집코노미 인터뷰 '집터뷰'
채상욱 하나금융투자 애널리스트 인터뷰(2)
시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.
▶1편에 이어서
▷최진석 기자
그렇다면 이렇게 강해진 대책에 의해서 어디가 직격탄을 맞게 되나요?
▶채상욱 애널리스트
제가 생각하기로는 현재 공시가격 6억원(수도권 기준)을 넘거나, 혹은 내년에 공시가 6억원을 넘을 것으로 예상되는 그런 옛 30평대 이하 신축 시장이 특히 직격탄을 맞게 될 것이라고 생각해요. 작년과 올해 부동산 시장을 생각해 보시면 30평대 이하 신축에는 실수요만 있었던 게 아니라 투자 수요도 다 몰려있었거든요. 그동안 8·2 체제는 장기보유특별공제를 전용 85㎡ 이하에만 줬어요. 모든 투자자들이 양도세를 절감하기 위해서는 85㎡ 미만만 사야 했죠. 그러니까 옛 34평 이하 주택에 모든 투자 수요가 집중되고 그게 실수요와 합쳐지면서 소위 신축 30평대 가격의 오버슈팅, 이런 과한 상승이 있었다고 생각되거든요. 당장 지금부터는 공시가격 6억원을 넘는 주택을 신규로 매입하고 임대사업자 등록을 하는 것에 대해서 장특공제 혜택을 못 받으니까 가장 타격을 입을 만한 시장은 신축 30평대라고 생각을 합니다.
재건축·재개발 같은 사업은 조합원이 갖고 있는 걸 입주권이라고 하죠. 입주권은 현재로서는 공시가격이 없는데 입주 시점 이후에 생기게 됩니다. 그런데 지금 서울의 대부분 재건축·재개발 사업은 준공 뒤 공시가격이 6억원이 넘어갈 가능성이 높아요. 투자 수요로 생각한 사람들은 양도세 절감 방안이 없기 때문에 굉장히 팔고 싶어지겠죠. 그래서 입주권 같은 경우에는 매도 압력이 높아질 수밖에 없다고 생각합니다. 미래의 신축 주택에 대한 매도 압력이 높아서 시세를 제대로 못 받게 된다면 그런 영향은 다른 주택들도 다 같이 받지 않겠는가 생각을 합니다.
▷최진석 기자
혹시 ‘똘똘한 한 채’의 폭락으로 이어질까요?
▶채상욱 애널리스트
8·2 대책 체제는 약간 위장된 똘똘한 한 채고 실제로는 다주택 체제거든요. 그래서 다주택 체제 속에서 특히 강세였던 신축 옛 30평대 이하의 가격 독주가 끝날 거라고 생각합니다. 지금은 진짜 똘똘한 한 채 시대거든요.
만약에 9억원짜리 아파트를 3채 가지고 있는 분이 있다고 쳐봅시다. 한 채는 자가로, 두 채는 투자 목적으로 갖고 있어요. 이런 분들은 생각을 어떻게 바꿀 수가 있느냐면요, 주택이 여러 채인 것에 대해서 종부세 부담과 양도세 중과부담이 있기 때문에 1주택을 유지하면서 더 큰 주택으로 갈 가능성이 높습니다. 저는 9·13 체제에서는 진정한 똘똘한 한 채 시대가 열린다고 생각해서 대형 면적을 중심으로 한 가격 강세를 전망합니다.
▷최진석 기자
9·13 대책으로 인해 전반적으로 약세장이 펼쳐지는데 그 안에서도 차별화가 이뤄지겠죠. 어떤식으로 차별화가 이뤄질까요?
▶채상욱 애널리스트
아마도 투자수요가 공시가격 6억 미만 주택을 사면되지 않느냐, 그런 물음이 나올 수도 있습니다. 공시가격 6억원 미만 주택을 사서 임대사업자 등록 후 양도세 경감받는 형태의 투자 방식이 내년에도 여전히 유효하기 때문이죠. 그동안 서울에 집중됐던, 고가 주택을 전세 끼고 사는 형태보다는 소위 서울·경기권, 비(非)서울 지역에 투자 수요가 분산될 가능성이 있다고 봅니다. 두 번째는 말씀드린 대로 실수요가 대형으로 집중되지 않을까 생각을 해서 대형 면적대 중심의 가격 강세, 이렇게 생각을 합니다.
