집터뷰 #5
김종율 보보스부동산연구소 대표 (1)
집코노미TV, 이번 시간에는 상가에 대해서 좀 알아보고자 합니다. 오늘은 상가 투자의 귀재, 보보스부동산연구소의 김종율 대표 모셨습니다.
▶최진석 기자
‘9·13 부동산 대책’ 이후 주택시장 규제 강화로 인해서 상가 시장에 영향이 있었나요?
▷김종율 대표
상가에 대해서 관심을 가지는 분이 많아졌습니다. 9·13 대책 이후로 부쩍 커진 것 같아요.
▶최진석 기자
상가 투자에 관심을 갖고 있는 분들이 얻고 싶은 건 수익인데요. 강남과 강북, 수도권 등지의 현재 기대수익률은 어느 정도 됩니까?
▷김종율 대표
딱 잘라 말할 수가 없습니다. 안정적이라고 한다면 수익률이 낮아요. 지역을 언급하긴 그렇지만 투자자들은 서울 강남을 선호하죠. 그런데 같은 월 임대수익 500만원이 난다고 한다면 강남에 있는 상가가 훨씬 비쌉니다. 수익률은 더 낮겠죠. 인기 지역들은 연 3~4% 정도 나옵니다.
▶최진석 기자
최저임금이 2년 연속 많이 올랐어요. 그리고 기준금리도 올랐습니다. 이들이 상가 시장에 미치는 영향이 어떤가요?
▷김종율 대표
내년에 최저임금 인상되면 상가투자가 요동을 칠 겁니다. 똘똘한 상가가 굉장히 비싼 상가가 될 거예요. 상가 건물주도 양극화된다고 이야기할 수 있겠어요.
▶최진석 기자
그렇다면 좋은 상가를 선택하는 기술과 능력, 이게 굉장히 중요해지겠네요. 알짜 상가를 매입하는 요령을 조금만 소개해 주세요.
▷김종율 대표
딱 두 가지를 말씀드리자면 상가를 볼 때 이 상가를 이용할 유효수요가 얼마나 될 것이냐를 보시고, 그 유효수요의 주동선에 있느냐를 봐야 된다는 겁니다. 그러니까 유동인구가 많은지 적은지는 아무런 의미 없어요. 이 유효수요에서 예상 주동선 여러 개를 그린 다음에 자신이 검토하는 자리와 다른 경쟁 입지랑 유동인구를 재 보는 거죠. 사람 많은 곳이 주동선이겠죠? 그런 데 투자하는 거에요. 유효수요의 주동선입니다. 유동인구의 절대량이 아니고.
▶최진석 기자
배후에 아파트단지라든지 주택가가 있으면 유효수요가 어느 정도 판단이 될 수도 있을 텐데요, 주동선은 어떻게 파악을 해야 되나요?
▷김종율 대표
어느 상권에 유효수요가 있고 주변에 지하철역이 있다고 쳐요. 지하철역 출구가 여러 개 있겠죠? 그 유효수요에서 지하철역으로 가는 동선도 여러 개가 나옵니다. 자신이 검토하고 있는 자리가 A 입지라면 나머지 B, C 입지에 대해서도 같은 시간대에 조사를 해봐야 합니다. 유동인구를 말이죠. 물론 유동인구의 절대량이 많은 게 중요한 것은 아닙니다. A~C 입지에서 가장 붐비는 곳이 가장 좋은 자리죠. 앞으로 그런 자리의 가치는 더 커질 겁니다.
▶최진석 기자
굉장히 꼼꼼히 봐야겠군요.
▷김종율 대표
이를테면 퇴근시간, 출근시간, 또는 점심시간 낮시간 이럴 때 길게 재지는 않더라도 10분씩 같은 상권의 여러 지점 유동인구를 재보는 거죠. 예컨대 천호동의 상가를 투자한다고 한다면 현대백화점 뒤쪽으로 동선이 엄청 많습니다. 구도심이기 때문에 찻길은 물론 사람 다니는 길도 많아요. 이런 낮선 지역 가서 상가투자하기 어렵단 말이죠. 잘 모르겠으면 거기 앉아서 10분씩 다 재보세요.
▶최진석 기자
그렇다면 이런 상가를 매입하는 방법도 있나요?
▷김종율 대표
일반 매매와 분양, 경매 세 가지로 나눠서 볼 수 있습니다. 일반 매매는 요즘 ○○길 많죠. 경리단, 왕리단, 샤로수, 그리고 가로수 있죠. 가로수길은 상가 가격이 많이 올랐죠. 가로수길이 처음에는 수익률이 굉장히 낮았거든요. 높은 금액에 거래되다 보니까. 그런데 요즘 임대료가 올라간단 말이에요. 가로수길 같은 입지는 보면 원래 먹자상권이던 곳이 먹자 업종들이 빠져나가고 더 높은 임대료를 지불하고도 들어오려하는 판매점들이 많이 생겼습니다. 그러면서 임대료 수준이 조금 올랐어요. 그렇다면 나머지 망리단이니 경리단이니 하는 ○○길들도 그럴까요?
