부동산을 매입하기 위해 예산에 맞춰 자금계획을 세울 때 대출을 얼마나 받아야 하나 고민하게 된다. 주택은 새로운 대출규제인 신(新) 총부채상환비율(DTI) 적용으로 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 것으로 보인다.건물은 다음달 시행될 것으로 예상되는 RTI(임대수익 이자상환비율)가 부동산 임대업의 대출규제 지표로 활용될 것으로 보인다. 건물 매입 시 거래 가격의 50% 수준으로 대출이 가능하다면 이런 대출 규제가 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 판단된다. 물론 지난 5년간 대출금리 연 2% 중반대 저금리 시장에서는 70~80%까지 대출을 활용한 레버리지 투자가 효과적이었고, 많이 이뤄졌다. 부동산 가격도 상승하며 성공적인 투자가 이어졌다.
그러나 현재 변화되는 시장에서는 욕심을 버리고 안정적인 투자로 접근해야 할 것 같다. 여기서 나이가 젊고 소득 수준이 높은 투자자라면 대출 비중을 높일 수 있을 것이다. 은퇴 후 노후생활을 목적으로 하는 투자자라면 대출 비중을 낮추려 할 것이다.
투자자의 성향, 나이, 소득 수준에 따라 차이가 난다. 하지만 매입금액의 30~50% 수준의 대출을 받아 투자하는 게 현명할 듯하다. 미국 등 글로벌 경기 호황으로 경제지표는 좋아졌다고 한다. 그러나 이는 일부 기업일 뿐이고 민간소비 위축, 자영업폐업률 등 체감경기는 갈수록 안 좋아지는 느낌이다.
임대사업은 건물주만 되면 해결되는 게 아니다. 이런 경기상황, 공실해소, 시설관리 등 관리와 노력도 필요하다.
지금 투자를 생각하고 있는 투자자라면 자금출처, 금리인상, 공실률, 임대수익, 환율상승, 금융시장의 외국인 자금이탈 등 시장의 악재를 감안한 여러 가지 사항을 종합적으로 판단해 봐야 할 것이다. 신중한 선별작업도 필요하다.
부동산 투자는 시장 상황이 좋건, 안 좋건 수요와 공급에 따라 꾸준히 이뤄진다. 특히 수익형 건물은 마땅한 대체 투자처를 찾기 어려워 자금력을 갖춘 투자자가 시장에 꾸준히유입될 것 같다. 공부를 해놔야 시장이 흔들릴 때 기회를 잡을 수 있다.
윤우용 < 원빌딩 이사 >
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