집터뷰 #2
홍춘욱 키움증권 투자전략팀장(2)
안녕하세요. 부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 이번 시간에도 여의도학파 전문가 모시고 부동산시장 전망에 대해 알아보겠습니다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장 모셨습니다.
1편에 이어서
▷최진석 기자
12년 전에 ‘인구 변화가 부의 지도를 바꾼다’라는 책을 내셨습니다. 처음으로 인구구조 변수를 부동산에 접목한 책이라고 들었습니다. 당시에는 근데 인구가 줄면 부동산 가격도 떨어진다고 보셨어요.
▶홍춘욱 팀장
당시 제게 주어져 있었던 통계가 국제연합(UN)의 장기인구 프로젝트 통계였습니다. 다만 부동산 시장의 장기통계를 구할 방법은 없어서 한국을 비롯해 일본과 미국 등 몇몇 나라의 부동산 시장 추세 통계를 조합했습니다. 한국의 경우 1986년부터, 미국은 1974년부터 구할 수 있는 식이었죠. 이 데이터를 조합해 보니 가장 인상적인 지역이 일본이었습니다. 일본은행에서도 인구 감소의 충격으로 인해 부동산 시장이 어려워졌다는 자료들이 많이 나왔었죠. 이를 접목해 보니 한국이 2015~2016년 사이 인구정점에 도달하는 만큼 그때까지는 부동산 시장이 좋아질 것이고, 그 뒤는 좀 어려워질 수 있겠다는 생각을 갖게 됐습니다. 당시 제가 초점을 맞췄던 건 미국이었습니다. 1946년에 태어난 베이비붐 세대들이 60세 전에 도달하는, 바로 2006년에 부동산 시장이 어려워질 수 있다고 봤죠. 대신 미국은 어려워지더라도 한국은 1958년생들이 은퇴하기 전까지는 상대적으로 좋을 것이라는 전망의 내용을 담은 책이었죠.
▷최진석 기자
지난해 초에 ‘인구와 투자의 미래’라는 책을 내셨을 때는 12년 전 주장했던 전망을 거두어들이셨어요.
▶홍춘욱 팀장
첫 번째는 당시 없었던 통계들이 많이 나오게 됐어요. 가장 대표적인 게 지금 베를린 자유대학에서 일하시는 카트리나 크놀 교수를 비롯한 학자들이 지난 100년 동안 전 세계 14개 선진국의 부동산가격 통계지수를 만들어냈습니다. 이 통계가 2016년에 나왔습니다. 둘째는 그 시기를 전후해서 저도 자료를 많이 모으고 공부를 더욱 깊게 했습니다. 2006년에 갖고 있었던 생각 중 일부는 수정이 필요하겠구나, 라는 생각을 하게 됐던 고죠. 가장 핵심적인 요인은 이렇습니다. 인구의 변화가 경제에 굉장히 중요한 영향을 미치는 건 사실이지만 1990년 일본의 정책과 2013년 아베노믹스 등 정책 변화가 부동산 시장의 가격 변화를 추동했던 것처럼, 부동산 가격이 저평가되었느냐 고평가되었느냐, 더 나아가 정부의 정책이 어떤 방향으로 이루어지느냐에 대해 주목할 필요가 있지 않나라는 생각을 하게 됐습니다.
▷최진석 기자
다시 연구해 보니 세계적으로 생산인구가 감소한 나라의 부동산가격이 하락을 했나요?
▶홍춘욱 팀장
그렇지 않다는 것이죠. 15세에서 64세 인구를 생산활동인구라고 합니다. 이런 팔팔한 생산활동인구가 줄어드는 시기에 부동산 시장이 어려워진다라는 전제로 일본을 드는데, 일본 부동산 시장은 1990년 금리인상으로 어려워졌지만 정작 생산활동인구가 감소한 건 1995~1996년의 일이었어요. 캐나다와 미국, 호주, 스웨덴, 영국, 프랑스 등 데이터를 구할 수 있는 나라들 14개곳을 뒤져보니 모두 생산활동인구 감소 전후에 오히려 집값이 더 오르는 일이 벌어졌습니다.
