주택도시보증공사
민간 주택사업자의 파트너 HUG
인허가 보증·주택구입자금 보증 등 기업 고객 보증상품 17개 운영
[ 문혜정 기자 ] 미국발(發) 서브프라임 모기지 사태가 글로벌 금융위기로 확대된 2008년부터 2010년까지 당시 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 보증사고 금액은 10조원에 달했다. 주택사업자들의 부도로 아파트 건설공사가 멈춰선 사업장이 속출했다. 2008년 3조3727억원이던 보증사고 보증액은 이듬해 4조4194억원으로 껑충 늘어났다. 대한주택보증이 책임진 대위변제 금액만 3년간 3조원에 육박했다.
지난해 전국에서 아파트 52만가구가 한꺼번에 공급되면서 공급과잉 우려가 제기되자 올 들어 주택도시보증공사(HUG)는 보증상품 심사 과정을 강화해 업계의 불만을 샀다. 까다로워진 절차로 보증을 받기가 어렵다는 민원이 적지 않았다. 최근 손종철 HUG 금융사업본부장은 업계 관계자들과 만난 자리에서 “연간 3조원의 보증 사고가 터지던 시절 부실한 보증심사와 리스크 관리 능력이 사태를 키웠다는 비판을 받았다”며 “주택경기가 침체됐을 때 주택시장 안정을 책임져야 할 공기업으로서 시장의 균형추가 돼야 하는 점을 이해해 달라”고 양해를 구했다.
민간 주택사업자의 파트너인 동시에 견제자로서 역할 ?모두 소화해야 하는 HUG의 고민이 집약된 대목이다.
초기 단계부터 미분양까지 ‘주택사업 버팀목’
HUG가 시행사나 건설사 등 ‘기업 고객(주택사업자)’을 위해 운영하는 보증상품은 총 17개다. 개인 보증 상품도 10개에 달한다. 30가구 이상 공동주택은 입주자 모집에서 ‘주택분양보증’이 필수다. 시행·시공사가 파산 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없게 됐을 때 주택의 분양을 이행하거나 개인이 납부한 계약금 및 중도금 환급을 책임져주는 것이다. 비슷한 개념으로 ‘주상복합주택 분양 보증’ ‘오피스텔 분양 보증’ 등이 있다.
‘주택구입자금 보증’은 주택분양보증을 받은 사업장의 입주 예정자가 은행 등 금융회사로부터 대출받은 중도금의 원리금 상환을 못할 때 HUG가 책임져 주는 상품이다. 중도금 대출 금리를 떨어뜨리는 효과를 낸다.
사업자가 사업계획승인 및 건축허가를 받는 단계에선 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 즉 ‘주택사업금융(PF)’ 대출을 원활히 받을 수 있도록 보증한다. 사업자는 표준PF대출 보증서를 가지고 금융회사에서 저리로 대출을 받아 토지 매입비 등 초기 사업자금으로 사용한다. HUG는 이 대출금의 원리금 상환을 보증해준다. 사업자가 주택의 일부 가구를 후분양(준공 뒤 분양)하는 조건으로 주택건설자금을 대출로 조달할 경우 역시 원리금 상환의무를 보증해주는 ‘후분양 대출 보증’ 상품도 있다. 준공 뒤 미분양 주택이 남게 되면 이를 담보로 대출원리금 상환도 책임져준다. HUG는 2013년 미분양 주택을 보유한 건설사들의 유동성을 지원하는 데 이 상품을 적극 활용했다.
뉴 스테이 활성화 ‘첨병’
중산층이 최소 8년간 과도한 임대료 상승 없이 안정적으로 거주할 수 있는 기업형 임대주택(뉴 스테이)은 HUG가 올해 가장 신경 쓰는 사업 중 하나다.
300가구 이상 직접 건설하는 뉴 스테이 사업자에겐 ‘임대사업종합금융 보증’ 서비스를 제공한다. 사업계획승인 및 착공 단계에서부터 준공 때까지 총 사업비의 70%까지 주택기금 및 PF대출 보증으로 지원한다. 준공 이후에도 상환되지 않는 PF대출 원리금은 임대주택을 담보로 취득하는 모기지보증으로 전환해 준다. 더 나아가 미분양 주택을 활용하는 임대사업자가 훗날 임차인에게 임대보증금을 못 돌려줄 경우를 대비해 임대보증금 보증에도 나선다.
