'중도금 대출보증 제한' 궁금증 문답풀이
7월1일 '입주자 공고'부터 적용…수도권·지방 합쳐도 6억만 가능
건설사 연대보증 대출 땐 금리 최대 1%P 높아질 듯
[ 설지연 / 문혜정 기자 ]
그동안 신규 분양 아파트 계약자(수분양자)는 중도금 집단대출에 크게 신경쓸 일이 없었다. 대부분 조합이나 시행사 등 주택사업자나 건설회사 등이 은행에 보증기관 보증서를 제공하고 집단대출을 일으켰기 때문이다. 그러나 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 기준을 강화하기로 하면서 중도금 대출을 못 받는 계약자가 생길 전망이다. HUG의 중도금 대출보증 횟수를 1인당 2건, 한도는 6억원(수도권·광역시 외 지역 3억원)으로 제한했기 때문이다. 구체적인 보증 제한 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.
▷1인당 ‘2건’의 기준은 무엇인가.
“작년 10월 A아파트를 분양받아 HUG의 중도금 대출보증을 받아 이를 바탕으로 은행에서 중도금을 빌렸다. 그런데 올 3월 B아파트를 분양받으면서 또 HUG의 대출보증을 받았다면 ‘2건’을 모두 채운 것이다. 만약 A아파트 중도금 대출보증을 어떤 식으로든 해소했다면 보증은 B아파트 한 건만 남는 것이다. A아파트에 입주하면서 대출을 갚았거나 분양권을 팔면서 중도금 대출 및 대출보증을 분양권 매수자에게 승계하면 A아파트의 대출보증은 해지된다. 2인으로 구성된 가구라면 4건까지 보증을 받을 수 있다.”
▷3년 전 A아파트를 분양받아 중도금 대출을 받았고 올해 입주했다. 하반기에 B아파트를 다시 분양받는다면.
“아파트가 준공돼 입주하게 되면 중도금 집단대출은 아파트를 담보로 한 개인 주택담보대출로 전환한다. 이때 보증을 선 기관은 중도금 대출보증을 해지한다. 따라서 중도금 대출보증 잔액은 ‘0’이 된다. 개인이 또 다른 아파트 2건에 대해 중도금 대출보증을 받을 수 있다.”
▷새로운 중도금 대출보증 제도의 적용 시점과 대상은.
“다음달 1일 이후 입주자모집 공고를 하는 모든 주택이 대상이다. 분양권을 전매할 때도 적용된다. 예를 들어 다음달 입주자모집이 공고된 주택을 분양받고 HUG로부터 중도금 대출보증을 받아 분양권을 판다고 했을 때, 분양권을 살 사람이 이미 2건의 HUG 중도금 대출보증을 받은 상태라면 보증 횟수 제한을 초과하는 것이다. 중도금 대출보증을 승계할 수 없어 분양권 매매가 불가능하다. 다만 매입하려는 사람이 분양권의 중도금 대출을 HUG 보증 대출이 아닌 개인의 신용·담보 등을 토대로 한 대출로 바 摸?분양권을 팔 수 있다. 이달까지 입주자모집이 공고된 주택의 분양권 전매 시 보증 횟수 제한은 적용되지 않는다.”
▷보증 한도가 수도권·광역시에서 분양하는 주택은 1인당 6억원, 지방은 3억원이라는데 어떻게 적용하나.
“1인당 중도금 대출보증 한도가 최대 6억원까지라고 생각하면 편하다. 지방에서 아파트를 분양받으면서 중도금 2억원에 대해 대출보증을 받았다면 수도권의 다른 아파트를 분양받을 때 4억원까지 중도금 대출보증을 받을 수 있다. 반대로 수도권 아파트의 중도금 대출보증을 4억원 받았다면 이후 지방에선 2억원까지 대출보증을 받을 수 있다.”
▷분양가가 9억원을 초과하는 주택을 분양받는다면 중도금 대출은.
“말 그대로 스스로 구해야 한다. HUG 등이 은행권에 보증을 제공하지 않는다. 은행은 집단대출금을 못 돌려 받을 위험이 커지기 때문에 대출을 안 해줄 가능성이 높다. 이때 개인이 금융회사에서 신용대출을 받거나 다른 담보를 제공하고 대출을 받아야 한다. 건설사(시공사)가 연대보증을 서서 중도금 대출이 이뤄지는 아파트 단지도 늘어날 것으로 보인다.”
▷건설사가 연대보증을 서서 중도금 대출을 받게 되면 금리 변화는.
“건설사의 연대보증 시 현행보다 금리가 0.5~1%포인트가량 높아질 것으로 전망된다. 현 시중 금리는 1금융권(일반은행 등)은 3% 수준, 2금융권(저축은행, 신용협동조합 등)은 3% 중반~4% 수준이다. 1금융권은 0.5~0.7%포인트 상승하고, 2금융권은 1%포인트 정도 오를 것으로 주택업계는 예상하고 있다.”
▷HUG와 주택금융공사 등 두 기관에서 복수 보증이 가능한가.
“가능할 것으로 보인다. 두 기관의 중도금 대출보증은 횟수·한도 등이 합산되지 않는다. 주택금융공사에서 총 3억원, HUG에서 서울·수도권 6억원 이내(지방 3억원 이내)을 각각 보증받아 은행에서 중도금 대출을 이용했다고 치자. 두 기관이 서로 확인할 시스템이 없다.”
