늘 붐비는 강남역~신논현역…역삼동 건물 사려면 평균 50억 필요

유망상권 분석 - 서울 강남 국기원블록


서울 강남 국기원블록은 2호선 역삼역~강남역~9호선 신논현역~언주역을 잇는 사각블록이다. 강남의 테헤란로와 강남역 상권을 끼고 있고 안쪽으로는 국기원이 자리 잡고 있다.

대로변으로는 지하철 2호선과 9호선, 수도권 광역버스를 이용하는 강남과 도심, 여의도 직장인의 집결지이자 20~30대 학생과 젊은 층이 학원이나 쇼핑시설, 음식점을 찾는 지역이다. 자연스럽게 낮에는 테헤란로 주변의 직장인이 중심이고, 저녁에는 모임과 이동을 위한 유동인구가 절대 다수를 차지한다.

대로변의 고층빌딩과 달리 안쪽으로는 음식점이나 주점 등 상업시설과 배후 주거지역이 다양하게 공존하는 지역이다. 건축물로 구분하자면 상가건물인 근린생활시설이 42%로 가장 많다. 이어 단독주택 34.5%, 다세대 등 공동주택 10.1%, 업무시설 7% 등의 순이다.

1~2층에 상가를 배치한 주택도 많아 전반적으로 주거와 상업, 업무시설이 비슷하게 분포돼 있다. 건축물이 다양한 이유는 상주인구와 유동인구, 거주인구 등 수요층이 여럿으로 나뉘어 있는 데다 토지의 용도지역도 섞여 있기 때문이다. 강남대로와 테헤란로는 일반상업지역이지만 이면은 2~3종 일반주거지역이다.

글로벌 부동산 프랜차이즈인 센추리21코리아가 이곳에서 2010년 이후 매매 거래된 149건을 분석한 결과 평균 매매가격은 49억5000만원에 달했다. 건축물 유형별로는 빌딩 등 업무시설이 131억5000만원, 근린생활시설 53억2000만원, 주택 26억원 등이다. 거래량은 근린생활시설이 55%로 절반 이상을 차지했다. 이어 주택 32.9%, 업무시설 6.7% 순이었다.

용도지역별 평균 매매가격을 보면 1종 전용주거지역은 26억원, 1종 일반주거지역은 28억9000만원, 2종 일반주거지역은 49억3000만원, 3종 일반주거지역은 54억8000만원 등이다. 일반상업지역은 117억1000만원으로 조사됐다. 대지면적당 매매가격도 1종 전용 및 일반주거지역은 ㎡당 800만원대, 2종은 1831만원대였다. 3종은 1680만원, 일반상업지역은 2550만원으로 차이가 뚜렷했다.

매수자는 개인이 78%, 기업이 22%를 차지했다. 고가의 건물은 개인보다 기업이 주로 사들였다. 개인은 평균 38억9000만원을 근린생활시설(56%)과 주택(37%)에 투자했다. 기업은 평균 86억6000만원으로 근린생활시설(51%)과 업무시설(21.2%)을 구입했다.



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