경매스쿨 (12) 임차인의 배당요구 철회
경매로 내 집 마련을 하면 시세보다 다소 싸게 매수할 수 있다. 하지만 대부분의 사람은 경매로 내 집을 마련하는 걸 꺼린다. 왜냐하면 대항력을 갖춘 임차인이 갑자기 배당요구를 철회하거나 주택을 인도하기가 어려울 것이라고 예단하기 때문이다.
그렇다. 임차인이 배당요구를 철회할 수도 있다. 그런데 임차인은 배당요구의 종기가 지난 뒤 이를 철회하지 못하기 때문에 안심해도 된다(민사집행법 제88조 참조). 주택의 인도 역시 어려운 것은 아니다. 오히려 대항력을 갖춘 임차인이 매수인에게 약이 되는 경우도 있다. 임차인이 보증금을 전액 배당받는다면 주택을 인도받는 것은 아무런 문제가 되지 않는다.
첫째, 보증금 전액을 배당받는 경우다. 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하면 매수인의 부담은 없어지거나 줄어든다. 즉 대항력과 우선변제권을 지닌 임차인이 보증금에 배당요구를 하고 배당이의 없이 그 보증금 전액에 대해 배당표가 확정됐다면 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 이때 주택을 인도받을 수 있다는 얘기다. 다시 말해 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차권은 소멸하지 않는다. 종전의 임대차관계가 그대로 유지된다(주택임대차보호법 3조의5 참조).
둘째, 보증금 일부만 배당받는 경우다. 임차인이 보증금 전액이 아니라 일부만 배당받으면 주택을 계속 사용·수익할 수 있다. 다만 배당받은 보증금에 해당하는 부분의 임료에 대해서는 부당이득반환의무를 진다(대법원 98다15545 참조). 반면 배당이의 소송이 제기돼 배당받을 수 있었던 보증금을 받지 못하고 있는 경우에는 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2003다23885 참조). 당연히 보증금 전액을 배당받을 수 없을 때는 매수인에게 대항할 수 있다. 게다가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대법원 96다53628 참조).
한편 매수인이 대금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다. 만약 임차인이 대항력이 없는 경우에는 매수인이 대금을 납부한 이후부터 주택을 인도할 때까지 매수인에 대해 임료 상당의 부당이득 반환의무를 지게 된다.
참고로 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우를 보자. 이때 임차인은 매수인에게 대항해 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 하지만 임차인의 우선변제권은 매각으로 인해 소멸된다. 그러므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 98다2754, 98다4552, 2005다21166 참조).
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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경매로 내 집 마련을 하면 시세보다 다소 싸게 매수할 수 있다. 하지만 대부분의 사람은 경매로 내 집을 마련하는 걸 꺼린다. 왜냐하면 대항력을 갖춘 임차인이 갑자기 배당요구를 철회하거나 주택을 인도하기가 어려울 것이라고 예단하기 때문이다.그렇다. 임차인이 배당요구를 철회할 수도 있다. 그런데 임차인은 배당요구의 종기가 지난 뒤 이를 철회하지 못하기 때문에 안심해도 된다(민사집행법 제88조 참조). 주택의 인도 역시 어려운 것은 아니다. 오히려 대항력을 갖춘 임차인이 매수인에게 약이 되는 경우도 있다. 임차인이 보증금을 전액 배당받는다면 주택을 인도받는 것은 아무런 문제가 되지 않는다.
첫째, 보증금 전액을 배당받는 경우다. 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하면 매수인의 부담은 없어지거나 줄어든다. 즉 대항력과 우선변제권을 지닌 임차인이 보증금에 배당요구를 하고 배당이의 없이 그 보증금 전액에 대해 배당표가 확정됐다면 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 이때 주택을 인도받을 수 있다는 얘기다. 다시 말해 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차권은 소멸하지 않는다. 종전의 임대차관계가 그대로 유지된다(주택임대차보호법 3조의5 참조).
둘째, 보증금 일부만 배당받는 경우다. 임차인이 보증금 전액이 아니라 일부만 배당받으면 주택을 계속 사용·수익할 수 있다. 다만 배당받은 보증금에 해당하는 부분의 임료에 대해서는 부당이득반환의무를 진다(대법원 98다15545 참조). 반면 배당이의 소송이 제기돼 배당받을 수 있었던 보증금을 받지 못하고 있는 경우에는 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2003다23885 참조). 당연히 보증금 전액을 배당받을 수 없을 때는 매수인에게 대항할 수 있다. 게다가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대법원 96다53628 참조).
한편 매수인이 대금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다. 만약 임차인이 대항력이 없는 경우에는 매수인이 대금을 납부한 이후부터 주택을 인도할 때까지 매수인에 대해 임료 상당의 부당이득 반환의무를 지게 된다.
참고로 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우를 보자. 이때 임차인은 매수인에게 대항해 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 하지만 임차인의 우선변제권은 매각으로 인해 소멸된다. 그러므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 98다2754, 98다4552, 2005다21166 참조).
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