국토교통부가 13일 다주택자들의 임대사업자 등록 유도를 위한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 취득세, 재산세, 소득세, 양도세 등 세금 감면과 건강보험료 인하 등 혜택이 주어진다는 내용을 골자로 한다.
다음은 국토부 일문일답.
- 임대사업자 등록을 위한 절차는?
현재는 단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24를 통해 신청하면 된다.
- 등록 가능한 임대주택에 제한이 있는지?
등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우 등록이 제한된다.
- 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있는지? 매각이 가능한 경우와 중도 매각시 불이익은?
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다.
- 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있는지?
그간에는 임대사업자 등록시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능하였으나, 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.
- 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은?
등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한되어 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 있다.
- 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있는지?
임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료시까지 안정적으로 거주할 수 있으며, 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주 가능하다. 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 효과가 있다.
- 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하는지? 이런 변경 신고시에도 지자체에 가야하는지?
임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)하여야 하고, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 하여야 한다.
- 임대주택의 전대가 가능한지?
임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다.
-현재 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는 불편함이 있는데?
2018년 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다.
- 세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 어떻게 확인할 수 있는지?
현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약시 임차인이 확인하여야 한다. 2018년 4월부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하도록 하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있도록 할 예정이다.
- 임대사업자 등록 제도에 대해 상담할 수 있는 곳이 있는지?
임대사업자로 등록하기를 원하는 사업자는 우선 해당 주소지의 시·군·구청에 문의할 수 있다.
- 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있는지?
국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있다.
- 현재 소득세가 비과세되고 있는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은?
2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고?납부하면 된다.
- 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?
부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다. 부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세되며 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세된다. 분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다.
- 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?
임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 그러나, 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8백만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다.
- 2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시에 건강보험료 감면을 받을 수 없는지?
2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다.
- 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거쳐 언제부터 시행되는지?
건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과된다. 2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 2020년 11월에 부과된다.
- 양도세?종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는?
2018년 4월 1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록하여 8년 이상 임대하여야 한다. 다만, 이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 2018년 3월 31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
- 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은?
2018년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다.
- 이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지?
집주인 동의여부와 관계 없이 전세금 반환보증에 바로 가입 가능하다. 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다.
이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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다음은 국토부 일문일답.
- 임대사업자 등록을 위한 절차는?
현재는 단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24를 통해 신청하면 된다.
- 등록 가능한 임대주택에 제한이 있는지?
등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우 등록이 제한된다.
- 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있는지? 매각이 가능한 경우와 중도 매각시 불이익은?
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다.
- 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있는지?
그간에는 임대사업자 등록시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능하였으나, 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.
- 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은?
등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한되어 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 있다.
- 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있는지?
임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료시까지 안정적으로 거주할 수 있으며, 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주 가능하다. 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 효과가 있다.
- 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하는지? 이런 변경 신고시에도 지자체에 가야하는지?
임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)하여야 하고, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 하여야 한다.
- 임대주택의 전대가 가능한지?
임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다.
-현재 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는 불편함이 있는데?
2018년 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다.
- 세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 어떻게 확인할 수 있는지?
현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약시 임차인이 확인하여야 한다. 2018년 4월부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하도록 하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있도록 할 예정이다.
- 임대사업자 등록 제도에 대해 상담할 수 있는 곳이 있는지?
임대사업자로 등록하기를 원하는 사업자는 우선 해당 주소지의 시·군·구청에 문의할 수 있다.
- 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있는지?
국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있다.
- 현재 소득세가 비과세되고 있는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은?
2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고?납부하면 된다.
- 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?
부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다. 부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세되며 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세된다. 분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다.
- 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?
임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 그러나, 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8백만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다.
- 2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시에 건강보험료 감면을 받을 수 없는지?
2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다.
- 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거쳐 언제부터 시행되는지?
건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과된다. 2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 2020년 11월에 부과된다.
- 양도세?종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는?
2018년 4월 1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록하여 8년 이상 임대하여야 한다. 다만, 이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 2018년 3월 31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
- 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은?
2018년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다.
- 이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지?
집주인 동의여부와 관계 없이 전세금 반환보증에 바로 가입 가능하다. 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다.
이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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