▶최진석 기자
임대료가 오를 수 있을 것이냐고요?
▷김종율 대표
더 높은 임대료를 지불하고 들어올 다음 판매점이나 그런 업종들이 있는 경우는 상가 투자도 괜찮죠. 하지만 된다 안 된다를 떠나서 이제부터 판단해야 하는 건 먹자상권밖에 안 들어온 상황에서 먹자상권이 빠진 뒤 그 상권에 판매점이 들어왔을 때입니다. 화장품이라든지 여러 가지 업종이 들어왔을 때도 과연 올라가는 임대료를 부담하고도 들어올 만한 입지가 되느냐, 상권이 되느냐를 유심히 봐야죠. 일반 매매로 상가를 산다면 어쨌든 더 좋아질 거냐는 한 번 생각해 봐야 될 문제입니다.
그 다음이 분양인데요. 신도시 상가 10개를 분양받는다면 10개 중에 2개만 제값을 해요. 그 2개 중에서 1개 정도는 가격이 올라갈 정도는 됩니다. 입지 분석을 그만큼 잘해야 되겠죠.
▶최진석 기자
나머지 8개는요?
▷김종율 대표
가격이 떨어지죠. 전에는 10개 중 7개가 떨어진다고 말씀드렸는데 요즘은 8개가 떨어진다고 말을 바꿨어요. 택지개발지구 상가들이 굉장히 비싸게 분양하기 시작했거든요. 세종시에 던킨도너츠가 몇 개 있을 것 같아요?
▶최진석 기자
5개?
▷김종율 대표
없습니다. 특수점 1개 있고 가맹점은 하나도 없어요. 던킨도너츠는 배후에 6000세대 정도 있을 때 입점합니다. 70㎡ 남짓 들어가서 월세로 연 5000만원 정도 내는 게 포맷입니다. 그런데 세종시 상가들을 보면 장사는 그 정도까진 안 되는데 월세는 비슷합니다. 같은 면적의 분양가는 12억씩 하고요.
택지개발지구는 유효수요가 대부분 아파트죠. 학원이나 병원, 은행, 슈퍼, 빵집 등 아파트가 배후수요인 업종은 전면지를 좋아해요. 도심의 배후 상권은 직장인 수요가 많아야 하고요. 술을 대로변에서 먹지는 않으니까요. 그래서 이면골목이 잘 되죠. 먹자상권이나 유흥상권은 안쪽 골목을 찾아야 합니다.
▶최진석 기자
경매는요?
▷김종율 대표
거기서 한 발 더 나가는 거죠. 입지분석도 할 수 있어야 하지만 경매는 이게 얼마짜리 가치가 될 것이다를 잘 판단해서 그 시세보다 싸게 사는 게 중요합니다. 경매 상가는 어쨌든 소유자가 경제적으로 어려워져서 나온 거잖아요. 눈치 경매를 하기 시작하면 할 게 없어요. 이 사람이 왜 망했을까라고 생각을 해버리면 투자와 상관없어집니다. 실제로 1억에 월 700만원에 임대한 상가가 있는데 7억4000만원에 낙찰 받았습니다. 대출을 5억9000만원 받았어요. 이자 내고 나면 한달 500만원이 남아요. 부럽죠?
▶최진석 기자
지금도 갖고 계신가요?
▷김종율 대표
갖고 있죠. 그런데 그 전 소유자가 영업하다가 잘 안 돼서 경매 넘어온 거예요. 인테리어가 잔뜩 남아있었습니다. 상식적으로 볼 때는 입지가 조금만 괜찮았더라면 다른 사람들이 임대료 줬을 거 아니야, 이런 생각 하잖아요. 그런데 저는 그런 생각 하나도 안 했어요. 그 동네도 가본 적이 없는 동네였죠. 그런데 입지분석을 하니까 괜찮은 거예요. 그래서 샀죠.
많은 분들이 일대에 공실이 하나도 없는 상가를 사서 투자하려고 하는데, 그건 공매입니다. 상가를 경매로 투자하려면 결국 돈 문제가 가장 헷갈립니다.
▶최진석 기자
공부 열심히 해야겠네요. 오늘은 9·13 대책 이후 상가 시장의 분위기, 그리고 기준금리 인상과 최저임금 인상이 상가 시장에 미치는 영향 등에 대해서 알아봤습니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자·김윤희 인턴기자 자막 전형진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
김종율 보보스부동산연구소 대표 (1)
집코노미TV, 이번 시간에는 상가에 대해서 좀 알아보고자 합니다. 오늘은 상가 투자의 귀재, 보보스부동산연구소의 김종율 대표 모셨습니다.