▷최진석 기자
하지만 그 서울의 대형 비중이 그리 높지 않죠?
▶채상욱 애널리스트
네. 잘 아시다시피 최근에 건설되는 단지는 옛 40평대, 그러니까 편의상 대형 평형은 국민주택규모(전용 85㎡)를 넘는 면적대를 대형 평형이라고 부르겠습니다. 옛 40평대 이상이라고 통칭할 텐데, 40평대 이상의 비중이 전체 분양 가구에서 1%도 안 되는 단지들도 있어요. 예를 들어 가재울뉴타운에 분양한 아파트 단지들은 600가구인데 대형은 6가구예요. 대형 평형 비중이 5~6%인 곳도 많죠. 그래서 대형 평형이 가격 강세를 띌 만한 환경이기도 하고요. 사실 대형은 아무래도 서초·강남·송파에 가장 많이 분포가 돼 있습니다. 그래서 ‘강남3구’ 대형 형평 가격은 앞으로 시사점이 굉장히 클 것이라고 생각하고요. 현재 급등한 가격에서는 추격 매수하기가 굉장히 부담스러운 상황이어서 면적대별로 가격 변화가 있지 않겠나 말씀을 드렸습니다.
▷최진석 기자
지금 자금에 여력이 있는 분들은 서울에 있는 대형을 빨리 사야겠네요?
▶채상욱 애널리스트
자가로 하신다면 사는 게 맞다고 생각하고 있습니다. 다만 지금까지 투자 시장에서 대형 평형이 소외된 이유가 명확합니다. 양도세를 절감 받을 수 있는 방법이 없거든요. 본인이 직접 2년간 거주하지 않고서는. 그래서 그동안 투자수요가 옛 30평대에 집중됐던 거고요. 하지만 9·13 대책 체제는 다 정리하고 한 채로 가라고 시그널을 던지는 것이거든요. 선제적으로 대응한다면 대형으로 가는 게 맞다고 생각해요.
▷최진석 기자
지금 집이 없는 무주택 실수요자들은 언제 집을 사야 하죠?
▶채상욱 애널리스트
실수요자이면서도 막상 주택을 싸게 사고싶은 게 사람들 심리잖아요. 실수요자들의 주택 매수 기준은 더 깐깐하다고 생각해요. 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 무엇이냐고 생각해봤을 때 첫 번째는 분양권입니다. 청약을 넣어서 당첨이 될 수 있다면 서울·경기권에선 지역 불문 대부분 청약을 넣을 만 하다고 생각합니다. 분양가 산정하는 방식이 주변 시세보다 10% 이상 높으면 분양을 못 하도록 세팅이 돼 있기 때문이죠. 분양을 받을 수 있다면 근본적으로 남들보다 싸게 살 수 있는 기회를 얻게 되는 것이기 때문에 현재 무주택인 분들은 계속 청약 기회를 노려보는 게 어떨까 싶어요. 만약에 구축을 살 생각이 있다면 앞서 말씀드린 것처럼 다주택자들이 보유한 주택 입주권이죠. 올해 안에 매도 압력이 높아질 수밖에 없거든요.
구축은 내년으로 구매시기를 6개월 이상 지연하는 게 어떨까 싶어요. 내년 1월에 공시가액(표준주택)이 나오는데 이때 다주택자들이 어떤 판단을 하는지 알 수 있게 돼요. 지금 선제적으로 대응하기보다 내년 공시가격 발표하는 걸 보고, 시장 움직임도 보시면서 천천히 대응해도 괜찮을 거라고 생각합니다.
▷최진석 기자
진정한 똘똘한 한 채를 보유하는 현명한 전략은?
