분주한 재건축 조합·건설사
연내 관리처분 인가 신청하려면 분양 신청 등 두 달가량 필요
미성·크로바 아파트·한신4 등 GS건설·롯데건설 '혈투' 예고
시공사 졸속 선정시 분쟁 우려도
[ 이정선 기자 ]
재건축 추진 단지들이 내년부터 시행되는 ‘재건축 초과이익환수제’를 피하려면 늦어도 다음달 15일까지는 시공사 선정을 마쳐야 할 전망이다. 이때까지 시공사를 뽑지 못하면 남은 재건축 사업 절차상 초과이익환수제를 피할 수 없는 까닭이다. 일선 조합과 건설사들도 이 같은 일정을 고려해 막판 수주전에 사활을 걸고 있다.
◆시공사 선정 데드라인 다음달 15일
막대한 개발이익을 토해내야 하는 재건축 초과이익환수제를 적용받지 않으려면 올해 안에 해당 지방자치단체에 ‘관리처분계획’ 인가 신청을 마쳐야 한다. 관리처분계획은 토지나 건물 가치를 기준으로 사업시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 배분 방식을 정하는 일종의 사업계획서다.
올해 지자체의 업무처리가 가능한 마지막 날은 오는 12월29일이다. 이를 근거로 재건축 사업 추진 절차를 역산하면 다음달 15일까지는 시공사 선정을 마쳐야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
우선 조합원 분양 신청을 받아야 한다. 최소 분양 신청 기간이 30일이다. 이어 종전·종후 자산평가 등의 절차도 밟아야 한다. 그다음으로 관리처분계획 인가 신청에 앞서 관리처분계획을 확정짓는 총회를 열어야 한다. 또 총회 14일 전에 미리 주민들에게 소집 공고를 해야 한다. 이에 앞서 조합은 관리처분계획안을 의무적으로 30일을 공람하도록 돼 있다.
대형건설사 관계자는 “관리처분계획 인가 신청이 가능한 데드라인(12월29)을 기준으로 거쳐야 할 단계를 계산하면 물리적으로 최소 두 달가량이 필요하다”고 설명했다.
무엇보다 시공사 선정을 마무리 지어야 이런 절차들을 밟을 수 있다. 시공사와 공사도급계약을 맺어야 사업비가 확정되고 이를 근거로 조합원들의 분담금 등이 확정되기 때문이다. 관리처분계획안에는 이 같은 수치가 모두 담겨 있어야 한다.
◆조합·건설사 막판 수주전 올인
연내 관리처분계획 인가 신청을 위해 서울 강남 등의 재건축 단지들은 시공사 선정 절차에 모든 힘을 쏟고 있다.
이달 초에만 방배13구역, 신반포 13~15차, 신반포 22차 등의 재건축 사업장에서 시공사를 뽑았다. 지난 27일에는 현대건설이 역대 최대 규모의 재건축 사업장으로 꼽히는 반포주공1단지(1·2·4주구)를 수주했다. 시공사 선정은 사업시행인가 이후에 진행하는 게 보통이지만 건설사와 조합이 공동으로 사업을 추진하는 ‘공동사업시행’ 방식을 선택하면 시공사 선정 절차와 사업시행인가를 동시에 병행할 수 있다.
다음달 11일에는 잠실 미성·크로바(사진), 15일에는 한신4지구 재건축 사업장에서 시공사 선정을 위한 입찰이 이뤄질 예정이다. 이들 두 곳에선 모두 GS건설과 롯데건설이 치열한 경합을 벌이고 있다. 이들 사업장의 시공사 선정이 끝나면 당분간 강남권 재건축 사업장의 수주전은 소강상태를 보일 전망이다.
◆“시간에 쫓기면 분쟁 불가피”
이처럼 시간에 쫓겨 시공사를 선정하면서 향후 조합과 건설사 간 분쟁의 ‘불씨’를 잉태하고 있다는 우려도 나온다.
조합과 건설사 간 맺은 공사도급계약을 체결하기 전 충분한 협의가 이뤄지지 않아 갈등이 불거질 소지를 안고 있어서다. 공사도급계약은 물가상승분 결정 방법, 일반분양 납입 조건 등을 포함하고 있어 어떻게 계약서를 작성하느냐에 따라 조합원당 많게는 수천만원의 이익이 좌우된다.
주거환경연구원의 김호권 사무처장은 “통상 총회에서 선정된 건설사와 조합이 공사도급계약은 밀고 당기기가 수십 차례 이뤄지면서 6개월에서 1년가량 걸린다”며 “요즘은 초과이익환수제를 피하기 위해 2~3일 만에도 계약이 이뤄지고 있어 양측 간 갈등이 불거지는 곳이 속출할 것”이라고 지적했다.
