고수의 눈 - 이상수 에스플러스에셋 대표
강남·여의도 상권 오피스텔은
땅값 상승이 시세에 반영돼 시세차익보다 월세가 알맞아
세운상가·재래시장 일대 등 낡은 건물 많은 도심 개발땐
지가 격차 줄어 고수익 기대
기하급수적으로 증가하고 있는 1~2인 가구는 부동산시장의 판도를 바꿔 놓았다. 주택 선호 순위를 보자면 1등을 하던 대형이 소형에 자리를 내줬고, 초소형 부동산이 1등 자리에 올라 있다. 이런 변화의 이유는 1~2인 가구가 전체 가구의 53%를 차지하고, 3~4인 가구와 비교해 두 배 이상 많기 때문이다. 20년 뒤에는 전체 가구 중 71%를 차지해 소형과 대형의 양극화는 더 심화될 것으로 보인다.
소형 주택 선호가 갈수록 증가할 것으로 예상되지만 공급은 따라주지 못하는 실정이다. 주택 공급은 최근까지도 아파트 위주 전용면적 84㎡가 가장 높은 비율로 공급되고 있다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 전체 공급 비율 중 21.2%에 불과하고, 이마저도 도심 일자리 주변 지역이나 역세권에 있는 소형은 8억원 이상 고가로 형성돼 1~2인 가구가 느끼는 주택 부족 현상은 훨씬 크다.
원래 오피스텔은 안정적인 수익형 부동산으로 시세 상승보다는 월세 수익이 유리한 부동산이다. 그러나 지역 개발계획에 따라 시세도 오를 수 있어 차익형 부동산으로 변모하고 있다. 예를 들어 광화문과 강남 일대는 직장 출퇴근이 편리하고 교통과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 1억원대 이던 원룸형 오피스텔은 3억원대로 상승했고 2억원대 투룸형은 5억원대로 올랐다. 업무타운과 편의시설이 잘 형성된 지역에 1~2인 가구가 집중되고 있기 때문이다.
1~2인 가구 수요 증가만으로 시세가 높게 형성된 것은 아니다. 이들 지역은 기업이 밀집하면서 많은 빌딩이 들어섰고 주변 지역은 상업시설로 채워졌다. 이 같은 개발로 지가가 오른 것이 또 하나의 배경이다. 즉, 수요 증가와 개발로 인한 지가 상승이 오피스텔 가격 상승의 주요 요인이 된 것이다.
이처럼 도심에 있는 낙후된 상업지역 오피스텔에 투자하면 높은 차익을 기대할 수 있다. 그런 지역은 어디일까. 업무타운이 이미 조성돼 있는 서울의 세 도심인 강남, 여의도, 도심 상업지역을 살펴봐야 한다.
강남과 여의도의 상업지역은 빈곳을 찾아보기 어려울 정도로 빌딩숲을 이루고 있고 주변 지역은 상업시설로 완성돼 있다. 이런 지역은 지가 상승이 시세에 반영돼 있어 시세차익 목적 투자보다는 월세 목적의 수익형 투자가 알맞다.
도심의 환경은 다르다. 도심은 현재 완성된 상업지역과 낙후된 상업지역으로 나뉘어 있다.
완성된 상업지역은 광화문, 명동 일대로 고층 빌딩숲이 완성돼 지가가 크게 상승한 지역이다. 낙후된 상업지역은 세운상가와 전통시장 일대로 1950~1960년대 지어진 건축물이 대부분이다. 그렇기 때문에 같은 도심인 광화문이 3.3㎡당 평균 지가가 1억5000만~2억2000만원인 데 비해 낙후 지역은 3.3㎡당 6000만~7000만원으로 절반에도 못 미치는 시세를 형성하고 있다.
같은 도심 상업지역임에도 개발 유무에 따라 지가 격차가 크다는 것은 낙후된 지역의 지가가 상대적으로 저평가됐다는 뜻이다. 향후 완성된 도심처럼 저평가된 지역이 개발된다면 두 지역의 지가 격차는 줄어들 수밖에 없다.
정부와 시울시는 낙후 도심 개발 필요성을 인식하고 있고 중심지 기능을 회복하는 개발계획을 수립했다.
이 개발계획은 낙후된 도심을 광화문과 명동처럼 업무, 편의, 관광, 주거기능을 회복시키는 데 중점을 두고 있어 저평가된 낙후 도심의 부동산 가격이 상승할 것이다. 낙후 도심에 대한 적극적인 투자가 필요한 시기다.
