[정충진 변호사의 실전! 경매 (53)] 개인회생절차 악용하는 경매채무자

법 제대로 알면 되레 전화위복 기회


경매 진행 중 채무자가 개인회생을 신청하면 경매절차는 정지된다. 다수 채권자의 이익을 고려하고 회생 절차를 단순화하기 위한 제도다. 개인회생 신청이 있으면 경매절차는 정지됐다가 인가결정 혹은 폐지결정이 난 뒤 후속절차가 속개된다. 짧게는 6개월, 길게는 2년 이상 걸린다.

경매매물 중에 경매 개시 시점이 오래전이고 감정가 또한 시세보다 유독 낮게 책정된 물건이 보인다면 개인회생 신청 후 경매가 속행된 물건이라고 보면 틀림없다. 실무에서는 이 개인회생 제도를 경매채무자가 악용해 종종 문제가 되곤 한다.

얼마 전 경기 고양시 일산 소재 유명 아파트가 경매에 나왔다. 근사한 조경에 잘 정비된 커뮤니티 시설까지 갖춰 선호도가 꽤 높은 아파트였다. 법적인 문제가 있어 감정가의 70%까지 떨어졌지만 필자로부터 특별히 문제될 게 없다는 조언을 받은 A씨가 응찰해 차순위와 근소한 차이로 낙찰받았다.

그러나 낙찰의 기쁨도 잠시, 경매계로부터 한 통의 전화가 걸려왔다. 채무자가 개인회생을 신청하면서 강제집행 정지 결정을 받아 제출했으니 보증금을 찾고 싶으면 불허가를 신청하라는 내용이었다.A씨로부터 사정 얘기를 전해들은 필자는 경매자료를 꼼꼼히 분석해봤다. 채무자는 과거에도 집행정지 결정문을 반복해서 제출한 바 있어 개인회생절차를 악용하는 것이 명백해 보였다.

필자는 A씨에게 불허가신청보다는 일단 허가를 구하고, 개인회생 결정이 인가 혹은 폐지로 결정날 때까지 기다려 보자는 취지로 조언해줬다. 별제권을 가진 저당권자의 임의경매였으니 개인회생의 결과가 어떻게 나오든 낙찰자의 소유권 취득에는 영향이 없었기 때문이다.

이런 취지로 경매계를 설득했고 결국 허가결정이 떨어졌다. 정지 결정의 효력으로 후속절차는 정지됐지만, 낙찰자의 지위는 유지된다.절차가 속행될 때까지 입찰보증금이 묶이는 단점이 있지만, 지금과 같은 상승기에 입찰보증금만으로 가격 상승의 효과를 고스란히 누리는 근사한 투자가 될 수도 있다.

이렇듯 낙찰 후 강제집행정지 신청이 들어왔다고 해서 놀란 마음에 바로 불허가 신청을 넣을 필요는 없다. 오히려 생각의 틀을 바꾸면 소액으로 부동산 투자를 할 수 있는 전화위복의 기회가 될 수 있다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >




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