두 가지 이유가 있습니다. 첫 번째는 2008~2009년 이후에 세계적 저금리가 시작될 때 인구가 감소했던 나라들이기 때문입니다. 부동산시장은 금리가 떨어지면 호황 아닙니까. 두 번째 요인은 집을 많이 공급했느냐입니다. 2008년 미국 부동 시장이 그렇게 어려워지는 과정에서 집을 많이 지으면 고생한다는 교훈을 줬습니다. 주요 선진국들 중심으로 주택공급 추이를 살펴보면 대부분 집을 별로 안 지었다고 나옵니다. 이 같은 상황에서 노령화가 이어질 때 사람들이 어디로 모인다고요?
▷최진석 기자
도시죠.
▶홍춘욱 팀장
신축 주택은 적고, 노령화가 진행될수록 도심회귀가 심해집니다. 그래서 집값이 더 가파르게 상승하는 것이죠. 이 문제를 막기 위해서는 도심에 집을 많이 지어야 하는데 그건 어느 나라나 다 어렵습니다. 도심은 비싸니까요. 그래서 철도망을 건설해야 된다라는 게 아까 말씀드린 베를린 자유대 크놀 교수의 결론입니다. 철도망을 건설하면 마치 도시의 공급이 확대되는 것 같은 효과를 주기 때문이죠. 다른 지역에서 금방금방 출퇴근할 수 있다 보니 꼭 도심에 살지 않아도 되거든요. 하지만 2008년 글로벌 금융위기를 전후해서 대다수 국가들은 사회간접시설이나 철도망에 대한 비용을 많이 줄이는 경향이 있습니다. 이것도 집값을 상승시킨 요인이라고 해석할 수 있어요.
▷최진석 기자
그렇다면 선진국에서 고령화는 부동산시장에 어떤 영향을 미쳤다고 봐야 될까요.
▶홍춘욱 팀장
양극화로 요약됩니다. 은퇴인구는 새로 돈을 버는 게 아니라 그동안 모은 돈을 쓰기 때문에 아무래도 소비성향이 좀 떨어집니다. 이로 인해 경제성장의 탄력이 둔화되는 것은 어쩔 수 없어요. 하지만 이게 역설적으로 저금리 환경을 만들고, 또 이분들 중에 부유한 분들이 도심회귀를 하고, 그러면서 부동산시장에선 지방과 도시 간 양극화가 많이 발현하는 것 같습니다. 세계적으로 말이죠. 대표적인 경우가 아까 말씀드린 도쿄죠. 도쿄도와 6현이라는 이른바 메갈로폴리스 도쿄를 중심으로 한 지역은 집값은 그렇게 많이 올랐지만 전국 집값은 이제서야 오르거든요.
▷최진석 기자
그렇다면 한국의 인구절벽은 언제쯤 올까요.
▶홍춘욱 팀장
2005년 인구센서스를 토대로한 추정에선 2018년이 인구절벽으로 나왔습니다. 그런데 놀랍게도 2015년 인구센서스를 갖고 인구의 감소 시점을 추정해보니 2032년으로 지연됐어요.
▷최진석 기자
2025년쯤 조사할 땐 더 뒤로 갈 수도 있겠네요.
▶홍춘욱 팀장
예. 저는 더 지연될 거 같아요. 첫 번째는 국내 외국인 비율이 갈수록 늘고 있기 때문입니다. 정부의 입출국자 통계나 장기체류자 통계를 보면 많은 해는 10만명 이상 순체류자가 늘고 있어요. 두 번째는 기대수명이 길어지고 있다는 것입니다. 10년마다 평균수명이 2년에서 3년 정도 늘어나고 있어요.
▷최진석 기자
인구절벽이 왔을 때 집값은 상승을 할까요?