▶채상욱 애널리스트
종부세는 인별 과세이기 때문에 부부가 공동소유하게 되면 부부가 각각 한 채를 갖게 됩니다. 주택 가격을 반으로 나눠서 갖는 개념이어서죠. 그리고 1주택은 종부세에 대해서 9억원까지 공제받습니다. 큰 주택을 부부가 공동 소유하는 게 종부세 감면받는 방법이죠(다만 1가구 1주택을 부부가 공동소유할 경우 인별 6억원씩 최대 12억원 공제). 지금부터는 부부간 증여가 많아질 것으로 생각합니다.
▷최진석 기자
공시가격 6억원 미만 풍선효과는 규제지역과 비규제지역 상관없이 공통적으로 나타날까요.
▶채상욱 애널리스트
공시가격 6억원 넘는 고가주택에 대해서 장기보유특별공제 없어진 만큼 풍선효과로 공시가격 6억원 아래 주택에 대해서 다시 보는 투자수요가 있을 거라고 생각합니다. 서울 강북이 용산구나 마포구 중심이었다면, 노원·강북·성북구, 강남권에도 영등포·강서구, 이런 식으로 투자수요가 넘어간다고 생각합니다. 이 같은 풍선효과들이 서울을 벗어나면 김포 등지와 신도시도 다 포함됩니다. 내년 부동산 시장은 서울 중심이라기보단 소위 서울세력권, 서울과 근교도시의 시장이 아니겠는가 생각해요.
▷최진석 기자
현재 1주택자인데 하나 더 사려는 분들은 어떻게 하면 1가구 2주택 전략을 효율적으로 세울 수 있을까요.
▶채상욱 애널리스트
9·13 대책은 일시적 2주택자에 대해서는 규제가 적습니다. 메시지가 심플한 거죠. 다주택자 규제 많이 할 거니까 다주택자 되지 말고, 1주택자 혹은 일시적 2주택자까지는 OK 해준다는 내용이거든요. 그래서 일시적 2주택자가 약간 규제의 사각지대입니다. 일시적 2주택을 활용해서 양도세를 절감받아 투자할 분들도 많아질 거라고 생각해요. 다만 작년부터 달라진 건 일시적 2주택자라 하더라도 신규로 매입하는 주택에 대해서는 거주하셔야 됩니다(2년). 이사를 다니면서 ‘일시적 2주택자가 되겠다’고 하는 거죠. 그런데 그건 진짜 실수요입니다. 그런 것에 대해서는 규제로부터 자유롭다고 보시면 좋을 것 같아요.
▷최진석 기자
다주택자들은 규제지역 피하고 지방에 투자를 해야될 것 같은데요.
▶채상욱 애널리스트
그게 말씀드린 풍선효과예요. 수도권은 공시가격 6억원 미만, 비 수도권은 공시가격 3억 미만으로 신규 주택을 취득하고, 임대사업자 등록해서 양도세 감면 받고…. 이런 풍선효과는 있을 것 같은데 이게 무제한적으로 되진 않을 것 같아요. 얼마 전에 주택을 가장 많이 소유하신 분은 신고한 게 600채가 넘었잖아요. 신도림에 있는 모 아파트는 개인 한 분이 다 소유하고 있거든요. 그런데 이런 분들이 종부세를 거의 안 냅니다. 종전 임대사업자 등록제도에 공시가격 6억 미만 주택을 등록하면 종부세 합산 배제였거든요. 그러니까 600채가 있는 분을 생각해보세요.
한 채당 평균 4억원이라면? 시가 2400억원에 해당하는 부동산이 있는데 임대사업자 등록이 됐으면 종부세는 0원입니다. 하지만 9·13 대책 이후론 신규로 주택을 취득하고 임대사업자 등록을 하면 종부세 합산입니다. 지방에 있는 아파트 단지 몇십 채씩 사들이는 행태 것에 대해서 보유세 부담이 강화됐기 때문에 풍선효과가 막 일어날 것이라고는 생각하지 않고 있어요. 다만 일부 풍선효과는 있을 것이고, 그래서 서울세력권 주변에는 주택가격 상승 압력이 조금 있을 거라고 봅니다.
