영국 기반 부동산 대출채권 전문 운용사 DRC캐피탈 지분 인수
세빌스계열 세빌스인베스트먼트매니지먼트 영국 공동대표 겸 전략 파트너십 본부장
'유럽 부동산 대출채권 스프레드 역사상 최대 규모'
한국 기관투자가들 선순위 대출, 홀론 "해볼만하다"
≪이 기사는 10월30일(09:16) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
“한국 기관투자가들도 유럽 사모 부동산 대출 투자로 포트폴리오를 확대해야합니다.”
존 크로스필드 세빌스인베스트먼트매니지먼트(SIM) 영국 공동대표 겸 전략 파트너십 본부장(사진)은 23일 한국경제신문 자본시장 전문 매체 마켓인사이트와의 이메일 인터뷰에서 “유럽 부동산 대출의 이자율과 시장금리 사이의 폭(스프레드)이 역사적으로 확대돼 충분한 리스크대비 수익률을 올릴 수 있다”며 이같이 말했다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 미국과 유럽 금융당국이 은행의 대출 규제를 강화하면서 미국 및 유럽계 사모펀드들은 부동산 담보대출 투자를 본격화했다. 크로스필드 대표는 “글로벌 큰손 투자자들이 유럽 부동산 대출에 뭉칫돈을 넣고 있다”며 “미국은 이미 대형 은행보다 사모 부동산대출펀드의 대출 집행 규모가 커졌고, 조만간 유럽도 이런 추세를 따라갈 것”이라고 설명했다.
크로스필드 대표는 사모 부동산 대출의 장점에 대해 “대형 은행들은 핵심(core) 부동산이더라도 규모가 작은 대출을 꺼리는 경향이 강하지만, 전문 운용사들은 우량한 중소형 빌딩 기반 대출을 포트폴리오화할 수 있어 뛰어난 위험대비 수익을 거두고 있다”고 했다.
최근 국내 기관투자가들은 유럽 부동산을 매입하기 위한 열띤 경쟁을 벌이고 있다. 미국 기준 금리 인상으로 원·달러화 헤지투자시 물어야 하는 수수료(이종통화간스화프프리미엄)가 연 1%포인트를 넘어섰다. 반면 원·파운드화 투자시엔 연 0.5~6%포인트, 원·유로화 투자시엔 연 0.7~0.8%포인트 가량의 추가수익(프리미엄)을 얻을 수 있다.
그러나 투자 환경은 녹록지 않다. 유럽 중앙은행(ECB)이 양적완화를 종료하고 조만간 기준금리 인상 대열에 동참할 수 있다는 전망이 나오고 있다. 인수 경쟁이 치열해지면서 가격이 비싸졌다는 우려도 있다. 크로스필드 대표는 “유럽 부동산에 투자하려는 수요가 많아지면서 어떤 자산을 선택적으로 매입하는지가 중요해졌다”고 설명했다.
유럽의 금리인상이 움직임에 대해 크로스필드 대표는 “천천히, 순차적으로 인상할 것”이라며 “부동산 시장이 감내할 수 있는 수준”이라고 전망했다. 그러면서 “전략적 차원에서라도 지분(에쿼티)의 보호막이 돼 줄 수 있는 부동산 대출채권에 분산투자를 해야한다”고 강조했다.
한국 기관투자가의 포트폴리오와 목표수익률을 감안할 때 시니어론(선순위 대출) 혹은 홀론(whole loan) 대출채권을 추천했다. 시니어론은 구조화한 부동산 대출 중 상환 1순위인 이자율 연 4~5%대 선순위 대출을 말한다. 홀론은 상환우선순위에 따른 트렌치(trenche·종류) 구분없이 일정 담보인정비율 통째 일으킨 대출을 말한다. 이자율이 연 7~8%대로 높은 편이다. 크로스필드 대표는 “홀론은 변동금리로 일으킨 경우도 있어 금리 인상 시 수익률면에서 유리하다”고 소개했다.
SIM의 부동산 대출채권 투자는 관계사인 DRC캐피탈이 수행하고 있다. SIM은 지난 7월 영국 기반 부동산 대출 전문 운용사인 DRC캐피탈의 지분 25%를 확보해 본격적인 유럽 부동산 사모대출펀드 영업에 나섰다. DRC캐피탈은 운용자산 규모는 약 29억8000만유로(3조8000억원)다. SIM은 2021년까지 DRC캐피탈의 나머지 75%의 지분도 매입할 예정이다.
DRC캐피탈은 부동산 대출 전용 블라인드 펀드(투자처를 정하기 전에 자금을 모으는 펀드) 혹은 별도운용계정(SMA)를 만들고, 펀드 등이 부동산을 매입할 때 대출을 해주는 방식으로 투자한다. 크로스필드 대표는 “DRC캐피털은 단순한 펀드 판매사가 아니라 차주에게 직접대출(Bilateral loan)을 집행할 수 있는 역량을 갖췄다”고 소개했다. 미국 부동산 대출처럼 별도 리서치나 브로커, 증권화를 위한 증권사를 쓸 필요가 없어 수수료 지출이 없고 그만큼 투자자에게 많은 수익을 돌려줄 수 있다는 설명이다.
