[Real Estate] 임차인이 영업 위해 투입한 인테리어 비용은 유치권 불성립

경매로 내집마련 (9) 유치권 붙은 상가주택


지난해 은퇴한 L씨(56)는 상가주택을 경매로 매수하려고 한다. 상가주택에서 월세를 받으면서 거주할 생각이다. 그가 경매 삼매경에 푹 빠져 지낼 무렵 경매로 나온 상가주택(지하 1층~지상 3층)을 발견했다. 지하층과 지상 1층은 상가였고 2~3층은 주택이었다. 등기부를 살펴보니 1순위 가압류, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 압류, 5순위 경매개시결정 순이었다. 1순위 가압류(기준권리)를 비롯해 뒤에 나오는 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 물론 대항력 있는 임차인도 없었다. 그런데 상가주택에 유치권이 붙어 있어 2차까지 유찰된 상태였다. 1층에서 음식점을 하는 임차인이 인테리어 비용을 가지고 유치권을 주장하고 있었다.

경매 물건에 유치권이 붙어 있으면 유찰되기 마련이다. 왜냐하면 유치권은 무조건 매수인이 인수하는 권리로 생각하기 때문이다. 하지만 유치권은 무조건 인정되는 권리는 아니다. 유치권은 부동산에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조 참조). 만약 유치권이 성립하는 경우에는 매수인이 인수해야 한다. 유치권자는 돈을 받기 위해 부동산을 경매할 수 있다(민법 제322조 참조). 여기에 유치권자는 점유하고 있는 부동산의 임대료를 받아 채권 회수에 충당할 수 있다(민법 제323조 참조).

그러나 임차인이 지출한 인테리어 비용은 유치권과는 거리가 멀다. 다시 말해 임차인이 음식점 영업을 하기 위해 인테리어 공사를 한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다는 얘기다. 왜냐하면 그것은 임차인 자신의 필요에 의해서 행해진 것으로 상가주택의 객관적인 가치가 증가한 것으로 볼 수 없기 때문이다(대법원 91다8029 참조).

따라서 임차인이 주장하는 인테리어 비용은 유치권으로 인정되지 않는다. 필요비, 유익비로 인정되면 비용상환청구권으로 배당은 받을 수 있다. 그러므로 매수인은 상가주택에 붙어 있는 유치권은 신경 쓰지 않아도 된다. 특히 임차인이 임대차계약서에 인테리어(시설)에 대해 원상복구하겠다고 계약한 경우에도 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 간주돼 유치권은 성립할 수 없다(대법원 94다20389호 참조).

경매 절차에서 임차인이 지출한 비용이 필요비 또는 유익비가 확실한 경우 배당절차를 통해 비용상환청구권으로 배당받을 수 있다. 이때 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며 공사내역서, 세금계산서 등 객관적으로 증명될 서류를 제출해야 한다. 비용상환청구권의 배당순위는 소액임차인보다도 우선하지만 최소한의 비용만 인정된다.

임차인이 상가주택 보존에 필요한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 그 가액이 증가가 현존한 때에 한해 소유자에게 필요비 또는 유익비를 청구할 수 있다. 이때도 상가주택 가치가 증가하거나 보존을 위해 지출한 비용에 한해 엄격하게 인정되고 있다(민법 제626조 참조).

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장



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