임대 등록했지만 빈 집 상태서
등록 이후 집값 6억원 넘기면
세입자 구해도 중과세 대상
다주택보유자 중 상당히 많은 사람이 매각을 포기하고 임대주택등록을 선택하는 것으로 보인다. 매물을 시장에 내놓아도 거래가 안돼 임대주택으로 등록하는 사례도 있다.
임대주택으로 등록하면 다양한 세제상의 혜택이 부여된다. 양도소득세의 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제가 가능해진다. 또한 임대기간 동안 종합부동산세 대상에서도 제외된다. 등록된 임대주택 외 남아 있는 일반주택 1채도 양도소득세의 혜택이 주어진다. 일반적으로 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 세대를 기준으로 1채의 주택을 소유하고 있는 경우에만 가능하다. 결혼, 부모님을 봉양할 목적의 합가(合家), 이사 등의 이유로 일시적 2주택이 된 예외적인 경우를 제외하면 다주택보유자는 비과세혜택을 받을 수 없다. 그러나 임대주택 등록을 활용하면 실제 거주하는 주택은 ‘1가구1주택’ 요건을 갖춤으로써 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 일반주택에 대한 1가구1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때 등록된 임대주택은 주택으로 판단하지 않기 때문이다. 다만 매각하는 일반주택은 2년의 거주 실적을 채워야 한다.
세무상의 혜택을 받기 위해서는 임대주택은 기준시가 요건을 갖춰야 한다. 매매 등으로 구입한 주택을 임대주택으로 등록할 때 주택의 숫자와 면적은 고려할 필요가 없다. 다만 임대를 개시하는 시점에 공시가격은 6억원(수도권 외의 지역은 3억원, 이하 동일) 이하라야 한다.
주의해야 할 점이 있다면 공시가격 6억원의 요건은 등록하는 시점이 아니라 임대를 개시하는 시점에 맞춰야 한다는 것이다. 임대주택으로 등록하는 시점에는 6억원 이하였지만, 임대를 개시하는 시점에 6억원을 초과한다면 세무상의 혜택을 받기 어렵다. 예컨대 임대주택으로 등록하기 위해서 서둘러 이달 31일에 등록은 했는데, 세입자를 구하지 못해 빈집 상태로 뒀다. 그리고 오는 6월30일에 임대를 시작했다. 임대주택으로 등록하는 시점인 3월31일에는 공시가격이 6억원 이하였는데, 임대를 개시하는 6월30일에는 6억원을 초과했다면, 안타깝게도 이 주택은 세무상 요건을 갖추지 못한 것으로 해석할 가능성이 높다. 의무임대 기간을 종료했더라도 여전히 중과세대상이 되고, 다른 주택을 먼저 매각하는 경우에도 비과세를 받을 수 없다. 그래서 임대주택의 등록뿐만 아니라 임대를 시작하는 시점도 중요한 판단의 기준이 된다. 특히 공동주택과 단독주택의 공시가격이 4월 말께 발표되기 때문에 주택의 공시가격이 6억원에 근접한 주택은 새로운 공시가격이 고시되기 전에 임대를 시작해야 한다.
임대주택의 등록을 다루고 있는 법률은 세법이 아니라 ‘민간임대주택특별법(민간임대주택법)’이다. 민간임대주택법에서는 임대주택으로 등록하기 위한 요건을 까다롭게 정하지 않고 있다. 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하로 한정하고 있지만 그 외 주택은 면적, 공시가격, 주택의 숫자에 상관없이 임대주택으로 등록할 수 있다. 단기임대등록은 4년, 장기임대등록은 8년 정도로 구분하는 정도다.
다음달 1일 이후에도 임대주택등록은 가능하다. 다만 이달 31일까지 등록하면 임대주택으로 등록할 때 단기(의무임대 4년, 세법 기준은 5년)와 장기(8년)를 모두 선택할 수 있다. 하지만 다음달 1일 이후에는 단기로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세의 혜택을 받을 수 없다. 이날부터는 장기로 등록해야만 세제상의 혜택을 받을 수 있다. 그래서 단기를 선택하려는 사람은 오는 31일까지 등록해야 한다.
장기임대를 선택하려는 사람은 서둘러 31일까지 등록할 이유는 없다. 다음달 1일 이후에도 여전히 등록할 수 있기 때문이다. 의무임대기간을 개시하는 시점과 공시가격 6억원을 판단하는 시점은 임대를 개시하는 시점이기 때문에 서둘러 등록할 이유는 없다. 임대주택의 등록은 당장 공실인 상황에서도 가능하고, 분양권인 상황에서도 등록할 수 있기 때문에 단기임대주택으로 등록하려는 사람은 이달 31일 이전에 등록할 수 있도록 서둘러야 한다.
