[집코노미] 원빈, 145억 빌딩 잔금 닷새 만에 치른 이유는

RTI 대출규제 피해
빌딩 매수 서둘러



배우 원빈(본명 김도진) 이나영 부부가 지난 2월 서울 청담동에 위치한 지하 2층~지상 5층 연면적 2456㎡ 규모의 빌딩을 사들였다. 매입가격은 145억원이다.

원빈 부부의 빌딩은 분당선 압구정로데역과 가까운 청담동 명품거리에 있다. 이면도로변이지만 코너빌딩이어서 주변 다른 건물들과 비교해 규모가 커 보인다. 부부는 이 빌딩을 주변 시세보다 20% 정도 저렴하게 사들였다. 주변 토지 호가는 3.3㎡당 8000만~8500만원대, 원빈 부부의 매입가격은 3.3㎡당 6700만원대다.

저가 매수보다 주목해야 하는 점은 과감한 투자패턴이다. 2월 21일 계약한 뒤 닷새 만인 26일 잔금을 치렀다. 145억원짜리 거래가 5일 만에 끝난 셈이다. 이처럼 잔금을 서두른 이유는 지난달 26일부터 시행된 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 때문이다. RTI를 적용받을 경우 원하는 만큼 충분한 대출을 받을 수 없다. RTI 시행 이후 임대사업자가 부동산 담보대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다.


원빈 부부는 은행돈을 100억원 빌린 것으로 전문가들은 추정했다. 등기부등본 상 근저당 설정금액이 120억이어서다. 금융회사는 보통 빌려준 돈의 120%를 근저당으로 설정한다. 매매가격(145억원) 중 자기자본은 31% 정도에 불과한 셈이다.

만약 RTI 적용 뒤였다면 이 같은 투자는 불가능했다는 분석이 나온다 원빈 부부 빌딩의 임대료는 주변 시세를 감안할 경우 연 5억5200만원으로, 연 이자가 3억6792만원 이하여야 RTI 1.5 비율에 맞는다. 변동금리 기준 연 이율 3.3%에 스트레스 금리 1%포인트 조건으로 계산하면 대출 한도는 85억원가량이다. 대출가능 금액이 약 15% 정도 줄어든다. 투자금액 대비 수익률도 지렛대 효과가 떨어지면서 종전 4.93%에서 3.06%로 급감한다.

이런 점을 감안할 때 이번 투자는 똑똑한 투자로 평가할 수 있다. 원빈 부부가 자기자본 30%가량만으로 살 수 있었던 빌딩을 앞으로는 최소 40~45% 이상의 자본을 갖고 매입해야 하는 까닭이다.

앞으로 이 같은 대출규제가 꼬마빌딩 거래를 위축시키면서 가격 하락으로 이어질 가능성도 있다. 하지만 매도인들은 매매가격을 낮추기보단 세입자에게 임대료 인상을 요구하면서 수익성을 높이는 전략을 펼 것으로 보인다.

원빈의 똑똑한 빌딩 투자는 과거 성수동 꼬마빌딩 투자에서도 빛이 났다. 2014년 서울숲 인근이 활성화 되기 전 대지면적 231㎡의 상가주택을 3.3㎡당 3000만원인 21억원에 매입한 바 있다. 이 상가주택의 현재 시세는 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 시세 차익만 약 15억원에 달할 것으로 추정된다.

< 김주환 원빌딩 전무 >



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