2년 전 상가주택을 사 4층에 거주하고 있는 한 고객에게서 전화가 왔다. 건물 앞에 2층짜리를 헐고 8층짜리를 짓는다는 것이다. 고객 건물은 정남향이라서 햇빛도 잘 들고, 조망도 좋았다. 하지만 신축 건물이 올라가면 완전히 막히고 햇빛조차 들어오지 않게 생겼다. 건축주를 찾아가서 따져도 봤지만 합법적으로 설계했다는 답만 들었다고 한다.부동산 투자 때 이런 경우가 종종 있다. 처음에는 조망도 좋고 햇빛도 잘 들어왔는데 나중에 신축된 건물로 인해 가려지게 되는 것이다. 바로 일조권을 정확히 알지 못하고 투자했기 때문이다. 일조권이란 집안에서 햇빛을 받을 수 있도록 법률상 보호돼 있는 권리다. 건물 신축 때 다른 건물의 일조량을 침해하지 않도록 법으로 정해놓은 것이다. 하지만 일조권 보장은 모든 용도지역에 해당되는 것이 아니다. 일조권은 전용주거지역, 일반주거지역에만 적용될 수 있다. 그고객은 상업지역에 건물을 산 것이 문제가 됐다. 상업지역은 주거 목적보다는 일반적인 상업활동이 주를 이룬다. 이렇다 보니 용적률이 높고 건물이 빼곡히 들어선다.
그런데 주거지역이라면 얘기가 달라진다. 건물이 신축돼 일조권이 침해된다면 공사 중지나 손해배상 청구를 할 수 있다. 여기에는 일정한 조건이 있다. 신축 건물로 인해 잠깐 그늘이 진다고 해서 일조권을 주장할 수 있는 것이 아니다. 일조권에도 수인한도(사회통념상 일정한 정도까지 인정되는 수준)가 있다. 대법원 판례상으로는 ‘동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 네 시간 이상, 오전 9시부터 오후 3시까지 연속해서 두 시간 이상’ 햇빛이 들어와야 한다. 이 기준 미만으로 햇빛이 들어올 경우에는 일조권이 침해당했다고 볼 수 있다.
그리고 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 경우 가까운 건물의 일조권을 보호하기 위해 건물 높이에 제한 규정이 있다. 건물 높이가 9m 이하인 부분은 대지경계선에서 1.5m 이상을 띄워야 한다. 9m를 초과하는 부분은 건물 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 한다. 저층부는 반듯이 올라갔는데 상층부는 비스듬히 올라간 것들이 바로 일조권 사선 제한 때문이다.
반대로 햇빛을 너무 받아 문제가 생기는 경우도 있다. 인접한 건물 외벽 재질이 유리 등으로 돼 있으면 빛 반사가 심하다. 반사된 빛이 계속 들어온다면 너무 많은 빛으로 문제가 생긴다.
최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >
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