100가구 이상 기존 주택을 사들이는 뉴스테이 사업자에겐 주택가격의 70%(선순위채권 및 임차보증금 합계 제외)까지 임대주택매입자금을 빌릴 수 있도록 보증을 제공한다. 주택도시기금이 투입되는 리츠형 사업에는 초기에 기금을 출자한다. ‘임대리츠PF보증’은 전체 사업비의 20~30% 중 절반 이상을 기금에서 출자한 뒤 이후 기금 융자와 민간 융자(HUG 보증 제공) 등으로 총 사업비의 70%까지 조달할 수 있도록 하는 구조다. 기금이 투입된 뉴스테이는 연간 임대료 상승률이 5% 이내로 제한된다.
국토교통부 관계자는 “HUG가 기금을 투입하면서 초기 뉴 스테이 활성화를 견인하게 될 것”이라며 “앞으로 민간 임대주택이 많아지고 중산층과 서민의 주거 선택권이 넓어지면 기금은 민간에 지분을 매각할 수도 있을 것”이라고 설명했다.
도시재생 및 정비 ‘선두 주자’
낡아 활력이 떨어지는 기존 도심을 새롭게 탈바꿈시키는 도시재생도 민간 스스로 추진하는 데 한계가 있다.
HUG는 국토부가 전국적으로 선정한 도시재생사업에 기금을 투입하거나 융자 보증해 주는 역할을 맡고 있다. 민간투자가 활발해지도록 견인하는 것이다. 이미 국토부는 2014년 5월 13개 도시재생 선도지역을, 최근에 33개 일반 사업지역을 선정했다.
서울시와 가로주택정비사업 대출보증 지원에 대한 업무협약(MOU)도 체결했다. 가로주택사업이란 재개발 등이 무산된 도심에서 주민이 소규모로 도시재생에 나서는 것을 가리킨다.
HUG는 가로주택정비사업장에 대한 사업비나 이주비, 부담금 등을 최대 90%까지 대출받을 수 있도록 보증을 서 주고, 서울시는 보증을 받은 사업장의 미분양주택(주거용 오피스텔 포함) 전체를 매입하기로 했다.
HUG 자체적으로는 광주 대구 대전 인천 등 전국 각 지역에서 지방자치단체, 건설업계, 학계 등과 손잡고 권역별 도시재생 세미나를 열고 있다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
[한경닷컴 바로가기] [스내커] [한경+ 구독신청] ⓒ '성공을 부르는 습관' 한경닷컴, 무단 전재 및 재배포 금지
민간 주택사업자의 파트너 HUG
인허가 보증·주택구입자금 보증 등 기업 고객 보증상품 17개 운영
[ 문혜정 기자 ] 미국발(發) 서브프라임 모기지 사태가 글로벌 금융위기로 확대된 2008년부터 2010년까지 당시 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 보증사고 금액은 10조원에 달했다. 주택사업자들의 부도로 아파트 건설공사가 멈춰선 사업장이 속출했다. 2008년 3조3727억원이던 보증사고 보증액은 이듬해 4조4194억원으로 껑충 늘어났다. 대한주택보증이 책임진 대위변제 금액만 3년간 3조원에 육박했다.
지난해 전국에서 아파트 52만가구가 한꺼번에 공급되면서 공급과잉 우려가 제기되자 올 들어 주택도시보증공사(HUG)는 보증상품 심사 과정을 강화해 업계의 불만을 샀다. 까다로워진 절차로 보증을 받기가 어렵다는 민원이 적지 않았다. 최근 손종철 HUG 금융사업본부장은 업계 관계자들과 만난 자리에서 “연간 3조원의 보증 사고가 터지던 시절 부실한 보증심사와 리스크 관리 능력이 사태를 키웠다는 비판을 받았다”며 “주택경기가 침체됐을 때 주택시장 안정을 책임져야 할 공기업으로서 시장의 균형추가 돼야 하는 점을 이해해 달라”고 양해를 구했다.
민간 주택사업자의 파트너인 동시에 견제자로서 역할 ?모두 소화해야 하는 HUG의 고민이 집약된 대목이다.
초기 단계부터 미분양까지 ‘주택사업 버팀목’
HUG가 시행사나 건설사 등 ‘기업 고객(주택사업자)’을 위해 운영하는 보증상품은 총 17개다. 개인 보증 상품도 10개에 달한다. 30가구 이상 공동주택은 입주자 모집에서 ‘주택분양보증’이 필수다. 시행·시공사가 파산 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없게 됐을 때 주택의 분양을 이행하거나 개인이 납부한 계약금 및 중도금 환급을 책임져주는 것이다. 비슷한 개념으로 ‘주상복합주택 분양 보증’ ‘오피스텔 분양 보증’ 등이 있다.