▶홍춘욱 팀장
단언하긴 어렵습니다. 인구가 주택시장에 미치는 영향은 분명히 존재하는데 결정적이지는 않더라는 게 지금 이야기의 결론 아니겠습니까. 그때 정부가 어떤 정책을 쓰느냐가 일단 중요할 것입니다. 그리고 여러 서구 선진국들의 경험을 볼 때 일단 노령화가 진행되더라도 경제가 큰 어려움에 처하지만 않는다면 부동산시장은 일단 우상향하는 것이 아닌가, 이렇게 볼 수 있는 것 같습니다.
▷최진석 기자
아까 말씀하셨던 국내 베이비부머 세대 질문 좀 할게요. 1955~1963년 사이에 출생한 이들 세대는 은퇴 시기에 집을 팔았나요?
▶홍춘욱 팀장
아뇨 샀습니다. 한국감정원에서 나온 자료를 보면 2010년 전후만 해도 국내에서 신규주택매수자는 대부분 30대나 40대 초반이었어요. 그런데 5년 정도가 지난 2015년쯤 되면 50대에서 60대가 주택매수자로 부각됩니다. 금리가 낮아서죠. 2015년 전후 금리가 급격히 떨어지는 시기에 은퇴하신 분들 입장에서 집을 팔아 은행 예금에 넣어놓는 순간 답이 없다는 얘기마저 나왔습니다. 그런 상황에서 주택 가격 대비 전세 가격이 60~70% 정도 되다 보니 중소형 아파트를 사서 반전세를 놓기 시작하는 것이죠. 그래서 주택임대사업자의 인구분포를 보면 그때부터 50대~60대가 굉장히 늘고 있습니다.
그러면서 도심, 직주근접, 대단지의 소형 면적대 아파트들이 각광받았습니다. 예전 같았으면 고금리에 팔고, 은행 예금이자 받으면서 생활 하셨을 베이비붐 세대들인데 초유의 저금리 시대를 맞이하면서 주택시장에서 강력한 매수자로 전환한 거죠. 최근 서울을 중심으로 한 일부 대도시들의 주택가격 상승의 가장 강한 기폭제였다고 보고 있습니다.
3편에 계속
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
홍춘욱 키움증권 투자전략팀장(2)
안녕하세요. 부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 이번 시간에도 여의도학파 전문가 모시고 부동산시장 전망에 대해 알아보겠습니다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장 모셨습니다.
1편에 이어서
▷최진석 기자
12년 전에 ‘인구 변화가 부의 지도를 바꾼다’라는 책을 내셨습니다. 처음으로 인구구조 변수를 부동산에 접목한 책이라고 들었습니다. 당시에는 근데 인구가 줄면 부동산 가격도 떨어진다고 보셨어요.
▶홍춘욱 팀장
당시 제게 주어져 있었던 통계가 국제연합(UN)의 장기인구 프로젝트 통계였습니다. 다만 부동산 시장의 장기통계를 구할 방법은 없어서 한국을 비롯해 일본과 미국 등 몇몇 나라의 부동산 시장 추세 통계를 조합했습니다. 한국의 경우 1986년부터, 미국은 1974년부터 구할 수 있는 식이었죠. 이 데이터를 조합해 보니 가장 인상적인 지역이 일본이었습니다. 일본은행에서도 인구 감소의 충격으로 인해 부동산 시장이 어려워졌다는 자료들이 많이 나왔었죠. 이를 접목해 보니 한국이 2015~2016년 사이 인구정점에 도달하는 만큼 그때까지는 부동산 시장이 좋아질 것이고, 그 뒤는 좀 어려워질 수 있겠다는 생각을 갖게 됐습니다. 당시 제가 초점을 맞췄던 건 미국이었습니다. 1946년에 태어난 베이비붐 세대들이 60세 전에 도달하는, 바로 2006년에 부동산 시장이 어려워질 수 있다고 봤죠. 대신 미국은 어려워지더라도 한국은 1958년생들이 은퇴하기 전까지는 상대적으로 좋을 것이라는 전망의 내용을 담은 책이었죠.
▷최진석 기자
지난해 초에 ‘인구와 투자의 미래’라는 책을 내셨을 때는 12년 전 주장했던 전망을 거두어들이셨어요.
