알짜 세무이야기 <15>
일상에서 사람들은 ‘고급’주택과 ‘고가’주택을 혼용한다. 하지만 세무적으로 그 성격은 많이 다르다. 고급주택은 지방세법에서 취득세를 중과세하기 위해 만든 개념이다. 주택은 보통 구입하는 가격에 따라 적게는 1%에서 많게는 3%의 취득세를 낸다. 그런데 구입하는 주택이 고급주택으로 구분되면 무려 12%의 세율로 취득세를 내야 한다.
반면 고가주택은 소득세법에서 나오는 개념이다. 양도소득세를 계산하는 과정에서 비과세를 판단할 때 사용한다. 지방세법에서는 시가표준액이 6억원을 초과하면서 면적과 건물가격이 지방세법에서 정한 기준을 초과할 때 고급주택으로 구분한다. 반면 소득세법에서는 면적을 고려하지 않고 매각할 당시의 실거래가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 구분한다.
주택을 매각하면서 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 몇 가지 요건을 만족해야 한다. 먼저 소득세법에서 인정하는 세대를 기준으로 1주택을 보유하고 있어야 한다. 물론 일시적으로 2주택이 될 경우 유예기간 3년(결혼 또는 부모 봉양 등으로 2주택이 된 경우는 5년) 안에 기존 주택을 매각하면 역시 비과세다. 매각하는 주택은 최소 2년 이상 보유해야 하고 주택을 매각하는 사람은 소득세법상 거주자여야 한다. 마지막으로 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택일 경우 고가주택에 해당하는 부분만큼 양도소득세 비과세 혜택이 불가능해진다.
하지만 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1가구 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 고가주택을 판단하는 9억원은 양도소득세의 과세와 비과세를 구분하는 양자택일의 판단기준이 아니다. 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다. 참고로 취득세 중과세를 위해서 만든 지방세법상 고급주택은 양도소득세 비과세에 영향을 주지 않는다. 지방세법상 고급주택이라도 9억원 이하로 매각되면 소득세법상 고가주택이 아니기 때문에 양도소득세가 전액 비과세된다.
1주택인 고가주택의 양도소득세를 계산할 때 양도가액 중에서 9억원이 차지하는 비율과 9억원을 초과하는 비율을 구분하는 것은 매우 중요하다. 양도가액 중 9억원이 차지하는 비율에 해당하는 주택의 매매차익은 비과세된다. 반면 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율에 해당하는 매매차익은 양도소득세가 과세된다. 사례로 확인해보자.
1주택을 보유한 한 가정이 주택을 10억원에 매각했다. 해당 주택을 10년 전 2억원에 취득했다고 가정하자. 이 경우 실제 매매차익은 8억원이지만 8억원 모두 과세되는 것은 아니다. 매매차익 8억원에서 양도가액 중 9억원이 차지하는 비율 즉 90%(9억원/10억원)는 비과세된다. 8억원의 90%는 비과세 대상이 되고, 10%(1억원/10억원)는 양도소득세가 과세되는 것이다. 즉 매매차익 8억원 중 10%에 해당하는 8000만원을 과세 대상인 매매차익으로 인식하고 양도소득세를 계산한다.
1주택인 고가주택의 양도소득세가 줄어드는 이유가 하나 더 있다. 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율로 계산한 과세대상 매매차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제율이 높다. 장기보유특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다. 일반 부동산은 1년에 3%씩 공제해주지만, 1주택인 고가주택은 1년에 8%씩 공제한다. 3년을 보유한 경우 24% 공제하고, 5년을 보유했다면 40% 공제한다. 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 장기보유특별공제를 해준다.
원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무전문위원 >
일상에서 사람들은 ‘고급’주택과 ‘고가’주택을 혼용한다. 하지만 세무적으로 그 성격은 많이 다르다. 고급주택은 지방세법에서 취득세를 중과세하기 위해 만든 개념이다. 주택은 보통 구입하는 가격에 따라 적게는 1%에서 많게는 3%의 취득세를 낸다. 그런데 구입하는 주택이 고급주택으로 구분되면 무려 12%의 세율로 취득세를 내야 한다.
반면 고가주택은 소득세법에서 나오는 개념이다. 양도소득세를 계산하는 과정에서 비과세를 판단할 때 사용한다. 지방세법에서는 시가표준액이 6억원을 초과하면서 면적과 건물가격이 지방세법에서 정한 기준을 초과할 때 고급주택으로 구분한다. 반면 소득세법에서는 면적을 고려하지 않고 매각할 당시의 실거래가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 구분한다.
주택을 매각하면서 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 몇 가지 요건을 만족해야 한다. 먼저 소득세법에서 인정하는 세대를 기준으로 1주택을 보유하고 있어야 한다. 물론 일시적으로 2주택이 될 경우 유예기간 3년(결혼 또는 부모 봉양 등으로 2주택이 된 경우는 5년) 안에 기존 주택을 매각하면 역시 비과세다. 매각하는 주택은 최소 2년 이상 보유해야 하고 주택을 매각하는 사람은 소득세법상 거주자여야 한다. 마지막으로 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택일 경우 고가주택에 해당하는 부분만큼 양도소득세 비과세 혜택이 불가능해진다.
하지만 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1가구 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 고가주택을 판단하는 9억원은 양도소득세의 과세와 비과세를 구분하는 양자택일의 판단기준이 아니다. 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다. 참고로 취득세 중과세를 위해서 만든 지방세법상 고급주택은 양도소득세 비과세에 영향을 주지 않는다. 지방세법상 고급주택이라도 9억원 이하로 매각되면 소득세법상 고가주택이 아니기 때문에 양도소득세가 전액 비과세된다.
1주택인 고가주택의 양도소득세를 계산할 때 양도가액 중에서 9억원이 차지하는 비율과 9억원을 초과하는 비율을 구분하는 것은 매우 중요하다. 양도가액 중 9억원이 차지하는 비율에 해당하는 주택의 매매차익은 비과세된다. 반면 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율에 해당하는 매매차익은 양도소득세가 과세된다. 사례로 확인해보자.
1주택을 보유한 한 가정이 주택을 10억원에 매각했다. 해당 주택을 10년 전 2억원에 취득했다고 가정하자. 이 경우 실제 매매차익은 8억원이지만 8억원 모두 과세되는 것은 아니다. 매매차익 8억원에서 양도가액 중 9억원이 차지하는 비율 즉 90%(9억원/10억원)는 비과세된다. 8억원의 90%는 비과세 대상이 되고, 10%(1억원/10억원)는 양도소득세가 과세되는 것이다. 즉 매매차익 8억원 중 10%에 해당하는 8000만원을 과세 대상인 매매차익으로 인식하고 양도소득세를 계산한다.
1주택인 고가주택의 양도소득세가 줄어드는 이유가 하나 더 있다. 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율로 계산한 과세대상 매매차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제율이 높다. 장기보유특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다. 일반 부동산은 1년에 3%씩 공제해주지만, 1주택인 고가주택은 1년에 8%씩 공제한다. 3년을 보유한 경우 24% 공제하고, 5년을 보유했다면 40% 공제한다. 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 장기보유특별공제를 해준다.원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무전문위원 >
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