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등록 이후 집값 6억원 넘기면
세입자 구해도 중과세 대상
다주택보유자 중 상당히 많은 사람이 매각을 포기하고 임대주택등록을 선택하는 것으로 보인다. 매물을 시장에 내놓아도 거래가 안돼 임대주택으로 등록하는 사례도 있다.
임대주택으로 등록하면 다양한 세제상의 혜택이 부여된다. 양도소득세의 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제가 가능해진다. 또한 임대기간 동안 종합부동산세 대상에서도 제외된다. 등록된 임대주택 외 남아 있는 일반주택 1채도 양도소득세의 혜택이 주어진다. 일반적으로 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 세대를 기준으로 1채의 주택을 소유하고 있는 경우에만 가능하다. 결혼, 부모님을 봉양할 목적의 합가(合家), 이사 등의 이유로 일시적 2주택이 된 예외적인 경우를 제외하면 다주택보유자는 비과세혜택을 받을 수 없다. 그러나 임대주택 등록을 활용하면 실제 거주하는 주택은 ‘1가구1주택’ 요건을 갖춤으로써 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 일반주택에 대한 1가구1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때 등록된 임대주택은 주택으로 판단하지 않기 때문이다. 다만 매각하는 일반주택은 2년의 거주 실적을 채워야 한다.세무상의 혜택을 받기 위해서는 임대주택은 기준시가 요건을 갖춰야 한다. 매매 등으로 구입한 주택을 임대주택으로 등록할 때 주택의 숫자와 면적은 고려할 필요가 없다. 다만 임대를 개시하는 시점에 공시가격은 6억원(수도권 외의 지역은 3억원, 이하 동일) 이하라야 한다.
주의해야 할 점이 있다면 공시가격 6억원의 요건은 등록하는 시점이 아니라 임대를 개시하는 시점에 맞춰야 한다는 것이다. 임대주택으로 등록하는 시점에는 6억원 이하였지만, 임대를 개시하는 시점에 6억원을 초과한다면 세무상의 혜택을 받기 어렵다. 예컨대 임대주택으로 등록하기 위해서 서둘러 이달 31일에 등록은 했는데, 세입자를 구하지 못해 빈집 상태로 뒀다. 그리고 오는 6월30일에 임대를 시작했다. 임대주택으로 등록하는 시점인 3월31일에는 공시가격이 6억원 이하였는데, 임대를 개시하는 6월30일에는 6억원을 초과했다면, 안타깝게도 이 주택은 세무상 요건을 갖추지 못한 것으로 해석할 가능성이 높다. 의무임대 기간을 종료했더라도 여전히 중과세대상이 되고, 다른 주택을 먼저 매각하는 경우에도 비과세를 받을 수 없다. 그래서 임대주택의 등록뿐만 아니라 임대를 시작하는 시점도 중요한 판단의 기준이 된다. 특히 공동주택과 단독주택의 공시가격이 4월 말께 발표되기 때문에 주택의 공시가격이 6억원에 근접한 주택은 새로운 공시가격이 고시되기 전에 임대를 시작해야 한다.
임대주택의 등록을 다루고 있는 법률은 세법이 아니라 ‘민간임대주택특별법(민간임대주택법)’이다. 민간임대주택법에서는 임대주택으로 등록하기 위한 요건을 까다롭게 정하지 않고 있다. 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하로 한정하고 있지만 그 외 주택은 면적, 공시가격, 주택의 숫자에 상관없이 임대주택으로 등록할 수 있다. 단기임대등록은 4년, 장기임대등록은 8년 정도로 구분하는 정도다.
다음달 1일 이후에도 임대주택등록은 가능하다. 다만 이달 31일까지 등록하면 임대주택으로 등록할 때 단기(의무임대 4년, 세법 기준은 5년)와 장기(8년)를 모두 선택할 수 있다. 하지만 다음달 1일 이후에는 단기로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세의 혜택을 받을 수 없다. 이날부터는 장기로 등록해야만 세제상의 혜택을 받을 수 있다. 그래서 단기를 선택하려는 사람은 오는 31일까지 등록해야 한다.
장기임대를 선택하려는 사람은 서둘러 31일까지 등록할 이유는 없다. 다음달 1일 이후에도 여전히 등록할 수 있기 때문이다. 의무임대기간을 개시하는 시점과 공시가격 6억원을 판단하는 시점은 임대를 개시하는 시점이기 때문에 서둘러 등록할 이유는 없다. 임대주택의 등록은 당장 공실인 상황에서도 가능하고, 분양권인 상황에서도 등록할 수 있기 때문에 단기임대주택으로 등록하려는 사람은 이달 31일 이전에 등록할 수 있도록 서둘러야 한다.
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