▶홍춘욱 팀장
첫 번째는 당시 없었던 통계들이 많이 나오게 됐어요. 가장 대표적인 게 지금 베를린 자유대학에서 일하시는 카트리나 크놀 교수를 비롯한 학자들이 지난 100년 동안 전 세계 14개 선진국의 부동산가격 통계지수를 만들어냈습니다. 이 통계가 2016년에 나왔습니다. 둘째는 그 시기를 전후해서 저도 자료를 많이 모으고 공부를 더욱 깊게 했습니다. 2006년에 갖고 있었던 생각 중 일부는 수정이 필요하겠구나, 라는 생각을 하게 됐던 고죠. 가장 핵심적인 요인은 이렇습니다. 인구의 변화가 경제에 굉장히 중요한 영향을 미치는 건 사실이지만 1990년 일본의 정책과 2013년 아베노믹스 등 정책 변화가 부동산 시장의 가격 변화를 추동했던 것처럼, 부동산 가격이 저평가되었느냐 고평가되었느냐, 더 나아가 정부의 정책이 어떤 방향으로 이루어지느냐에 대해 주목할 필요가 있지 않나라는 생각을 하게 됐습니다.
▷최진석 기자
다시 연구해 보니 세계적으로 생산인구가 감소한 나라의 부동산가격이 하락을 했나요?
▶홍춘욱 팀장
그렇지 않다는 것이죠. 15세에서 64세 인구를 생산활동인구라고 합니다. 이런 팔팔한 생산활동인구가 줄어드는 시기에 부동산 시장이 어려워진다라는 전제로 일본을 드는데, 일본 부동산 시장은 1990년 금리인상으로 어려워졌지만 정작 생산활동인구가 감소한 건 1995~1996년의 일이었어요. 캐나다와 미국, 호주, 스웨덴, 영국, 프랑스 등 데이터를 구할 수 있는 나라들 14개곳을 뒤져보니 모두 생산활동인구 감소 전후에 오히려 집값이 더 오르는 일이 벌어졌습니다.
두 가지 이유가 있습니다. 첫 번째는 2008~2009년 이후에 세계적 저금리가 시작될 때 인구가 감소했던 나라들이기 때문입니다. 부동산시장은 금리가 떨어지면 호황 아닙니까. 두 번째 요인은 집을 많이 공급했느냐입니다. 2008년 미국 부동 시장이 그렇게 어려워지는 과정에서 집을 많이 지으면 고생한다는 교훈을 줬습니다. 주요 선진국들 중심으로 주택공급 추이를 살펴보면 대부분 집을 별로 안 지었다고 나옵니다. 이 같은 상황에서 노령화가 이어질 때 사람들이 어디로 모인다고요?
▷최진석 기자
도시죠.
▶홍춘욱 팀장
신축 주택은 적고, 노령화가 진행될수록 도심회귀가 심해집니다. 그래서 집값이 더 가파르게 상승하는 것이죠. 이 문제를 막기 위해서는 도심에 집을 많이 지어야 하는데 그건 어느 나라나 다 어렵습니다. 도심은 비싸니까요. 그래서 철도망을 건설해야 된다라는 게 아까 말씀드린 베를린 자유대 크놀 교수의 결론입니다. 철도망을 건설하면 마치 도시의 공급이 확대되는 것 같은 효과를 주기 때문이죠. 다른 지역에서 금방금방 출퇴근할 수 있다 보니 꼭 도심에 살지 않아도 되거든요. 하지만 2008년 글로벌 금융위기를 전후해서 대다수 국가들은 사회간접시설이나 철도망에 대한 비용을 많이 줄이는 경향이 있습니다. 이것도 집값을 상승시킨 요인이라고 해석할 수 있어요.
▷최진석 기자
그렇다면 선진국에서 고령화는 부동산시장에 어떤 영향을 미쳤다고 봐야 될까요.