▶3부에 계속
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
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채상욱 하나금융투자 애널리스트 인터뷰(2)
시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.
▶1편에 이어서
▲2편 동영상 보기
▷최진석 기자
그렇다면 이렇게 강해진 대책에 의해서 어디가 직격탄을 맞게 되나요?
▶채상욱 애널리스트
제가 생각하기로는 현재 공시가격 6억원(수도권 기준)을 넘거나, 혹은 내년에 공시가 6억원을 넘을 것으로 예상되는 그런 옛 30평대 이하 신축 시장이 특히 직격탄을 맞게 될 것이라고 생각해요. 작년과 올해 부동산 시장을 생각해 보시면 30평대 이하 신축에는 실수요만 있었던 게 아니라 투자 수요도 다 몰려있었거든요. 그동안 8·2 체제는 장기보유특별공제를 전용 85㎡ 이하에만 줬어요. 모든 투자자들이 양도세를 절감하기 위해서는 85㎡ 미만만 사야 했죠. 그러니까 옛 34평 이하 주택에 모든 투자 수요가 집중되고 그게 실수요와 합쳐지면서 소위 신축 30평대 가격의 오버슈팅, 이런 과한 상승이 있었다고 생각되거든요. 당장 지금부터는 공시가격 6억원을 넘는 주택을 신규로 매입하고 임대사업자 등록을 하는 것에 대해서 장특공제 혜택을 못 받으니까 가장 타격을 입을 만한 시장은 신축 30평대라고 생각을 합니다.
재건축·재개발 같은 사업은 조합원이 갖고 있는 걸 입주권이라고 하죠. 입주권은 현재로서는 공시가격이 없는데 입주 시점 이후에 생기게 됩니다. 그런데 지금 서울의 대부분 재건축·재개발 사업은 준공 뒤 공시가격이 6억원이 넘어갈 가능성이 높아요. 투자 수요로 생각한 사람들은 양도세 절감 방안이 없기 때문에 굉장히 팔고 싶어지겠죠. 그래서 입주권 같은 경우에는 매도 압력이 높아질 수밖에 없다고 생각합니다. 미래의 신축 주택에 대한 매도 압력이 높아서 시세를 제대로 못 받게 된다면 그런 영향은 다른 주택들도 다 같이 받지 않겠는가 생각을 합니다.
▷최진석 기자
혹시 ‘똘똘한 한 채’의 폭락으로 이어질까요?
▶채상욱 애널리스트
8·2 대책 체제는 약간 위장된 똘똘한 한 채고 실제로는 다주택 체제거든요. 그래서 다주택 체제 속에서 특히 강세였던 신축 옛 30평대 이하의 가격 독주가 끝날 거라고 생각합니다. 지금은 진짜 똘똘한 한 채 시대거든요.
만약에 9억원짜리 아파트를 3채 가지고 있는 분이 있다고 쳐봅시다. 한 채는 자가로, 두 채는 투자 목적으로 갖고 있어요. 이런 분들은 생각을 어떻게 바꿀 수가 있느냐면요, 주택이 여러 채인 것에 대해서 종부세 부담과 양도세 중과부담이 있기 때문에 1주택을 유지하면서 더 큰 주택으로 갈 가능성이 높습니다. 저는 9·13 체제에서는 진정한 똘똘한 한 채 시대가 열린다고 생각해서 대형 면적을 중심으로 한 가격 강세를 전망합니다.
▷최진석 기자
9·13 대책으로 인해 전반적으로 약세장이 펼쳐지는데 그 안에서도 차별화가 이뤄지겠죠. 어떤식으로 차별화가 이뤄질까요?
▶채상욱 애널리스트
아마도 투자수요가 공시가격 6억 미만 주택을 사면되지 않느냐, 그런 물음이 나올 수도 있습니다. 공시가격 6억원 미만 주택을 사서 임대사업자 등록 후 양도세 경감받는 형태의 투자 방식이 내년에도 여전히 유효하기 때문이죠. 그동안 서울에 집중됐던, 고가 주택을 전세 끼고 사는 형태보다는 소위 서울·경기권, 비(非)서울 지역에 투자 수요가 분산될 가능성이 있다고 봅니다. 두 번째는 말씀드린 대로 실수요가 대형으로 집중되지 않을까 생각을 해서 대형 면적대 중심의 가격 강세, 이렇게 생각을 합니다.