SIM은 165년된 세계 최고의 부동산 컨설팅사 세빌스 계열 부동산 전문 자산운용사로, 약 166억유로(21조6000억원)의 자산을 영국 등 유럽, 아시아 등에서 운용한다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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세빌스계열 세빌스인베스트먼트매니지먼트 영국 공동대표 겸 전략 파트너십 본부장
'유럽 부동산 대출채권 스프레드 역사상 최대 규모'
한국 기관투자가들 선순위 대출, 홀론 "해볼만하다"
≪이 기사는 10월30일(09:16) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
“한국 기관투자가들도 유럽 사모 부동산 대출 투자로 포트폴리오를 확대해야합니다.”
존 크로스필드 세빌스인베스트먼트매니지먼트(SIM) 영국 공동대표 겸 전략 파트너십 본부장(사진)은 23일 한국경제신문 자본시장 전문 매체 마켓인사이트와의 이메일 인터뷰에서 “유럽 부동산 대출의 이자율과 시장금리 사이의 폭(스프레드)이 역사적으로 확대돼 충분한 리스크대비 수익률을 올릴 수 있다”며 이같이 말했다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 미국과 유럽 금융당국이 은행의 대출 규제를 강화하면서 미국 및 유럽계 사모펀드들은 부동산 담보대출 투자를 본격화했다. 크로스필드 대표는 “글로벌 큰손 투자자들이 유럽 부동산 대출에 뭉칫돈을 넣고 있다”며 “미국은 이미 대형 은행보다 사모 부동산대출펀드의 대출 집행 규모가 커졌고, 조만간 유럽도 이런 추세를 따라갈 것”이라고 설명했다.
크로스필드 대표는 사모 부동산 대출의 장점에 대해 “대형 은행들은 핵심(core) 부동산이더라도 규모가 작은 대출을 꺼리는 경향이 강하지만, 전문 운용사들은 우량한 중소형 빌딩 기반 대출을 포트폴리오화할 수 있어 뛰어난 위험대비 수익을 거두고 있다”고 했다.
최근 국내 기관투자가들은 유럽 부동산을 매입하기 위한 열띤 경쟁을 벌이고 있다. 미국 기준 금리 인상으로 원·달러화 헤지투자시 물어야 하는 수수료(이종통화간스화프프리미엄)가 연 1%포인트를 넘어섰다. 반면 원·파운드화 투자시엔 연 0.5~6%포인트, 원·유로화 투자시엔 연 0.7~0.8%포인트 가량의 추가수익(프리미엄)을 얻을 수 있다.
그러나 투자 환경은 녹록지 않다. 유럽 중앙은행(ECB)이 양적완화를 종료하고 조만간 기준금리 인상 대열에 동참할 수 있다는 전망이 나오고 있다. 인수 경쟁이 치열해지면서 가격이 비싸졌다는 우려도 있다. 크로스필드 대표는 “유럽 부동산에 투자하려는 수요가 많아지면서 어떤 자산을 선택적으로 매입하는지가 중요해졌다”고 설명했다.
유럽의 금리인상이 움직임에 대해 크로스필드 대표는 “천천히, 순차적으로 인상할 것”이라며 “부동산 시장이 감내할 수 있는 수준”이라고 전망했다. 그러면서 “전략적 차원에서라도 지분(에쿼티)의 보호막이 돼 줄 수 있는 부동산 대출채권에 분산투자를 해야한다”고 강조했다.
한국 기관투자가의 포트폴리오와 목표수익률을 감안할 때 시니어론(선순위 대출) 혹은 홀론(whole loan) 대출채권을 추천했다. 시니어론은 구조화한 부동산 대출 중 상환 1순위인 이자율 연 4~5%대 선순위 대출을 말한다. 홀론은 상환우선순위에 따른 트렌치(trenche·종류) 구분없이 일정 담보인정비율 통째 일으킨 대출을 말한다. 이자율이 연 7~8%대로 높은 편이다. 크로스필드 대표는 “홀론은 변동금리로 일으킨 경우도 있어 금리 인상 시 수익률면에서 유리하다”고 소개했다.
SIM의 부동산 대출채권 투자는 관계사인 DRC캐피탈이 수행하고 있다. SIM은 지난 7월 영국 기반 부동산 대출 전문 운용사인 DRC캐피탈의 지분 25%를 확보해 본격적인 유럽 부동산 사모대출펀드 영업에 나섰다. DRC캐피탈은 운용자산 규모는 약 29억8000만유로(3조8000억원)다. SIM은 2021년까지 DRC캐피탈의 나머지 75%의 지분도 매입할 예정이다.
DRC캐피탈은 부동산 대출 전용 블라인드 펀드(투자처를 정하기 전에 자금을 모으는 펀드) 혹은 별도운용계정(SMA)를 만들고, 펀드 등이 부동산을 매입할 때 대출을 해주는 방식으로 투자한다. 크로스필드 대표는 “DRC캐피털은 단순한 펀드 판매사가 아니라 차주에게 직접대출(Bilateral loan)을 집행할 수 있는 역량을 갖췄다”고 소개했다. 미국 부동산 대출처럼 별도 리서치나 브로커, 증권화를 위한 증권사를 쓸 필요가 없어 수수료 지출이 없고 그만큼 투자자에게 많은 수익을 돌려줄 수 있다는 설명이다.
SIM은 165년된 세계 최고의 부동산 컨설팅사 세빌스 계열 부동산 전문 자산운용사로, 약 166억유로(21조6000억원)의 자산을 영국 등 유럽, 아시아 등에서 운용한다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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