설지연/문혜정 기자 sjy@hankyung.com
7월1일 '입주자 공고'부터 적용…수도권·지방 합쳐도 6억만 가능
건설사 연대보증 대출 땐 금리 최대 1%P 높아질 듯
[ 설지연 / 문혜정 기자 ]
그동안 신규 분양 아파트 계약자(수분양자)는 중도금 집단대출에 크게 신경쓸 일이 없었다. 대부분 조합이나 시행사 등 주택사업자나 건설회사 등이 은행에 보증기관 보증서를 제공하고 집단대출을 일으켰기 때문이다. 그러나 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 기준을 강화하기로 하면서 중도금 대출을 못 받는 계약자가 생길 전망이다. HUG의 중도금 대출보증 횟수를 1인당 2건, 한도는 6억원(수도권·광역시 외 지역 3억원)으로 제한했기 때문이다. 구체적인 보증 제한 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.
▷1인당 ‘2건’의 기준은 무엇인가.
“작년 10월 A아파트를 분양받아 HUG의 중도금 대출보증을 받아 이를 바탕으로 은행에서 중도금을 빌렸다. 그런데 올 3월 B아파트를 분양받으면서 또 HUG의 대출보증을 받았다면 ‘2건’을 모두 채운 것이다. 만약 A아파트 중도금 대출보증을 어떤 식으로든 해소했다면 보증은 B아파트 한 건만 남는 것이다. A아파트에 입주하면서 대출을 갚았거나 분양권을 팔면서 중도금 대출 및 대출보증을 분양권 매수자에게 승계하면 A아파트의 대출보증은 해지된다. 2인으로 구성된 가구라면 4건까지 보증을 받을 수 있다.”▷3년 전 A아파트를 분양받아 중도금 대출을 받았고 올해 입주했다. 하반기에 B아파트를 다시 분양받는다면.
“아파트가 준공돼 입주하게 되면 중도금 집단대출은 아파트를 담보로 한 개인 주택담보대출로 전환한다. 이때 보증을 선 기관은 중도금 대출보증을 해지한다. 따라서 중도금 대출보증 잔액은 ‘0’이 된다. 개인이 또 다른 아파트 2건에 대해 중도금 대출보증을 받을 수 있다.”
▷새로운 중도금 대출보증 제도의 적용 시점과 대상은.
“다음달 1일 이후 입주자모집 공고를 하는 모든 주택이 대상이다. 분양권을 전매할 때도 적용된다. 예를 들어 다음달 입주자모집이 공고된 주택을 분양받고 HUG로부터 중도금 대출보증을 받아 분양권을 판다고 했을 때, 분양권을 살 사람이 이미 2건의 HUG 중도금 대출보증을 받은 상태라면 보증 횟수 제한을 초과하는 것이다. 중도금 대출보증을 승계할 수 없어 분양권 매매가 불가능하다. 다만 매입하려는 사람이 분양권의 중도금 대출을 HUG 보증 대출이 아닌 개인의 신용·담보 등을 토대로 한 대출로 바 摸?분양권을 팔 수 있다. 이달까지 입주자모집이 공고된 주택의 분양권 전매 시 보증 횟수 제한은 적용되지 않는다.”▷보증 한도가 수도권·광역시에서 분양하는 주택은 1인당 6억원, 지방은 3억원이라는데 어떻게 적용하나.
“1인당 중도금 대출보증 한도가 최대 6억원까지라고 생각하면 편하다. 지방에서 아파트를 분양받으면서 중도금 2억원에 대해 대출보증을 받았다면 수도권의 다른 아파트를 분양받을 때 4억원까지 중도금 대출보증을 받을 수 있다. 반대로 수도권 아파트의 중도금 대출보증을 4억원 받았다면 이후 지방에선 2억원까지 대출보증을 받을 수 있다.”
▷분양가가 9억원을 초과하는 주택을 분양받는다면 중도금 대출은.
“말 그대로 스스로 구해야 한다. HUG 등이 은행권에 보증을 제공하지 않는다. 은행은 집단대출금을 못 돌려 받을 위험이 커지기 때문에 대출을 안 해줄 가능성이 높다. 이때 개인이 금융회사에서 신용대출을 받거나 다른 담보를 제공하고 대출을 받아야 한다. 건설사(시공사)가 연대보증을 서서 중도금 대출이 이뤄지는 아파트 단지도 늘어날 것으로 보인다.”
▷건설사가 연대보증을 서서 중도금 대출을 받게 되면 금리 변화는.
“건설사의 연대보증 시 현행보다 금리가 0.5~1%포인트가량 높아질 것으로 전망된다. 현 시중 금리는 1금융권(일반은행 등)은 3% 수준, 2금융권(저축은행, 신용협동조합 등)은 3% 중반~4% 수준이다. 1금융권은 0.5~0.7%포인트 상승하고, 2금융권은 1%포인트 정도 오를 것으로 주택업계는 예상하고 있다.”
▷HUG와 주택금융공사 등 두 기관에서 복수 보증이 가능한가.
“가능할 것으로 보인다. 두 기관의 중도금 대출보증은 횟수·한도 등이 합산되지 않는다. 주택금융공사에서 총 3억원, HUG에서 서울·수도권 6억원 이내(지방 3억원 이내)을 각각 보증받아 은행에서 중도금 대출을 이용했다고 치자. 두 기관이 서로 확인할 시스템이 없다.”
설지연/문혜정 기자 sjy@hankyung.com
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