50억원짜리 빌딩 매입을 검토 중인 한 고객이 “현재 임대료가 저렴한 것 같은데 더 올릴 수 있나? 임대료가 올라야지 매매가를 붙여 팔 수 있지 않나?”면서 매입 후 임대료 변화에 대한 분석을 요청했다.빌딩을 매매할 때 임차업종은 그 지역 상권을 판단하는 기준이 되기도 하고 빌딩 매입 이유가 되기 때문에 아주 중요한 요소다.
임차업종이 뭔지 보면 그 지역이 어떤 색깔의 상권이냐가 대략 이해된다. 대학교 앞의 상권은 학생을 대상으로 영업하기에 저가의 박리다매 형태 상가가 많다. 싸게 팔아서 적게 남지만 많이 팔아서 수익을 보존하는 가게가 많다. 거기에 학기가 시작되면 대학생들로 붐비지만 방학에는 거리에 사람이 없다. 1년을 영업하지만 실질적 영업일은 8~9개월이 되는 것이다. 3~4월에 장사가 잘될 때를 보고 임대료를 인상하면 임차인과 마찰이 있을 것이고, 방학 때를 보고 임대료를 안 올리면 임대료를 올릴 시기를 놓치는 것이 된다.
회사가 밀집한 지역 상가는 점심시간에 붐비고 초저녁에 붐빈다. 술자리가 새벽까지 이어지지 않는 요즘 10시만 되면 거리가 한산하다. 주 5일 근무제가 시행된 이후 토요일과 일요일은 문을 닫고 쉬는 가게도 많아졌다. 앞으로 주 52시간 근무제가 시행되면 이런 현상은 더 가속화할 것으로 예상된다.
이렇게 그 지역 상권 특성을 이해해야 임차업종을 예상할 수 있고, 월 임대료도 적절하게 받을 수 있다. 임차업종을 이해할 때 시대 변화도 읽어야 한다. 시대가 바뀌면서 흥한 업종이 있고 사라진 업종이 있다.
예를 들어 인터넷 쇼핑몰이 성행하면서 오프라인의 옷가게 수가 많이 줄었다. 패션의 메카인 동대문과 남대문도 예전 같지가 않다. 또 PC 사양이 좋아지면서 PC방 수가 많이 줄었고, 올라가는 임대료를 감당하지 못하고 주요 지역 당구장 수도 줄었다. 레저활동이 실내에서 야외로 옮겨간 것도 이유가 될 것이다. 반대로 골프가 보편화되면서 골프연습장은 늘어나는 추세다.
빌딩주와 임차인은 ‘갑’ ‘을’ 관계가 아니라 공생하는 파트너 관계다. 장사가 잘되면 임대료를 많이 내는 것이고 반대로 안 되면 임대료를 적게 받는 것이 맞다. 서로 공생 관계라고 생각한다. 매매가 이뤄질 때 임대료 얘기는 빠지지 않는 단골 메뉴다. 아니 의무적으로 체크해야 하는 중요 사항이다. 서로의 입장을 이해해야 적절한 임대료를 형성할 수 있다.
오동협 < 원빌딩 대표 >
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