알짜 세무이야기 <16>
김민국 씨(59)는 세 채의 주택을 소유하고 있다. 한 채는 본인이 거주하고, 나머지 두 채는 주택임대사업자로 등록한 뒤 월세로 임대하고 있다. 최근 한 세입자가 집을 비우면서 김씨는 조만간 결혼할 자녀에게 주택을 임대하기로 계획하고 있다.
부모들은 보통 자녀에게 부동산을 무상으로 임대하고 싶다. 혹여 문제가 될 수 있다면 가급적 적은 임대료를 받고 싶은 게 부모의 마음일 것이다. 세법에서는 가족끼리 부동산을 임대할 때 허용하는 임대료 수준을 미리 정해놓고 있다. 지나치게 저렴하게 임대하는 부모에게는 임대소득에 대한 종합소득세가 재추징될 수 있다. 부모가 이미 종합소득세를 납부했더라도, 세법상 정상적인 임대료로 종합소득세를 다시 계산한다. 이를 ‘부당행위계산부인’이라고 한다.
그렇다면 자녀에게 주택을 임대할 때 임대료는 어떻게 책정해야 할까? 먼저 부모의 입장을 살펴보자. 이미 설명했지만 부동산을 자녀에게 저렴하게 임대할 경우 정상적인 임대료로 종합소득세를 다시 계산하게 된다. 단 ‘주택’ 임대는 예외다. 부모가 자녀에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 자녀가 해당 주택에 실제 거주한다면 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다. 즉 부모가 자녀에게 무상으로 혹은 저렴하게 주택을 임대하고 실제 거주한다면 문제가 되지 않는 셈이다.
하지만 부동산을 임차하는 자녀의 입장은 다르다. 증여세를 내야 한다. 자녀가 부모로부터 무상으로 부동산을 임차할 경우 증여세는 5년 단위로 과세한다. 세법에서 허용하는 1년치 임대료 수준은 부동산 가격의 2%다. 그리고 5년간 받을 임대료 상당액(미래가치)을 110%로 보고, 이를 현재가치로 할인해 증여재산가액을 평가한다. 이 경우 현재가치계수(3.7907)를 활용하면 무상임대에 대한 증여재산가액을 쉽게 계산할 수 있다.
예를 들어 20억원의 부동산을 무상으로 자녀에게 임대한다면, 증여재산가액은 1억5162만원(20억원×2%×3.7907)으로 평가해 증여세를 계산한다. 5년이 경과될 경우 다시 동일한 방식으로 증여세를 계산한다. 증여재산가액이 1억원에 미달할 경우 증여세를 과세하지 않는다.
자녀가 부동산을 저렴하게 임차하는 경우 증여세 계산 방식은 또 다르다. 세법에서 허용하는 1년치 임대료 수준은 부동산가액의 2%로 동일하다. 만약 기준에 미달된 지나치게 적은 임차료를 지불하면 증여세를 내야 한다. 1년간 적정한 임대료 수준의 70% 이상을 지불했다면 증여세를 부과하지 않는다. 무상으로 임대하는 경우와 비교해 1년 단위로 증여세를 내는 것도 다르다.
그렇다면 자녀에게 주택을 임대할 때 저렴한 임대와 무상임대 중 어느 쪽이 유리할까. 주택 가격이 13억원 이하라면 자녀에게 무상으로 임대해도 세무적인 문제는 발생하지 않는다. 5년치 임대료를 10% 할인한 현재가치로 1억원이 되게 하려면 주택 가격이 13억원을 초과해야 한다. 자녀에게 임대하려는 주택이 13억원을 초과한다면 무상임대에는 무조건 증여세가 부과된다. 이 때문에 세법에서 허용하는 연간 임대료(부동산 가격의 2%)의 최소 70%는 임대료로 주고받아야 한다.
원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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김민국 씨(59)는 세 채의 주택을 소유하고 있다. 한 채는 본인이 거주하고, 나머지 두 채는 주택임대사업자로 등록한 뒤 월세로 임대하고 있다. 최근 한 세입자가 집을 비우면서 김씨는 조만간 결혼할 자녀에게 주택을 임대하기로 계획하고 있다.
부모들은 보통 자녀에게 부동산을 무상으로 임대하고 싶다. 혹여 문제가 될 수 있다면 가급적 적은 임대료를 받고 싶은 게 부모의 마음일 것이다. 세법에서는 가족끼리 부동산을 임대할 때 허용하는 임대료 수준을 미리 정해놓고 있다. 지나치게 저렴하게 임대하는 부모에게는 임대소득에 대한 종합소득세가 재추징될 수 있다. 부모가 이미 종합소득세를 납부했더라도, 세법상 정상적인 임대료로 종합소득세를 다시 계산한다. 이를 ‘부당행위계산부인’이라고 한다.
그렇다면 자녀에게 주택을 임대할 때 임대료는 어떻게 책정해야 할까? 먼저 부모의 입장을 살펴보자. 이미 설명했지만 부동산을 자녀에게 저렴하게 임대할 경우 정상적인 임대료로 종합소득세를 다시 계산하게 된다. 단 ‘주택’ 임대는 예외다. 부모가 자녀에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 자녀가 해당 주택에 실제 거주한다면 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다. 즉 부모가 자녀에게 무상으로 혹은 저렴하게 주택을 임대하고 실제 거주한다면 문제가 되지 않는 셈이다.
하지만 부동산을 임차하는 자녀의 입장은 다르다. 증여세를 내야 한다. 자녀가 부모로부터 무상으로 부동산을 임차할 경우 증여세는 5년 단위로 과세한다. 세법에서 허용하는 1년치 임대료 수준은 부동산 가격의 2%다. 그리고 5년간 받을 임대료 상당액(미래가치)을 110%로 보고, 이를 현재가치로 할인해 증여재산가액을 평가한다. 이 경우 현재가치계수(3.7907)를 활용하면 무상임대에 대한 증여재산가액을 쉽게 계산할 수 있다.
예를 들어 20억원의 부동산을 무상으로 자녀에게 임대한다면, 증여재산가액은 1억5162만원(20억원×2%×3.7907)으로 평가해 증여세를 계산한다. 5년이 경과될 경우 다시 동일한 방식으로 증여세를 계산한다. 증여재산가액이 1억원에 미달할 경우 증여세를 과세하지 않는다.
자녀가 부동산을 저렴하게 임차하는 경우 증여세 계산 방식은 또 다르다. 세법에서 허용하는 1년치 임대료 수준은 부동산가액의 2%로 동일하다. 만약 기준에 미달된 지나치게 적은 임차료를 지불하면 증여세를 내야 한다. 1년간 적정한 임대료 수준의 70% 이상을 지불했다면 증여세를 부과하지 않는다. 무상으로 임대하는 경우와 비교해 1년 단위로 증여세를 내는 것도 다르다.그렇다면 자녀에게 주택을 임대할 때 저렴한 임대와 무상임대 중 어느 쪽이 유리할까. 주택 가격이 13억원 이하라면 자녀에게 무상으로 임대해도 세무적인 문제는 발생하지 않는다. 5년치 임대료를 10% 할인한 현재가치로 1억원이 되게 하려면 주택 가격이 13억원을 초과해야 한다. 자녀에게 임대하려는 주택이 13억원을 초과한다면 무상임대에는 무조건 증여세가 부과된다. 이 때문에 세법에서 허용하는 연간 임대료(부동산 가격의 2%)의 최소 70%는 임대료로 주고받아야 한다.
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