‘주택구입자금 보증’은 주택분양보증을 받은 사업장의 입주 예정자가 은행 등 금융회사로부터 대출받은 중도금의 원리금 상환을 못할 때 HUG가 책임져 주는 상품이다. 중도금 대출 금리를 떨어뜨리는 효과를 낸다.
사업자가 사업계획승인 및 건축허가를 받는 단계에선 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 즉 ‘주택사업금융(PF)’ 대출을 원활히 받을 수 있도록 보증한다. 사업자는 표준PF대출 보증서를 가지고 금융회사에서 저리로 대출을 받아 토지 매입비 등 초기 사업자금으로 사용한다. HUG는 이 대출금의 원리금 상환을 보증해준다. 사업자가 주택의 일부 가구를 후분양(준공 뒤 분양)하는 조건으로 주택건설자금을 대출로 조달할 경우 역시 원리금 상환의무를 보증해주는 ‘후분양 대출 보증’ 상품도 있다. 준공 뒤 미분양 주택이 남게 되면 이를 담보로 대출원리금 상환도 책임져준다. HUG는 2013년 미분양 주택을 보유한 건설사들의 유동성을 지원하는 데 이 상품을 적극 활용했다.
뉴 스테이 활성화 ‘첨병’
중산층이 최소 8년간 과도한 임대료 상승 없이 안정적으로 거주할 수 있는 기업형 임대주택(뉴 스테이)은 HUG가 올해 가장 신경 쓰는 사업 중 하나다.
300가구 이상 직접 건설하는 뉴 스테이 사업자에겐 ‘임대사업종합금융 보증’ 서비스를 제공한다. 사업계획승인 및 착공 단계에서부터 준공 때까지 총 사업비의 70%까지 주택기금 및 PF대출 보증으로 지원한다. 준공 이후에도 상환되지 않는 PF대출 원리금은 임대주택을 담보로 취득하는 모기지보증으로 전환해 준다. 더 나아가 미분양 주택을 활용하는 임대사업자가 훗날 임차인에게 임대보증금을 못 돌려줄 경우를 대비해 임대보증금 보증에도 나선다.
100가구 이상 기존 주택을 사들이는 뉴스테이 사업자에겐 주택가격의 70%(선순위채권 및 임차보증금 합계 제외)까지 임대주택매입자금을 빌릴 수 있도록 보증을 제공한다. 주택도시기금이 투입되는 리츠형 사업에는 초기에 기금을 출자한다. ‘임대리츠PF보증’은 전체 사업비의 20~30% 중 절반 이상을 기금에서 출자한 뒤 이후 기금 융자와 민간 융자(HUG 보증 제공) 등으로 총 사업비의 70%까지 조달할 수 있도록 하는 구조다. 기금이 투입된 뉴스테이는 연간 임대료 상승률이 5% 이내로 제한된다.
국토교통부 관계자는 “HUG가 기금을 투입하면서 초기 뉴 스테이 활성화를 견인하게 될 것”이라며 “앞으로 민간 임대주택이 많아지고 중산층과 서민의 주거 선택권이 넓어지면 기금은 민간에 지분을 매각할 수도 있을 것”이라고 설명했다.
도시재생 및 정비 ‘선두 주자’
낡아 활력이 떨어지는 기존 도심을 새롭게 탈바꿈시키는 도시재생도 민간 스스로 추진하는 데 한계가 있다.
HUG는 국토부가 전국적으로 선정한 도시재생사업에 기금을 투입하거나 융자 보증해 주는 역할을 맡고 있다. 민간투자가 활발해지도록 견인하는 것이다. 이미 국토부는 2014년 5월 13개 도시재생 선도지역을, 최근에 33개 일반 사업지역을 선정했다.
서울시와 가로주택정비사업 대출보증 지원에 대한 업무협약(MOU)도 체결했다. 가로주택사업이란 재개발 등이 무산된 도심에서 주민이 소규모로 도시재생에 나서는 것을 가리킨다.
HUG는 가로주택정비사업장에 대한 사업비나 이주비, 부담금 등을 최대 90%까지 대출받을 수 있도록 보증을 서 주고, 서울시는 보증을 받은 사업장의 미분양주택(주거용 오피스텔 포함) 전체를 매입하기로 했다.
HUG 자체적으로는 광주 대구 대전 인천 등 전국 각 지역에서 지방자치단체, 건설업계, 학계 등과 손잡고 권역별 도시재생 세미나를 열고 있다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
[한경닷컴 바로가기] [스내커] [한경+ 구독신청] ⓒ '성공을 부르는 습관' 한경닷컴, 무단 전재 및 재배포 금지
관련뉴스