▷최진석 기자
하지만 그 서울의 대형 비중이 그리 높지 않죠?
▶채상욱 애널리스트
네. 잘 아시다시피 최근에 건설되는 단지는 옛 40평대, 그러니까 편의상 대형 평형은 국민주택규모(전용 85㎡)를 넘는 면적대를 대형 평형이라고 부르겠습니다. 옛 40평대 이상이라고 통칭할 텐데, 40평대 이상의 비중이 전체 분양 가구에서 1%도 안 되는 단지들도 있어요. 예를 들어 가재울뉴타운에 분양한 아파트 단지들은 600가구인데 대형은 6가구예요. 대형 평형 비중이 5~6%인 곳도 많죠. 그래서 대형 평형이 가격 강세를 띌 만한 환경이기도 하고요. 사실 대형은 아무래도 서초·강남·송파에 가장 많이 분포가 돼 있습니다. 그래서 ‘강남3구’ 대형 형평 가격은 앞으로 시사점이 굉장히 클 것이라고 생각하고요. 현재 급등한 가격에서는 추격 매수하기가 굉장히 부담스러운 상황이어서 면적대별로 가격 변화가 있지 않겠나 말씀을 드렸습니다.
▷최진석 기자
지금 자금에 여력이 있는 분들은 서울에 있는 대형을 빨리 사야겠네요?
▶채상욱 애널리스트
자가로 하신다면 사는 게 맞다고 생각하고 있습니다. 다만 지금까지 투자 시장에서 대형 평형이 소외된 이유가 명확합니다. 양도세를 절감 받을 수 있는 방법이 없거든요. 본인이 직접 2년간 거주하지 않고서는. 그래서 그동안 투자수요가 옛 30평대에 집중됐던 거고요. 하지만 9·13 대책 체제는 다 정리하고 한 채로 가라고 시그널을 던지는 것이거든요. 선제적으로 대응한다면 대형으로 가는 게 맞다고 생각해요.
▷최진석 기자
지금 집이 없는 무주택 실수요자들은 언제 집을 사야 하죠?
▶채상욱 애널리스트
실수요자이면서도 막상 주택을 싸게 사고싶은 게 사람들 심리잖아요. 실수요자들의 주택 매수 기준은 더 깐깐하다고 생각해요. 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 무엇이냐고 생각해봤을 때 첫 번째는 분양권입니다. 청약을 넣어서 당첨이 될 수 있다면 서울·경기권에선 지역 불문 대부분 청약을 넣을 만 하다고 생각합니다. 분양가 산정하는 방식이 주변 시세보다 10% 이상 높으면 분양을 못 하도록 세팅이 돼 있기 때문이죠. 분양을 받을 수 있다면 근본적으로 남들보다 싸게 살 수 있는 기회를 얻게 되는 것이기 때문에 현재 무주택인 분들은 계속 청약 기회를 노려보는 게 어떨까 싶어요. 만약에 구축을 살 생각이 있다면 앞서 말씀드린 것처럼 다주택자들이 보유한 주택 입주권이죠. 올해 안에 매도 압력이 높아질 수밖에 없거든요.
구축은 내년으로 구매시기를 6개월 이상 지연하는 게 어떨까 싶어요. 내년 1월에 공시가액(표준주택)이 나오는데 이때 다주택자들이 어떤 판단을 하는지 알 수 있게 돼요. 지금 선제적으로 대응하기보다 내년 공시가격 발표하는 걸 보고, 시장 움직임도 보시면서 천천히 대응해도 괜찮을 거라고 생각합니다.
▷최진석 기자
진정한 똘똘한 한 채를 보유하는 현명한 전략은?
