정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에선 양도소득세 중과 배제 조건이 강화되고 대상 주택의 공시가격 기준은 변경되지 않아 다주택자들의 민간임대사업자 등록을 유도하기엔 실효성이 떨어진다는 지적이 나왔다.
이와 관련해 14일 국토교통부는 임대사업자 등록 유도 효과가 충분하다고 설명했다. 임차인 보호에 미흡했다는 지적에 대해서도 반박했다. 국토부가 설명한 내용을 문답 형태로 정리했다.
▶임대등록으로 인한 혜택은 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 주택일 때만 주어진다. 평균 매매가격이 6억원을 넘어선 서울 지역은 사실상 혜택이 없다. 특히 강남 지역 주택에 대한 임대등록 유도 효과가 없다.
“공시가격 6억원이 넘는 주택은 임대주택 등록시에도 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 없는 것은 사실이다. 하지만 등록할 경우 재산세와 건강보험료 감면 등의 혜택을 적용받을 수 있다. 8년 이상 장기임대하는 준공공임대주택으로 등록한 경우엔 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 등록하는 게 유리하다.”
▶2주택자가 한 채를 전세로 주는 경우엔 임대소득 과세도 되지 않아 등록할 유인이 없다.
“임대소득 과세 대상 여부와 관계없이 2주택자도 임대하고 있는 주택을 등록하는 경우엔 취득세와 재산세, 종부세, 양도세 등 세금 감면 혜택이 있기 때문에 등록하는 게 유리하다.”
▶8년 장기임대에 대한 혜택은 확대됐다. 하지만 이 경우 장기간 매도가 제한되는 데 따른 부담에 비해 인센티브가 크지 않아 등록 유도에 효과가 없다는 지적이다.
“단기 시세차익 목적이 아닌 장기 보유 목적의 주택을 임대용으로 제공하는 경우엔 각종 세금 부담이 절감되므로 등록이 유리하다. 이에 대한 시뮬레이션 결과 세금과 건보료 부담이 매우 크게 감소하는 것으로 나타났다. 예를 들어 서울 지역 3주택자가 8년간 2채를 임대하는 경우라면 임대등록을 할 때 세금과 건보료 부담이 미등록시에 비해 연간 935만원 절감된다.”
▶연간 임대소득이 2000만원을 넘는 임대사업자는 이번 대책으로 추가되는 혜택이 없는데.
“연 임대소득이 2000만원 이상인 경우 현재 종합과세 대상으로 소득세와 건보료를 이미 납부하고 있기 때문에 이에 대한 추가적인 혜택은 없다. 하지만 임대소득 금액과 관계없이 감면이 가능한 취득세와 재산세, 양도세, 종부세 등 다양한 세제감면이 가능하다.”
▶상당수 다주택자들은 임대등록을 하거나 매도하지 않고 ‘버티기’를 하면서 세금 부담을 전·월세 임차인에게 전가시킬 것이란 전망도 나온다.
“최근 전·월세가격의 안정 추세와 앞으로의 입주물량을 감안하면 전·월세가격이 급등할 가능성은 낮다. 올해 1월~10월 전세가격 상승률은 수도권이 1.28%로 5년 평균(3.33%)의 절반 수준이다. 서울의 경우 1.64%로 역시 5평 평균(3.13%)에 비해 낮다. 수도권 입주물량은 올해 28만6000호를 비롯해 내년 31만6000호, 2019년 26만호로 추정된다. 5년 평균은 19만5000호에 비해 늘었다.”
▶서울 지역 다주택자들이 ‘버티기’를 고수하면 서울과 지방의 집값이 양극화될 것이란 우려도 나오는데.
“현재의 주택시장은 서울 일부 지역을 제외하고는 전국적으로 안정세다. 내년 풍부한 입주물량과 금리 상승, 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행 등으로 안정 기조가 정착될 것으로 예상된다. 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되고 2019년부터 임대소득에 대한 소득세와 건보료가 부과되면 주택 보유에 따른 부담이 높아진다. 이에 따라 내년 봄부터는 시장에 매물이 공급될 것으로 예상된다. 또한 세제혜택 등을 염두에 둔 임대등록도 증가할 것으로 전망된다. 향후 임대소득 관련 세재와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편 방안도 마련할 계획이다.”
▶이번 대책에 전·월세상한제와 계약갱신청구권 도입이 명시적으로 포함되지 않아 세입자 보호에 미흡했다는 지적이 있다.
“‘주거복지 로드맵’에 따라 향후 2022년까지 공적임대주택 200만호가 확보되고 이번 대책으로 민간등록임대주택 200만호가 확보될 전망이다. 전체 임차가구의 45%가 사실상 전·월세상한제와 계약갱신청구권이 적용되는 주택에 거주할 수 있을 것으로 예상된다. 향후 임대등록 활성화 성과와 시장 상황 등을 고려해 단계적으로 임대등록 의무화를 추진할 계획이다. 이와 연계해 전·월세상한제와 계약갱신청구권도 도입할 예정이다.”
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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