이정선 기자 leeway@hankyung.com
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연내 관리처분 인가 신청하려면 분양 신청 등 두 달가량 필요
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시공사 졸속 선정시 분쟁 우려도
[ 이정선 기자 ]
재건축 추진 단지들이 내년부터 시행되는 ‘재건축 초과이익환수제’를 피하려면 늦어도 다음달 15일까지는 시공사 선정을 마쳐야 할 전망이다. 이때까지 시공사를 뽑지 못하면 남은 재건축 사업 절차상 초과이익환수제를 피할 수 없는 까닭이다. 일선 조합과 건설사들도 이 같은 일정을 고려해 막판 수주전에 사활을 걸고 있다.
◆시공사 선정 데드라인 다음달 15일
막대한 개발이익을 토해내야 하는 재건축 초과이익환수제를 적용받지 않으려면 올해 안에 해당 지방자치단체에 ‘관리처분계획’ 인가 신청을 마쳐야 한다. 관리처분계획은 토지나 건물 가치를 기준으로 사업시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 배분 방식을 정하는 일종의 사업계획서다.
올해 지자체의 업무처리가 가능한 마지막 날은 오는 12월29일이다. 이를 근거로 재건축 사업 추진 절차를 역산하면 다음달 15일까지는 시공사 선정을 마쳐야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
우선 조합원 분양 신청을 받아야 한다. 최소 분양 신청 기간이 30일이다. 이어 종전·종후 자산평가 등의 절차도 밟아야 한다. 그다음으로 관리처분계획 인가 신청에 앞서 관리처분계획을 확정짓는 총회를 열어야 한다. 또 총회 14일 전에 미리 주민들에게 소집 공고를 해야 한다. 이에 앞서 조합은 관리처분계획안을 의무적으로 30일을 공람하도록 돼 있다.
대형건설사 관계자는 “관리처분계획 인가 신청이 가능한 데드라인(12월29)을 기준으로 거쳐야 할 단계를 계산하면 물리적으로 최소 두 달가량이 필요하다”고 설명했다.
무엇보다 시공사 선정을 마무리 지어야 이런 절차들을 밟을 수 있다. 시공사와 공사도급계약을 맺어야 사업비가 확정되고 이를 근거로 조합원들의 분담금 등이 확정되기 때문이다. 관리처분계획안에는 이 같은 수치가 모두 담겨 있어야 한다.
◆조합·건설사 막판 수주전 올인
연내 관리처분계획 인가 신청을 위해 서울 강남 등의 재건축 단지들은 시공사 선정 절차에 모든 힘을 쏟고 있다.
이달 초에만 방배13구역, 신반포 13~15차, 신반포 22차 등의 재건축 사업장에서 시공사를 뽑았다. 지난 27일에는 현대건설이 역대 최대 규모의 재건축 사업장으로 꼽히는 반포주공1단지(1·2·4주구)를 수주했다. 시공사 선정은 사업시행인가 이후에 진행하는 게 보통이지만 건설사와 조합이 공동으로 사업을 추진하는 ‘공동사업시행’ 방식을 선택하면 시공사 선정 절차와 사업시행인가를 동시에 병행할 수 있다.
다음달 11일에는 잠실 미성·크로바(사진), 15일에는 한신4지구 재건축 사업장에서 시공사 선정을 위한 입찰이 이뤄질 예정이다. 이들 두 곳에선 모두 GS건설과 롯데건설이 치열한 경합을 벌이고 있다. 이들 사업장의 시공사 선정이 끝나면 당분간 강남권 재건축 사업장의 수주전은 소강상태를 보일 전망이다.
◆“시간에 쫓기면 분쟁 불가피”
이처럼 시간에 쫓겨 시공사를 선정하면서 향후 조합과 건설사 간 분쟁의 ‘불씨’를 잉태하고 있다는 우려도 나온다.
조합과 건설사 간 맺은 공사도급계약을 체결하기 전 충분한 협의가 이뤄지지 않아 갈등이 불거질 소지를 안고 있어서다. 공사도급계약은 물가상승분 결정 방법, 일반분양 납입 조건 등을 포함하고 있어 어떻게 계약서를 작성하느냐에 따라 조합원당 많게는 수천만원의 이익이 좌우된다.
주거환경연구원의 김호권 사무처장은 “통상 총회에서 선정된 건설사와 조합이 공사도급계약은 밀고 당기기가 수십 차례 이뤄지면서 6개월에서 1년가량 걸린다”며 “요즘은 초과이익환수제를 피하기 위해 2~3일 만에도 계약이 이뤄지고 있어 양측 간 갈등이 불거지는 곳이 속출할 것”이라고 지적했다.
이정선 기자 leeway@hankyung.com
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