내년 2곳, 18만여 가구 집들이
지난주 21개월 만에 첫 하락
남동탄선 '마이너스P' 등장
역전세난 우려에 갭투자자 '덜덜'
[ 설지연/김형규 기자 ]
이달 들어 경기도와 인천 아파트값이 1년9개월 만에 상승 대열에서 이탈했다. 아파트 입주 물량이 몰린 수도권 남부 지역 등에서는 역(逆)전세난(집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 발생하거나 ‘깡통 전세’(매매가가 대출금과 보증금을 합한 금액보다 작은 집)가 속출할 가능성이 있다는 우려가 나온다. 높은 전세가를 레버리지로 삼아 주택을 구매한 ‘갭투자’의 투자 리스크는 한층 커지게 됐다. 곽창석 도시와공간 대표는 “지방에 이어 경기와 인천도 하락 대열에 합류함에 따라 서울만 나홀로 상승세를 이어가는 형국”이라며 “극심한 차별화 양상이 나타나고 있다”고 설명했다.
◆경기 남부 입주폭탄 현실화
11일 부동산114에 따르면 지난주(12월8일 기준) 경기·인천 지역의 아파트값은 전주보다 0.01% 떨어졌다. 지난해 3월4일 조사 이후 1년9개월 만에 처음으로 하락세를 나타냈다. 특히 신규 입주 물량이 많은 수도권 외곽 지역의 내림폭이 컸다. 양주(-0.08%) 시흥(-0.07%) 안성(-0.06%) 오산(-0.05%) 평택(-0.04) 용인(-0.03) 등 11곳의 집값이 떨어졌다. 전셋값도 동반 하락하고 있다. 경기·인천 지역 전셋값은 전주 대비 0.06% 내렸다. 지난주(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다.
수도권 신도시 가운데서는 화성 동탄신도시가 -0.11% 주간 변동률을 기록하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 올해 2만3000여 가구가 입주한 화성시에선 내년에도 3만1700여 가구가 입주할 예정이다. 동탄2신도시에서만 1만6000여 가구가 입주할 예정이어서 서울 접근성이 떨어지거나 인프라가 불충분한 남동탄 일대 분양권이 1000만~2000만원의 마이너스 프리미엄을 기록 중이다. 평택의 상황도 다르지 않다.
용이동 K공인 관계자는 “위치가 안 좋은 물건은 최대 3000만원까지 마이너스 프리미엄이 붙었다”며 “급매를 넘어 급급매, 초급매도 등장했지만 팔리지 않고 있다”고 전했다.
미분양도 증가하고 있다. 동탄신도시에선 중흥토건의 ‘동탄2신도시 중흥S-클래스더테라스 B5~7블록’, 현대산업개발의 ‘동탄2 아이파크 A99~100블록’ 등이 미분양된 상태다. 지난달 말 청약을 받은 대방산업개발의 ‘대방디엠시티더센텀’은 457가구 모집에 279명만 청약했다.
영업 사원들이 수요자를 찾아가 분양 계약을 맺는 ‘조직 분양’도 다시 등장했다. 초기 계약률이 30% 수준에 그칠 때 분양대행사에 수수료를 더 내면서 인근 도시로 계약자를 물색하러 다니는 전략이다.
분양대행사 에스아이개발의 김선관 대표는 “2014년 이후 많이 오른 데다 입주 쇼크마저 가세하면서 집값이 약세를 보이고 있다”고 설명했다. 부동산114에 따르면 내년 예정된 전국 아파트 입주 물량은 총 43만6628가구다. 절반에 달하는 21만6489가구가 수도권에 몰려 있다. 경기에선 내년에 16만1900여 가구, 인천에선 2만189가구가 입주한다.
◆서울 접한 곳은 강세 유지
같은 경기도지만 지역별 양극화 현상도 뚜렷하다. 서울과 접하고 있거나 재건축·재개발·수도권광역급행철도(GTX) 등 개발호재가 있는 곳은 강세를 유지하고 있다. 한국감정원에 따르면 김포는 10월 0.66% 오른 데 이어 지난달 0.42% 상승했다. 인근 서울 마곡지구에 기업이 입주하면서 출퇴근 수요가 발생해서다. GTX 호재를 등에 업은 파주도 10월(0.36%)과 지난달(0.24%) 상승세를 탔다. 재건축 재개발이 활발한 성남 역시 10월(0.66%)과 11월(0.30%) 내리 올랐다.
부동산 전문가들은 내년 경기도 입주 물량이 서울 시장에 영향을 미칠 가능성은 낮다고 내다봤다. 여전히 가구 수 대비 주택이 부족한 상황이어서다. 김승배 피데스개발 대표는 “재개발에 따른 멸실 가구 수 증가, 1~2인 가구 증가 추이 등을 고려하면 서울에서 집을 못 찾아 수도권으로 인구가 옮겨갈 수밖에 없다”고 설명했다.
