![](https://img.hankyung.com/photo/201803/2018032551581_AA.16303764.1.jpg)
경매 물건에 유치권이 붙어 있으면 유찰되기 마련이다. 왜냐하면 유치권은 무조건 매수인이 인수하는 권리로 생각하기 때문이다. 하지만 유치권은 무조건 인정되는 권리는 아니다. 유치권은 부동산에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조 참조). 만약 유치권이 성립하는 경우에는 매수인이 인수해야 한다. 유치권자는 돈을 받기 위해 부동산을 경매할 수 있다(민법 제322조 참조). 여기에 유치권자는 점유하고 있는 부동산의 임대료를 받아 채권 회수에 충당할 수 있다(민법 제323조 참조).
그러나 임차인이 지출한 인테리어 비용은 유치권과는 거리가 멀다. 다시 말해 임차인이 음식점 영업을 하기 위해 인테리어 공사를 한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다는 얘기다. 왜냐하면 그것은 임차인 자신의 필요에 의해서 행해진 것으로 상가주택의 객관적인 가치가 증가한 것으로 볼 수 없기 때문이다(대법원 91다8029 참조).
따라서 임차인이 주장하는 인테리어 비용은 유치권으로 인정되지 않는다. 필요비, 유익비로 인정되면 비용상환청구권으로 배당은 받을 수 있다. 그러므로 매수인은 상가주택에 붙어 있는 유치권은 신경 쓰지 않아도 된다. 특히 임차인이 임대차계약서에 인테리어(시설)에 대해 원상복구하겠다고 계약한 경우에도 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 간주돼 유치권은 성립할 수 없다(대법원 94다20389호 참조).
경매 절차에서 임차인이 지출한 비용이 필요비 또는 유익비가 확실한 경우 배당절차를 통해 비용상환청구권으로 배당받을 수 있다. 이때 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며 공사내역서, 세금계산서 등 객관적으로 증명될 서류를 제출해야 한다. 비용상환청구권의 배당순위는 소액임차인보다도 우선하지만 최소한의 비용만 인정된다.
임차인이 상가주택 보존에 필요한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 그 가액이 증가가 현존한 때에 한해 소유자에게 필요비 또는 유익비를 청구할 수 있다. 이때도 상가주택 가치가 증가하거나 보존을 위해 지출한 비용에 한해 엄격하게 인정되고 있다(민법 제626조 참조).
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
기업의 환율관리 필수 아이템! 실시간 환율/금융서비스 한경Money
[ 무료 주식 카톡방 ] 국내 최초, 카톡방 신청자수 38만명 돌파 < 업계 최대 카톡방 > --> 카톡방 입장하기!!
관련뉴스