▶채상욱 애널리스트
종부세는 인별 과세이기 때문에 부부가 공동소유하게 되면 부부가 각각 한 채를 갖게 됩니다. 주택 가격을 반으로 나눠서 갖는 개념이어서죠. 그리고 1주택은 종부세에 대해서 9억원까지 공제받습니다. 큰 주택을 부부가 공동 소유하는 게 종부세 감면받는 방법이죠(다만 1가구 1주택을 부부가 공동소유할 경우 인별 6억원씩 최대 12억원 공제). 지금부터는 부부간 증여가 많아질 것으로 생각합니다.
▷최진석 기자
공시가격 6억원 미만 풍선효과는 규제지역과 비규제지역 상관없이 공통적으로 나타날까요.
▶채상욱 애널리스트
공시가격 6억원 넘는 고가주택에 대해서 장기보유특별공제 없어진 만큼 풍선효과로 공시가격 6억원 아래 주택에 대해서 다시 보는 투자수요가 있을 거라고 생각합니다. 서울 강북이 용산구나 마포구 중심이었다면, 노원·강북·성북구, 강남권에도 영등포·강서구, 이런 식으로 투자수요가 넘어간다고 생각합니다. 이 같은 풍선효과들이 서울을 벗어나면 김포 등지와 신도시도 다 포함됩니다. 내년 부동산 시장은 서울 중심이라기보단 소위 서울세력권, 서울과 근교도시의 시장이 아니겠는가 생각해요.
▷최진석 기자
현재 1주택자인데 하나 더 사려는 분들은 어떻게 하면 1가구 2주택 전략을 효율적으로 세울 수 있을까요.
▶채상욱 애널리스트
9·13 대책은 일시적 2주택자에 대해서는 규제가 적습니다. 메시지가 심플한 거죠. 다주택자 규제 많이 할 거니까 다주택자 되지 말고, 1주택자 혹은 일시적 2주택자까지는 OK 해준다는 내용이거든요. 그래서 일시적 2주택자가 약간 규제의 사각지대입니다. 일시적 2주택을 활용해서 양도세를 절감받아 투자할 분들도 많아질 거라고 생각해요. 다만 작년부터 달라진 건 일시적 2주택자라 하더라도 신규로 매입하는 주택에 대해서는 거주하셔야 됩니다(2년). 이사를 다니면서 ‘일시적 2주택자가 되겠다’고 하는 거죠. 그런데 그건 진짜 실수요입니다. 그런 것에 대해서는 규제로부터 자유롭다고 보시면 좋을 것 같아요.
▷최진석 기자
다주택자들은 규제지역 피하고 지방에 투자를 해야될 것 같은데요.
▶채상욱 애널리스트
그게 말씀드린 풍선효과예요. 수도권은 공시가격 6억원 미만, 비 수도권은 공시가격 3억 미만으로 신규 주택을 취득하고, 임대사업자 등록해서 양도세 감면 받고…. 이런 풍선효과는 있을 것 같은데 이게 무제한적으로 되진 않을 것 같아요. 얼마 전에 주택을 가장 많이 소유하신 분은 신고한 게 600채가 넘었잖아요. 신도림에 있는 모 아파트는 개인 한 분이 다 소유하고 있거든요. 그런데 이런 분들이 종부세를 거의 안 냅니다. 종전 임대사업자 등록제도에 공시가격 6억 미만 주택을 등록하면 종부세 합산 배제였거든요. 그러니까 600채가 있는 분을 생각해보세요.
한 채당 평균 4억원이라면? 시가 2400억원에 해당하는 부동산이 있는데 임대사업자 등록이 됐으면 종부세는 0원입니다. 하지만 9·13 대책 이후론 신규로 주택을 취득하고 임대사업자 등록을 하면 종부세 합산입니다. 지방에 있는 아파트 단지 몇십 채씩 사들이는 행태 것에 대해서 보유세 부담이 강화됐기 때문에 풍선효과가 막 일어날 것이라고는 생각하지 않고 있어요. 다만 일부 풍선효과는 있을 것이고, 그래서 서울세력권 주변에는 주택가격 상승 압력이 조금 있을 거라고 봅니다.
▶3부에 계속
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
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