수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 고려 대상은 입지다. 좋은 입지란 상권에서 유동인구가 가장 많은 장소를 말한다. 또한 목이 좋은 곳을 의미하기도 한다. 기본적으로 유동인구가 많으면 장사가 잘되고 영업에 도움이 된다. 하지만 유동인구가 많다고 해서 항상 장사가 잘되는 것은 아니다. 그래서 부동산에 투자할 때는 유동인구의 특성을 정확히 파악해야 한다. 가장 기본적이면서 가장 중요한 부분이다. 어떻게 하면 효율적이고 정확히 유동인구를 파악할 수 있는지 알아보자.첫째, 직접 조사하는 방법이다. 힘들지만 본인의 노력에 따라서 좋은 결과가 나올 수 있다. 우리가 부동산에 투자하면서 흔히 실수하는 것이 있다. 현장을 3~4번 정도 방문해보고 판단하는 것이다. 또한 방문할 때 무의미하게 바라만 보는 경우가 대부분이다. 하지만 체계적으로 조사해야 한다. 한 달을 기준으로 평일, 토요일, 일요일, 공휴일 4일이 조사 대상이다. 4일의 아침 점심 저녁을 조사해야 한다. 최소 12번은 방문해야 한다는 얘기다. 기준시간은 오전 7시부터 오후 9시까지 14시간이다. 하루 종일 조사하기 어렵기 때문에 조사시간을 정할 수도 있다. 오전 7시에서 8시, 낮 12시에서 오후 1시, 오후 6시에서 7시까지 보면 된다. 조사하지 않는 시간은 추정하면 된다. 이렇게 조사하면 상권의 성격과 유동인구가 가장 많은 시간 등을 자세히 알 수 있다.
둘째, 통계자료를 활용하는 것이다. 대부분 본인이 직접 시간을 내기 어려운 상황이 많다. 이럴 땐 해당 지자체의 유동인구 통계자료를 참고할 수 있다. 서울시에는 정보소통광장 홈페이지가 있다. 주요 상권의 유동인구뿐만 아니라 보행량 피크타임, 보행목적, 성별, 연령대, 전년 대비 증감 등 좋은 자료들이 있다. 개인이 알기 어려운 내용들을 전문기관을 통해 조사한 것이다. 참고로 서울시의 ‘2015년 서울 유동인구 조사자료’에 따르면 서울시내 유동인구가 가장 많은 곳은 중구 명동에 있는 눈스퀘어 쇼핑몰 앞이다. 14시간 기준으로 9만4377명이다.
셋째, 소비인구를 파악해야 한다. 유동인구 중에서 소비할 수 있는 인구가 얼마나 있는지가 중요하다. 투자 대상이 시장에 있다고 가정해 보자. 시장은 기본적으로 유동인구가 많다. 하지만 시장에는 사람들이 물건을 저렴하게 사려고 온다. 이런 곳에 값비싼 물건을 파는 가게를 차린다면 실패할 수밖에 없다. 마찬가지로 서울 청담동의 명품거리에 저렴한 물건을 파는 가게를 열더라도 성공하기 어렵다. 청담동 명품거리에 유동인구는 극히 적다. 하지만 하루에 물건들이 몇 개 팔리지 않더라도 유지가 되는 상권이다.
이렇듯 적합한 업종과 소비인구가 결합할 때 매출이 늘어나고 상권이 활성화된다. 단순히 유동인구의 많고 적음보다 소비인구를 파악하는 능력을 키워야 한다. 이것이야말로 수익형 부동산 투자의 핵심으로 볼 수 있다.
최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >
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