▶최진석 기자
‘9·13 부동산 대책’ 이후 주택시장 규제 강화로 인해서 상가 시장에 영향이 있었나요?
▷김종율 대표
상가에 대해서 관심을 가지는 분이 많아졌습니다. 9·13 대책 이후로 부쩍 커진 것 같아요.
▶최진석 기자
상가 투자에 관심을 갖고 있는 분들이 얻고 싶은 건 수익인데요. 강남과 강북, 수도권 등지의 현재 기대수익률은 어느 정도 됩니까?
▷김종율 대표
딱 잘라 말할 수가 없습니다. 안정적이라고 한다면 수익률이 낮아요. 지역을 언급하긴 그렇지만 투자자들은 서울 강남을 선호하죠. 그런데 같은 월 임대수익 500만원이 난다고 한다면 강남에 있는 상가가 훨씬 비쌉니다. 수익률은 더 낮겠죠. 인기 지역들은 연 3~4% 정도 나옵니다.
▶최진석 기자
최저임금이 2년 연속 많이 올랐어요. 그리고 기준금리도 올랐습니다. 이들이 상가 시장에 미치는 영향이 어떤가요?
▷김종율 대표
내년에 최저임금 인상되면 상가투자가 요동을 칠 겁니다. 똘똘한 상가가 굉장히 비싼 상가가 될 거예요. 상가 건물주도 양극화된다고 이야기할 수 있겠어요.
▶최진석 기자
그렇다면 좋은 상가를 선택하는 기술과 능력, 이게 굉장히 중요해지겠네요. 알짜 상가를 매입하는 요령을 조금만 소개해 주세요.
▷김종율 대표
딱 두 가지를 말씀드리자면 상가를 볼 때 이 상가를 이용할 유효수요가 얼마나 될 것이냐를 보시고, 그 유효수요의 주동선에 있느냐를 봐야 된다는 겁니다. 그러니까 유동인구가 많은지 적은지는 아무런 의미 없어요. 이 유효수요에서 예상 주동선 여러 개를 그린 다음에 자신이 검토하는 자리와 다른 경쟁 입지랑 유동인구를 재 보는 거죠. 사람 많은 곳이 주동선이겠죠? 그런 데 투자하는 거에요. 유효수요의 주동선입니다. 유동인구의 절대량이 아니고.
▶최진석 기자
배후에 아파트단지라든지 주택가가 있으면 유효수요가 어느 정도 판단이 될 수도 있을 텐데요, 주동선은 어떻게 파악을 해야 되나요?
▷김종율 대표
어느 상권에 유효수요가 있고 주변에 지하철역이 있다고 쳐요. 지하철역 출구가 여러 개 있겠죠? 그 유효수요에서 지하철역으로 가는 동선도 여러 개가 나옵니다. 자신이 검토하고 있는 자리가 A 입지라면 나머지 B, C 입지에 대해서도 같은 시간대에 조사를 해봐야 합니다. 유동인구를 말이죠. 물론 유동인구의 절대량이 많은 게 중요한 것은 아닙니다. A~C 입지에서 가장 붐비는 곳이 가장 좋은 자리죠. 앞으로 그런 자리의 가치는 더 커질 겁니다.
▶최진석 기자
굉장히 꼼꼼히 봐야겠군요.
▷김종율 대표
이를테면 퇴근시간, 출근시간, 또는 점심시간 낮시간 이럴 때 길게 재지는 않더라도 10분씩 같은 상권의 여러 지점 유동인구를 재보는 거죠. 예컨대 천호동의 상가를 투자한다고 한다면 현대백화점 뒤쪽으로 동선이 엄청 많습니다. 구도심이기 때문에 찻길은 물론 사람 다니는 길도 많아요. 이런 낮선 지역 가서 상가투자하기 어렵단 말이죠. 잘 모르겠으면 거기 앉아서 10분씩 다 재보세요.
▶최진석 기자
그렇다면 이런 상가를 매입하는 방법도 있나요?
▷김종율 대표
일반 매매와 분양, 경매 세 가지로 나눠서 볼 수 있습니다. 일반 매매는 요즘 ○○길 많죠. 경리단, 왕리단, 샤로수, 그리고 가로수 있죠. 가로수길은 상가 가격이 많이 올랐죠. 가로수길이 처음에는 수익률이 굉장히 낮았거든요. 높은 금액에 거래되다 보니까. 그런데 요즘 임대료가 올라간단 말이에요. 가로수길 같은 입지는 보면 원래 먹자상권이던 곳이 먹자 업종들이 빠져나가고 더 높은 임대료를 지불하고도 들어오려하는 판매점들이 많이 생겼습니다. 그러면서 임대료 수준이 조금 올랐어요. 그렇다면 나머지 망리단이니 경리단이니 하는 ○○길들도 그럴까요?
