경매스쿨 (21) 경매절차, 이것만은 알아두자
경매는 경매신청을 시작으로 매각을 통해 배당이 끝날 때까지 정해진 법에 따라 이뤄진다. 경매절차가 길고 오래 걸리는 이유다. 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 임차인, 매수인 등 많은 사람이 경매절차에 참여한다. 그래서 초보자들은 경매절차가 어렵게 느껴지는 것이다. 그러나 경매절차가 어렵거나 복잡한 것은 아니다. 매수자가 경매절차를 전부 알 필요도 없다. 매수자는 필요한 경매절차만 알면 되는 것이다. 그러면 경매절차가 좀 더 쉽고 가볍게 느껴진다.
경매절차는 크게 ① 경매신청을 시작으로 ② 경매개시결정 ③ 배당요구종기 ④ 현황조사 ⑤ 매각기일 ⑥ 매각결정기일 ⑦ 대금납부기한 ⑧ 배당기일 순으로 이뤄진다. 하지만 매수자가 ①번부터 ⑧번까지의 경매절차를 전부 알아야 할 필요는 없다. 우선 경매신청은 채권자의 몫이다. 채권자가 경매신청을 하면 법원은 형식적인 조사를 통해 경매개시결정을 한다(민사집행법 제83조 참조). 경매개시결정은 등기를 함으로써 기준권리가 된다. 여기서 경매신청 및 경매개시결정 절차가 매수인에게 중요한 것은 아니다. 그러나 매수자는 경매절차 중에서 아래 4개 정도는 알아 두는 것이 좋다.
첫째, 배당요구종기다. 채권자는 배당요구종기까지 채권신고를 해야 배당을 받을 수 있다. 그런데 채권자뿐만 아니라 매수자도 중요하다. 대항력을 갖춘 임차인(우선변제권자)의 배당요구 여부에 따라 권리분석이 달라지기 때문이다. 다시 말해 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구종기가 지나서 배당요구를 한 경우 매수자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다.
둘째, 현황조사다. 법원은 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 보증금, 기타 현황에 관하여 집행관에게 조사를 명한다(민사집행법 제85조 참조). 이렇게 현황조사를 통해 매각물건을 정확하게 조사하는 것은 적정한 매각조건을 결정하고 매수자에게 정확한 정보를 제공하기 위함이다. 그래서 매수자는 경매에 참여하기 전 반드시 현황조사서를 확인해보는 것이 좋다.
셋째, 매각기일이다. 매각기일은 매수자에게 매우 중요하다. 경매에 참여하는 날이기 때문이다. 매수자는 매각대상 부동산에 대한 최종적인 권리변동 사항을 확인한 뒤 이상이 없으면 입찰표를 작성해 매수신청을 하면 된다. 매수신청을 통해 낙찰을 받으면 매각결정기일이 잡히게 된다. 매각결정기일에는 매각에 대한 불·허가 여부를 결정하게 된다. 이때 매각을 불허할 만한 위법 사유가 없으면 법원은 최고가매수인에게 매각허가를 선고하게 된다.
넷째, 대금납부기한이다. 대금납부기한이 정해지면 매수자는 언제든지 대금을 납부하면 된다. 이때 대금은 일시불로 납부해야 하며 분할납부는 허용되지 않는다. 매수인이 대금납부를 하기 전까지는 이해관계자(채무자 등)가 대출금을 상환하고 ‘경매개시결정에 대한 이의신청’을 하면 경매를 취하시킬 수 있다. 그러므로 매수자는 대금납부기한이 정해지면 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금을 즉시 납부하는 게 좋다. 납부기한까지 대금을 내지 못하면 입찰보증금은 몰수된다.
매수인이 매각대금을 완납하면 배당기일을 정해 배당절차를 밟는다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법 상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당한다(민사집행법 제145조 참조). 이렇게 경매의 모든 절차는 배당을 통해 마무리되는 것이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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경매는 경매신청을 시작으로 매각을 통해 배당이 끝날 때까지 정해진 법에 따라 이뤄진다. 경매절차가 길고 오래 걸리는 이유다. 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 임차인, 매수인 등 많은 사람이 경매절차에 참여한다. 그래서 초보자들은 경매절차가 어렵게 느껴지는 것이다. 그러나 경매절차가 어렵거나 복잡한 것은 아니다. 매수자가 경매절차를 전부 알 필요도 없다. 매수자는 필요한 경매절차만 알면 되는 것이다. 그러면 경매절차가 좀 더 쉽고 가볍게 느껴진다.경매절차는 크게 ① 경매신청을 시작으로 ② 경매개시결정 ③ 배당요구종기 ④ 현황조사 ⑤ 매각기일 ⑥ 매각결정기일 ⑦ 대금납부기한 ⑧ 배당기일 순으로 이뤄진다. 하지만 매수자가 ①번부터 ⑧번까지의 경매절차를 전부 알아야 할 필요는 없다. 우선 경매신청은 채권자의 몫이다. 채권자가 경매신청을 하면 법원은 형식적인 조사를 통해 경매개시결정을 한다(민사집행법 제83조 참조). 경매개시결정은 등기를 함으로써 기준권리가 된다. 여기서 경매신청 및 경매개시결정 절차가 매수인에게 중요한 것은 아니다. 그러나 매수자는 경매절차 중에서 아래 4개 정도는 알아 두는 것이 좋다.
첫째, 배당요구종기다. 채권자는 배당요구종기까지 채권신고를 해야 배당을 받을 수 있다. 그런데 채권자뿐만 아니라 매수자도 중요하다. 대항력을 갖춘 임차인(우선변제권자)의 배당요구 여부에 따라 권리분석이 달라지기 때문이다. 다시 말해 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구종기가 지나서 배당요구를 한 경우 매수자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다.
둘째, 현황조사다. 법원은 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 보증금, 기타 현황에 관하여 집행관에게 조사를 명한다(민사집행법 제85조 참조). 이렇게 현황조사를 통해 매각물건을 정확하게 조사하는 것은 적정한 매각조건을 결정하고 매수자에게 정확한 정보를 제공하기 위함이다. 그래서 매수자는 경매에 참여하기 전 반드시 현황조사서를 확인해보는 것이 좋다.
셋째, 매각기일이다. 매각기일은 매수자에게 매우 중요하다. 경매에 참여하는 날이기 때문이다. 매수자는 매각대상 부동산에 대한 최종적인 권리변동 사항을 확인한 뒤 이상이 없으면 입찰표를 작성해 매수신청을 하면 된다. 매수신청을 통해 낙찰을 받으면 매각결정기일이 잡히게 된다. 매각결정기일에는 매각에 대한 불·허가 여부를 결정하게 된다. 이때 매각을 불허할 만한 위법 사유가 없으면 법원은 최고가매수인에게 매각허가를 선고하게 된다.
넷째, 대금납부기한이다. 대금납부기한이 정해지면 매수자는 언제든지 대금을 납부하면 된다. 이때 대금은 일시불로 납부해야 하며 분할납부는 허용되지 않는다. 매수인이 대금납부를 하기 전까지는 이해관계자(채무자 등)가 대출금을 상환하고 ‘경매개시결정에 대한 이의신청’을 하면 경매를 취하시킬 수 있다. 그러므로 매수자는 대금납부기한이 정해지면 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금을 즉시 납부하는 게 좋다. 납부기한까지 대금을 내지 못하면 입찰보증금은 몰수된다.
매수인이 매각대금을 완납하면 배당기일을 정해 배당절차를 밟는다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법 상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당한다(민사집행법 제145조 참조). 이렇게 경매의 모든 절차는 배당을 통해 마무리되는 것이다.
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