 안 대표는 “많은 사람이 아직도 감에만 의지해 부동산 투 悶?나선다”며 “부동산 정보업체가 제공하는 월간, 주간, 단지별 시세 차트를 통해 시장을 길고 넓게 봐야만 투자 시기를 찾을 수 있다”고 조언했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
차트 분석기법 개발한 고수
'부동산차트 투자법' 책 출간
주택시장 최대 변수는 '수급'
대부분 공포감에 사로잡혀
집 안사는 겨울이 매입 적기
학군·학원가 좋은 지역 유망
[ 홍선표 기자 ]
안동건 부동산차트연구소 대표(사진)는 “전체 부동산 시장이 조정기에 들어가고 여러 악재가 이어진다고 해도 투자할 만한 상품은 있게 마련”이라며 “2007년의 최고 매매가를 아직까지 회복하지 못하고 있는 분당, 일산 등 1기 신도시의 중심지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.안 대표는 부동산시장에 차트 분석기법을 처음 도입한 재야고수다. 주식시장의 기술적 분석 기법을 부동산에 응용했다. 강의를 통해 노하우를 전파하다 최근 부동산차트 투자법이란 책을 펴냈다.
차트 분석의 기초자료는 KB국민은행과 한국감정원이 발표하는 주간·월간 부동산시장 통계다. 이를 통해 특정지역 부동산시장을 사계절로 구분한다. 전셋값은 상승하지만 매매가격은 떨어지는 때가 겨울이다. 시장이 반등을 준비하고 있음에도 실수요자들은 공포감에 사로잡혀 집을 사지 않는 시기 ?
전셋값과 매매가격이 동시에 상승하는 국면은 봄이다. 전셋값에 밀려 집값도 올라가기 시작하는 것이다. 전셋값 상승은 멈췄지만 매매가격은 계속 상승하는 단계는 여름이다. 가수요자들이 가세하면서 시장에 거품이 끼는 단계다. 거품이 꺼지면서 전셋값과 매매가격이 동반 하락하는 국면은 가을이다. 계절이 바뀌듯 부동산시장은 이 같은 흐름을 반복하고 있다는 설명이다. 안 대표는 “차트 분석은 기본적으로 수요와 공급 여건을 가지고 시장을 예측하는 것”이라며 “정부정책, 경기, 금리 등 부동산시장에 영향을 주는 변수는 아주 많지만 그중 가장 큰 변수가 수급이어서 돌발적인 경제위기가 없는 한 맞아떨어진다”고 설명했다.
안 대표의 매입 타이밍은 겨울이다. 그는 “전셋값이 매매가격의 턱밑까지 쫓아왔지만 대부분 사람들이 공포감에 싸여 집을 사지 않은 단계”라며 “이때 공포감을 극복하고 과감하게 매입해야 한다”고 강조했다.
그는 지방 부동산시장은 지금 여름에서 가을로 넘어가고 있다고 진단했다. 전셋값이 먼저 꺾인 데 이어 매매가격도 하락세에 접어들었다는 것이다. 안 대표는 “지방 부동산시장은 2009년부터 순차적으로 반등했다가 이제 본격적인 조정국면에 들어가고 있다”며 “투자 목적으로 지방 부동산시장에 들어가는 것은 위험하다”고 진단했다. 그는 실제 “대구지역에선 분양권 웃돈이 5000만원가량 떨어지는 아파트도 나타나고 있다”고 전했다.
그는 수도권 시장은 아직 전셋값과 매매가격이 동시에 상승하는 봄 국면이라고 보고 있다. 가계부채 대책, 미국 금리인상 등으로 일시적으로 조정에 榕載Я嗤?전셋값이 계속 오르고 있어 매매가격이 꺾이기 어렵다는 분석이다. 그는 다만 상저하고(上低下高) 현상이 나타날 가능성이 높다고 봤다. 안 대표는 “주택담보대출 심사 강화의 여파로 상반기엔 수도권과 지방 부동산시장 모두 일정 규모의 조정을 거칠 것”이라며 “그러나 하반기에는 8월께 강남지역의 전세난이 시작되면서 수도권 지역에선 작은 규모의 상승세가 시작될 것”이라고 전망했다.
그는 따라서 수도권에서 상반기 중 저평가된 곳을 찾아 내집 마련을 하는 것은 나쁘지 않다는 생각이다. 특히 특수목적고와 자립형 사립고 입시에 대비한 중학교 교육의 중요성이 점점 커지고 있어 학군과 학원가가 잘 갖춰진 지역에 주목해야 한다고 말했다. 그는 “서현동과 수내동(분당신도시) 주엽동·마두동(일산신도시) 평촌동(평촌신도시) 등 주요 신도시의 중심지는 내년에도 매매가 상승 여력이 충분한 편”이라고 설명했다. 올 한 해 심한 전세난을 치렀던 서울과 달리 최근에야 전셋값이 오르기 시작하면서 전세 세입자들의 매매 전환 수요가 나타나고 있다는 게 그 이유다. 불암중과 을지중 등 학군이 잘 갖춰진 서울 상계동·중계동도 학군 수요로 매매가가 오를 가능성이 높다고 전망했다.
그는 또 “집값은 개별 아파트 단지의 환경뿐 아니라 단지가 속한 모(母)지역에 큰 영향을 받을 수밖에 없다”고 조언했다. 도로 하나를 사이에 두고 있는 서울 사당동과 방배동의 ㎡당 아파트 매매가격이 260만원 이상 차이 나는 것은 결국 동작구(사당동)와 서초구(방배동)라는 모지역의 차이 때문이라는 것이다. 안 대표는 “많은 사람이 아직도 감에만 의지해 부동산 투 悶?나선다”며 “부동산 정보업체가 제공하는 월간, 주간, 단지별 시세 차트를 통해 시장을 길고 넓게 봐야만 투자 시기를 찾을 수 있다”고 조언했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
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