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강남·여의도 상권 오피스텔은
땅값 상승이 시세에 반영돼 시세차익보다 월세가 알맞아
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지가 격차 줄어 고수익 기대
기하급수적으로 증가하고 있는 1~2인 가구는 부동산시장의 판도를 바꿔 놓았다. 주택 선호 순위를 보자면 1등을 하던 대형이 소형에 자리를 내줬고, 초소형 부동산이 1등 자리에 올라 있다. 이런 변화의 이유는 1~2인 가구가 전체 가구의 53%를 차지하고, 3~4인 가구와 비교해 두 배 이상 많기 때문이다. 20년 뒤에는 전체 가구 중 71%를 차지해 소형과 대형의 양극화는 더 심화될 것으로 보인다.
소형 주택 선호가 갈수록 증가할 것으로 예상되지만 공급은 따라주지 못하는 실정이다. 주택 공급은 최근까지도 아파트 위주 전용면적 84㎡가 가장 높은 비율로 공급되고 있다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 전체 공급 비율 중 21.2%에 불과하고, 이마저도 도심 일자리 주변 지역이나 역세권에 있는 소형은 8억원 이상 고가로 형성돼 1~2인 가구가 느끼는 주택 부족 현상은 훨씬 크다.
원래 오피스텔은 안정적인 수익형 부동산으로 시세 상승보다는 월세 수익이 유리한 부동산이다. 그러나 지역 개발계획에 따라 시세도 오를 수 있어 차익형 부동산으로 변모하고 있다. 예를 들어 광화문과 강남 일대는 직장 출퇴근이 편리하고 교통과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 1억원대 이던 원룸형 오피스텔은 3억원대로 상승했고 2억원대 투룸형은 5억원대로 올랐다. 업무타운과 편의시설이 잘 형성된 지역에 1~2인 가구가 집중되고 있기 때문이다.
1~2인 가구 수요 증가만으로 시세가 높게 형성된 것은 아니다. 이들 지역은 기업이 밀집하면서 많은 빌딩이 들어섰고 주변 지역은 상업시설로 채워졌다. 이 같은 개발로 지가가 오른 것이 또 하나의 배경이다. 즉, 수요 증가와 개발로 인한 지가 상승이 오피스텔 가격 상승의 주요 요인이 된 것이다.
이처럼 도심에 있는 낙후된 상업지역 오피스텔에 투자하면 높은 차익을 기대할 수 있다. 그런 지역은 어디일까. 업무타운이 이미 조성돼 있는 서울의 세 도심인 강남, 여의도, 도심 상업지역을 살펴봐야 한다.
강남과 여의도의 상업지역은 빈곳을 찾아보기 어려울 정도로 빌딩숲을 이루고 있고 주변 지역은 상업시설로 완성돼 있다. 이런 지역은 지가 상승이 시세에 반영돼 있어 시세차익 목적 투자보다는 월세 목적의 수익형 투자가 알맞다.
도심의 환경은 다르다. 도심은 현재 완성된 상업지역과 낙후된 상업지역으로 나뉘어 있다.
완성된 상업지역은 광화문, 명동 일대로 고층 빌딩숲이 완성돼 지가가 크게 상승한 지역이다. 낙후된 상업지역은 세운상가와 전통시장 일대로 1950~1960년대 지어진 건축물이 대부분이다. 그렇기 때문에 같은 도심인 광화문이 3.3㎡당 평균 지가가 1억5000만~2억2000만원인 데 비해 낙후 지역은 3.3㎡당 6000만~7000만원으로 절반에도 못 미치는 시세를 형성하고 있다.
같은 도심 상업지역임에도 개발 유무에 따라 지가 격차가 크다는 것은 낙후된 지역의 지가가 상대적으로 저평가됐다는 뜻이다. 향후 완성된 도심처럼 저평가된 지역이 개발된다면 두 지역의 지가 격차는 줄어들 수밖에 없다.
정부와 시울시는 낙후 도심 개발 필요성을 인식하고 있고 중심지 기능을 회복하는 개발계획을 수립했다.
이 개발계획은 낙후된 도심을 광화문과 명동처럼 업무, 편의, 관광, 주거기능을 회복시키는 데 중점을 두고 있어 저평가된 낙후 도심의 부동산 가격이 상승할 것이다. 낙후 도심에 대한 적극적인 투자가 필요한 시기다.
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