[김영빈의 부동산 P2P 따라잡기] (5) 미준공 위험 줄이려면 자기자본비율 살펴라

프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 일반 부동산 대출과 다른 점은 완성되지 않은 담보물에 대해 준공을 전제로 대출해준다는 점이다. PF 대출의 가장 큰 위험이다.

개인 간 거래(P2P) 플랫폼 회사들이 공정률에 따라 대출금을 분할 지급하고 신탁사에서 자금을 관리하는 등 여러 가지 안전장치를 두고 있지만 공사가 중단되는 일이 발생하기도 한다. 한 번쯤 공사가 중단돼 ‘유치권행사 중’이라는 현수막이 붙은 현장을 본 적이 있을 것이다. 이런 현장을 볼 때마다 ‘누군가 대출금을 회수하지 못하고 있겠구나’ 하는 생각을 하게 된다. PF 대출은 준공돼야 분양, 임대를 통해 대출금을 회수할 수 있기 때문이다.

PF 대출 상품에 투자할 때 몇 가지 사항에 유의하면 이런 미준공 위험을 줄일 수 있다. 그중 하나가 바로 공정률이다. 당연히 기초부터 시작되는 대출보다는 일정 부분 공정이 진행된 현장에 대한 대출 위험이 적다. 이런 이유로 일부 업체는 준공이 임박한 현장에만 준공자금 대출을 실행한다.

시행 사업의 총사업비 중 자기자본비율이 얼마나 되는지를 살피는 것도 중요하다. PF 대출을 많이 취급하는 저축은행 등 제2금융권은 통상적으로 25% 이상의 비율을 요구한다. 전체 사업비가 100억원일 경우 시행업자가 25억원 이상 자기 자금을 투입해야 한다는 것이다. P2P업권은 10~20% 비율을 요구하는 경우가 많다. 이 비율이 높아질수록 시행업자의 사업장에 대한 책임감이 높아지고 대부분 사업장에서 발생하는 외상 공사 비율을 낮출 수 있다. 외상 공사 비율이 높다는 말은 그만큼 해당 사업에 차질이 발생하고 공사가 중단될 가능성이 높아진다는 의미이다.

외상 공사 비율이 높으면 시공사의 자금 여력이 충분하지 않아 공사를 마무리하지 못할 가능성이 커진다.

포켓펀딩 대표

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