경매스쿨 (22) 연체된 아파트 관리비 부담, 누가?
남편과 맞벌이를 하는 공무원 D씨(41세)는 시세보다 싸게 내 집 마련을 하기 위해 경매에 도전했다. 입찰에 4번 참여했지만 아쉽게도 모두 떨어졌다. 이렇게 경매로 매수 기회를 노리던 중 마음에 드는 아파트를 발견했다. 등기부를 확인해 보니, 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 압류, 4순위 경매개시결정 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 그는 경매에 5번 도전한 끝에 아파트를 낙찰받는 데 성공했다. 다행히 소유자가 살고 있어 아파트를 인도받는 것은 문제가 되지 않았다. 대금납부와 함께 소유권이전등기까지 마치고 입주할 준비를 했다. 그런데 아파트 관리소에서 연체된 관리비(160만원) 납부를 요구하고 있다. 전 소유자가 연체한 관리비까지 매수자가 부담해야 하는지 궁금해졌다.
경매로 아파트를 매수하는 경우, 연체된 관리비 때문에 종종 분쟁이 생긴다. 대부분 아파트단지 관리규약에는 연체된 관리비에 대해 입주자 지위를 승계한 사람에게도 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 이런 규정을 근거로 매수자에게 전 소유자가 연체한 관리비를 납부하도록 요구하는 것이다.
그러나 아파트단지 ‘관리규약’을 근거로 연체된 관리비를 매수자에게 부담시키는 것은 입주자들의 자치 규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것으로 볼 수 있다. 다시 말해, 매수자의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙(계약자유의 원칙)에 반하는 것이다. 그러므로 매수자가 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력은 인정받을 수 없다. 따라서 매수자가 연체된 관리비를 전부 부담해야 되는 것은 아니다.
물론, 공동주택의 입주자들이 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 낙찰받기 이전에 제정된 것이라고 하더라도 매수자에 대한 효력이 있다. 하지만 관리비에 관해서는 매수자도 입주자로서 앞으로 관리규약에 따른 관리비를 납부해야 한다는 단순한 의미일 뿐이다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 참조). 즉, 이 같은 규정을 근거로 매수자가 전 소유자의 연체된 관리비 전부를 승계한 것으로 간주할 수는 없다.
그러나 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이다. 게다가 공동으로 유지·관리해야 한다. 또한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 비용이 들어갈 수밖에 없다. 이렇게 공유부분에 들어가는 비용은 매수자(특별승계인)의 의사와는 관계없이 청구할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 참조). 따라서 연체된 관리비 중, 공용부분에 관한 관리비를 매수자에게 청구하는 것은 유효한 것으로 볼 수 있다. 다시 말해, 매수자는 전 소유자가 연체한 관리비 중, 공용부분의 관리비에 대해서는 부담해야 한다(대법원 2001다8677 참조).
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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그러나 아파트단지 ‘관리규약’을 근거로 연체된 관리비를 매수자에게 부담시키는 것은 입주자들의 자치 규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것으로 볼 수 있다. 다시 말해, 매수자의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙(계약자유의 원칙)에 반하는 것이다. 그러므로 매수자가 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력은 인정받을 수 없다. 따라서 매수자가 연체된 관리비를 전부 부담해야 되는 것은 아니다.
물론, 공동주택의 입주자들이 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 낙찰받기 이전에 제정된 것이라고 하더라도 매수자에 대한 효력이 있다. 하지만 관리비에 관해서는 매수자도 입주자로서 앞으로 관리규약에 따른 관리비를 납부해야 한다는 단순한 의미일 뿐이다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 참조). 즉, 이 같은 규정을 근거로 매수자가 전 소유자의 연체된 관리비 전부를 승계한 것으로 간주할 수는 없다.
그러나 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이다. 게다가 공동으로 유지·관리해야 한다. 또한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 비용이 들어갈 수밖에 없다. 이렇게 공유부분에 들어가는 비용은 매수자(특별승계인)의 의사와는 관계없이 청구할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 참조). 따라서 연체된 관리비 중, 공용부분에 관한 관리비를 매수자에게 청구하는 것은 유효한 것으로 볼 수 있다. 다시 말해, 매수자는 전 소유자가 연체한 관리비 중, 공용부분의 관리비에 대해서는 부담해야 한다(대법원 2001다8677 참조).
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