은퇴 후 고국에 돌아온 필자의 고객이 최근 고민거리가 생겼다. 노후 대비 목적으로 밭과 임야를 매입하고 해외에 장기간 사업차 떠났는데, 전원주택을 지으려고 가보니 모르는 사람이 밭농사를 짓고 있었다. 설상가상으로 이 농부는 오랫동안 본인이 밭을 일구고 소유했기 때문에 자신이 소유주라고 주장했다. 점유취득시효를 주장한 것이다. 민법 제245조에 따르면 점유취득시효란 20년간 평온, 공연하게 소유 의사로 부동산을 점유할 경우에 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 되는 것을 말한다.평온이란 말은 그 누구의 간섭이나 제재를 받지 않는다는 뜻이고, 공연이란 말은 해당 지역에서 누구나 다 알 수 있도록 점유하고 있다는 뜻이다. 쉽게 말해서 누구의 간섭도 받지 않고, 20년 동안 동네 사람들이 알도록 점유했다면 점유취득시효가 인정된다는 뜻이다.
하지만 점유취득시효가 완성됐다 하더라도, 점유취득시효를 원인으로 등기하지 않으면 소유권이 인정되지 않는다. 또한 소유자가 제3자에게 해당 부동산을 매도할 경우 점유자는 매수한 제3자에게 점유취득시효를 주장할 수 없게 된다.(대법원 97다45402 참조) 다시 말해 소유자는 점유취득시효가 완성된 경우에도 점유자가 소유권등기를 하기 전까지는 땅을 처분할 기회가 있는 것이다.
이렇게 장기간 해외에 거주하는 사람이나 지방에 토지를 보유하고도 관리를 하지 않게 되면 소유권을 잃을 수도 있다. 물론 점유취득시효가 쉽게 받아들여져서 소유권이 이전되는 것은 아니다. 소송을 통해서 20년간의 점유를 증명해야 하고 실질적인 자주점유, 즉 소유의 의사로 점유했는지도 입증해야 한다. 이런 송사에 휘말리거나 복잡한 상황에 맞닥뜨리지 않기 위해서는 관리가 필요하다. 직접 농사를 짓지 않거나 해외에 오랫동안 체류할 경우 다음과 같은 관리 방법이 있다.
첫째, 농지은행을 활용하는 것이다. 농지은행이란 농지의 신탁, 임대, 매매, 관리를 담당하는 기관이다. 쉽게 말해서 소유한 논이나 밭을 농지은행을 통해 경작할 사람을 찾고 임대차계약을 체결하는 것이다. 또한 8년 이상 농지은행을 통해 임대를 하고 해당 토지를 매도할 경우 세제 혜택도 있다. 당연히 점유취득시효를 걱정할 필요도 없다.
둘째, 20년이 되지 않은 점유자가 있을 경우 계약을 체결하고 연간 사용료를 정해 관리를 해야 한다. 매년 사용료를 받을 경우 소유주와 임차인의 관계가 확실히 정해지게 된다.
셋째, 임대차계약이 어려우면 소유 의사로 점유하지 않는다는 내용의 문서를 점유자로부터 확보해야 한다. 소유 목적으로 점유한 것이 아니라는 문서가 점유취득시효를 원천 배제할 수 있다.
최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터팀장 >
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