▶홍춘욱 팀장
양극화로 요약됩니다. 은퇴인구는 새로 돈을 버는 게 아니라 그동안 모은 돈을 쓰기 때문에 아무래도 소비성향이 좀 떨어집니다. 이로 인해 경제성장의 탄력이 둔화되는 것은 어쩔 수 없어요. 하지만 이게 역설적으로 저금리 환경을 만들고, 또 이분들 중에 부유한 분들이 도심회귀를 하고, 그러면서 부동산시장에선 지방과 도시 간 양극화가 많이 발현하는 것 같습니다. 세계적으로 말이죠. 대표적인 경우가 아까 말씀드린 도쿄죠. 도쿄도와 6현이라는 이른바 메갈로폴리스 도쿄를 중심으로 한 지역은 집값은 그렇게 많이 올랐지만 전국 집값은 이제서야 오르거든요.
▷최진석 기자
그렇다면 한국의 인구절벽은 언제쯤 올까요.
▶홍춘욱 팀장
2005년 인구센서스를 토대로한 추정에선 2018년이 인구절벽으로 나왔습니다. 그런데 놀랍게도 2015년 인구센서스를 갖고 인구의 감소 시점을 추정해보니 2032년으로 지연됐어요.
▷최진석 기자
2025년쯤 조사할 땐 더 뒤로 갈 수도 있겠네요.
▶홍춘욱 팀장
예. 저는 더 지연될 거 같아요. 첫 번째는 국내 외국인 비율이 갈수록 늘고 있기 때문입니다. 정부의 입출국자 통계나 장기체류자 통계를 보면 많은 해는 10만명 이상 순체류자가 늘고 있어요. 두 번째는 기대수명이 길어지고 있다는 것입니다. 10년마다 평균수명이 2년에서 3년 정도 늘어나고 있어요.
▷최진석 기자
인구절벽이 왔을 때 집값은 상승을 할까요?
▶홍춘욱 팀장
단언하긴 어렵습니다. 인구가 주택시장에 미치는 영향은 분명히 존재하는데 결정적이지는 않더라는 게 지금 이야기의 결론 아니겠습니까. 그때 정부가 어떤 정책을 쓰느냐가 일단 중요할 것입니다. 그리고 여러 서구 선진국들의 경험을 볼 때 일단 노령화가 진행되더라도 경제가 큰 어려움에 처하지만 않는다면 부동산시장은 일단 우상향하는 것이 아닌가, 이렇게 볼 수 있는 것 같습니다.
▷최진석 기자
아까 말씀하셨던 국내 베이비부머 세대 질문 좀 할게요. 1955~1963년 사이에 출생한 이들 세대는 은퇴 시기에 집을 팔았나요?
▶홍춘욱 팀장
아뇨 샀습니다. 한국감정원에서 나온 자료를 보면 2010년 전후만 해도 국내에서 신규주택매수자는 대부분 30대나 40대 초반이었어요. 그런데 5년 정도가 지난 2015년쯤 되면 50대에서 60대가 주택매수자로 부각됩니다. 금리가 낮아서죠. 2015년 전후 금리가 급격히 떨어지는 시기에 은퇴하신 분들 입장에서 집을 팔아 은행 예금에 넣어놓는 순간 답이 없다는 얘기마저 나왔습니다. 그런 상황에서 주택 가격 대비 전세 가격이 60~70% 정도 되다 보니 중소형 아파트를 사서 반전세를 놓기 시작하는 것이죠. 그래서 주택임대사업자의 인구분포를 보면 그때부터 50대~60대가 굉장히 늘고 있습니다.
그러면서 도심, 직주근접, 대단지의 소형 면적대 아파트들이 각광받았습니다. 예전 같았으면 고금리에 팔고, 은행 예금이자 받으면서 생활 하셨을 베이비붐 세대들인데 초유의 저금리 시대를 맞이하면서 주택시장에서 강력한 매수자로 전환한 거죠. 최근 서울을 중심으로 한 일부 대도시들의 주택가격 상승의 가장 강한 기폭제였다고 보고 있습니다.
3편에 계속
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
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