▶최진석 기자
임대료가 오를 수 있을 것이냐고요?
▷김종율 대표
더 높은 임대료를 지불하고 들어올 다음 판매점이나 그런 업종들이 있는 경우는 상가 투자도 괜찮죠. 하지만 된다 안 된다를 떠나서 이제부터 판단해야 하는 건 먹자상권밖에 안 들어온 상황에서 먹자상권이 빠진 뒤 그 상권에 판매점이 들어왔을 때입니다. 화장품이라든지 여러 가지 업종이 들어왔을 때도 과연 올라가는 임대료를 부담하고도 들어올 만한 입지가 되느냐, 상권이 되느냐를 유심히 봐야죠. 일반 매매로 상가를 산다면 어쨌든 더 좋아질 거냐는 한 번 생각해 봐야 될 문제입니다.
그 다음이 분양인데요. 신도시 상가 10개를 분양받는다면 10개 중에 2개만 제값을 해요. 그 2개 중에서 1개 정도는 가격이 올라갈 정도는 됩니다. 입지 분석을 그만큼 잘해야 되겠죠.
▶최진석 기자
나머지 8개는요?
▷김종율 대표
가격이 떨어지죠. 전에는 10개 중 7개가 떨어진다고 말씀드렸는데 요즘은 8개가 떨어진다고 말을 바꿨어요. 택지개발지구 상가들이 굉장히 비싸게 분양하기 시작했거든요. 세종시에 던킨도너츠가 몇 개 있을 것 같아요?
▶최진석 기자
5개?
▷김종율 대표
없습니다. 특수점 1개 있고 가맹점은 하나도 없어요. 던킨도너츠는 배후에 6000세대 정도 있을 때 입점합니다. 70㎡ 남짓 들어가서 월세로 연 5000만원 정도 내는 게 포맷입니다. 그런데 세종시 상가들을 보면 장사는 그 정도까진 안 되는데 월세는 비슷합니다. 같은 면적의 분양가는 12억씩 하고요.
택지개발지구는 유효수요가 대부분 아파트죠. 학원이나 병원, 은행, 슈퍼, 빵집 등 아파트가 배후수요인 업종은 전면지를 좋아해요. 도심의 배후 상권은 직장인 수요가 많아야 하고요. 술을 대로변에서 먹지는 않으니까요. 그래서 이면골목이 잘 되죠. 먹자상권이나 유흥상권은 안쪽 골목을 찾아야 합니다.
▶최진석 기자
경매는요?
▷김종율 대표
거기서 한 발 더 나가는 거죠. 입지분석도 할 수 있어야 하지만 경매는 이게 얼마짜리 가치가 될 것이다를 잘 판단해서 그 시세보다 싸게 사는 게 중요합니다. 경매 상가는 어쨌든 소유자가 경제적으로 어려워져서 나온 거잖아요. 눈치 경매를 하기 시작하면 할 게 없어요. 이 사람이 왜 망했을까라고 생각을 해버리면 투자와 상관없어집니다. 실제로 1억에 월 700만원에 임대한 상가가 있는데 7억4000만원에 낙찰 받았습니다. 대출을 5억9000만원 받았어요. 이자 내고 나면 한달 500만원이 남아요. 부럽죠?
▶최진석 기자
지금도 갖고 계신가요?
▷김종율 대표
갖고 있죠. 그런데 그 전 소유자가 영업하다가 잘 안 돼서 경매 넘어온 거예요. 인테리어가 잔뜩 남아있었습니다. 상식적으로 볼 때는 입지가 조금만 괜찮았더라면 다른 사람들이 임대료 줬을 거 아니야, 이런 생각 하잖아요. 그런데 저는 그런 생각 하나도 안 했어요. 그 동네도 가본 적이 없는 동네였죠. 그런데 입지분석을 하니까 괜찮은 거예요. 그래서 샀죠.
많은 분들이 일대에 공실이 하나도 없는 상가를 사서 투자하려고 하는데, 그건 공매입니다. 상가를 경매로 투자하려면 결국 돈 문제가 가장 헷갈립니다.
▶최진석 기자
공부 열심히 해야겠네요. 오늘은 9·13 대책 이후 상가 시장의 분위기, 그리고 기준금리 인상과 최저임금 인상이 상가 시장에 미치는 영향 등에 대해서 알아봤습니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자·김윤희 인턴기자 자막 전형진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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