설지연/김형규 기자 sjy@hankyung.com
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지난주 21개월 만에 첫 하락
남동탄선 '마이너스P' 등장
역전세난 우려에 갭투자자 '덜덜'
[ 설지연/김형규 기자 ]
이달 들어 경기도와 인천 아파트값이 1년9개월 만에 상승 대열에서 이탈했다. 아파트 입주 물량이 몰린 수도권 남부 지역 등에서는 역(逆)전세난(집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 발생하거나 ‘깡통 전세’(매매가가 대출금과 보증금을 합한 금액보다 작은 집)가 속출할 가능성이 있다는 우려가 나온다. 높은 전세가를 레버리지로 삼아 주택을 구매한 ‘갭투자’의 투자 리스크는 한층 커지게 됐다. 곽창석 도시와공간 대표는 “지방에 이어 경기와 인천도 하락 대열에 합류함에 따라 서울만 나홀로 상승세를 이어가는 형국”이라며 “극심한 차별화 양상이 나타나고 있다”고 설명했다.
◆경기 남부 입주폭탄 현실화
11일 부동산114에 따르면 지난주(12월8일 기준) 경기·인천 지역의 아파트값은 전주보다 0.01% 떨어졌다. 지난해 3월4일 조사 이후 1년9개월 만에 처음으로 하락세를 나타냈다. 특히 신규 입주 물량이 많은 수도권 외곽 지역의 내림폭이 컸다. 양주(-0.08%) 시흥(-0.07%) 안성(-0.06%) 오산(-0.05%) 평택(-0.04) 용인(-0.03) 등 11곳의 집값이 떨어졌다. 전셋값도 동반 하락하고 있다. 경기·인천 지역 전셋값은 전주 대비 0.06% 내렸다. 지난주(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다.
수도권 신도시 가운데서는 화성 동탄신도시가 -0.11% 주간 변동률을 기록하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 올해 2만3000여 가구가 입주한 화성시에선 내년에도 3만1700여 가구가 입주할 예정이다. 동탄2신도시에서만 1만6000여 가구가 입주할 예정이어서 서울 접근성이 떨어지거나 인프라가 불충분한 남동탄 일대 분양권이 1000만~2000만원의 마이너스 프리미엄을 기록 중이다. 평택의 상황도 다르지 않다.
용이동 K공인 관계자는 “위치가 안 좋은 물건은 최대 3000만원까지 마이너스 프리미엄이 붙었다”며 “급매를 넘어 급급매, 초급매도 등장했지만 팔리지 않고 있다”고 전했다.미분양도 증가하고 있다. 동탄신도시에선 중흥토건의 ‘동탄2신도시 중흥S-클래스더테라스 B5~7블록’, 현대산업개발의 ‘동탄2 아이파크 A99~100블록’ 등이 미분양된 상태다. 지난달 말 청약을 받은 대방산업개발의 ‘대방디엠시티더센텀’은 457가구 모집에 279명만 청약했다.
영업 사원들이 수요자를 찾아가 분양 계약을 맺는 ‘조직 분양’도 다시 등장했다. 초기 계약률이 30% 수준에 그칠 때 분양대행사에 수수료를 더 내면서 인근 도시로 계약자를 물색하러 다니는 전략이다.
분양대행사 에스아이개발의 김선관 대표는 “2014년 이후 많이 오른 데다 입주 쇼크마저 가세하면서 집값이 약세를 보이고 있다”고 설명했다. 부동산114에 따르면 내년 예정된 전국 아파트 입주 물량은 총 43만6628가구다. 절반에 달하는 21만6489가구가 수도권에 몰려 있다. 경기에선 내년에 16만1900여 가구, 인천에선 2만189가구가 입주한다.
◆서울 접한 곳은 강세 유지
같은 경기도지만 지역별 양극화 현상도 뚜렷하다. 서울과 접하고 있거나 재건축·재개발·수도권광역급행철도(GTX) 등 개발호재가 있는 곳은 강세를 유지하고 있다. 한국감정원에 따르면 김포는 10월 0.66% 오른 데 이어 지난달 0.42% 상승했다. 인근 서울 마곡지구에 기업이 입주하면서 출퇴근 수요가 발생해서다. GTX 호재를 등에 업은 파주도 10월(0.36%)과 지난달(0.24%) 상승세를 탔다. 재건축 재개발이 활발한 성남 역시 10월(0.66%)과 11월(0.30%) 내리 올랐다.
부동산 전문가들은 내년 경기도 입주 물량이 서울 시장에 영향을 미칠 가능성은 낮다고 내다봤다. 여전히 가구 수 대비 주택이 부족한 상황이어서다. 김승배 피데스개발 대표는 “재개발에 따른 멸실 가구 수 증가, 1~2인 가구 증가 추이 등을 고려하면 서울에서 집을 못 찾아 수도권으로 인구가 옮겨갈 수밖에 없다”고 설명했다.
설지연/김형규 기자 sjy@hankyung.com
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