집터뷰 #5
정충진 법무법인 열린 대표변호사(1)
부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 경매에 대해서 한 번 알아보겠습니다. 법무법인 열린의 대표 변호사이자 경매 전문 변호사인 정충진 변호사 모셨습니다.
▶최진석 기자
안녕하세요. 요즘 부동산 시장이 침체기에 접어드는 국면인데 이런 침체기나 조정기가 경매의 최적기라는 이야기를 들었습니다. 맞는 말인가요?
▷정충진 변호사
반은 맞다고 볼 수 있겠죠. 부동산 시장이 침체기가 되면 경매 매물들이 많이 쏟아져 나오거든요. 거래절벽기나 하락기로 들어서게 되면 우량 상품도 팔리지 않으니까요. 또 금리인상 등으로 은행 이자가 높아지게 되면 경매로 나오는 매물들은 더욱 많아집니다. 이런 때는 선택할 수 있는 매물들이 많아지게 됩니다. 게다가 침체기엔 경쟁률이 세지 않거든요. 그래서 경매의 최적기라 할 수 있는 겁니다.
▶최진석 기자
요즘은 어떤가요? 경매 입찰자가 많은가요?
▷정충진 변호사
경매시장엔 보통 투자자들이 많이 들어 오거든요. 그런데 9·13 대책과 9·21 대책 이후론 입찰 인원도 줄어들고 낙찰가격도 내려가는 경향이 있습니다.
▶최진석 기자
경쟁에 참여하는 사람들이 줄어든다는 게 기회가 될 수 있다는 말이네요?
▷정충진 변호사
경기가 좋아질 거라고 전망을 할 수 있다면 지금처럼 낙찰가도 낮고 경쟁률도 낮은 시점이 기회가 될 수 있는 거죠.
▶최진석 기자
이런 게 경매의 매력이네요. 좋은 매물을 상대적으로 낮은 가격에 살 수 있다는 것. 그런데 일반적으론 경매에 쉽게 접근하지 못하잖아요. 어렵기 때문이겠죠. 정말 그렇게 어렵나요?
▷정충진 변호사
제가 생각하는 경매는 쉽고, 위험하지 않고, 굉장히 매력적인 수단 같습니다. 처음 공부할 때는 저도 어려웠겠죠. 두려움이나 어려움 같은 선입견만 없애면 참 매력적인 제테크 수단인 거 같습니다.
▶최진석 기자
그렇다면 쉽나요요?
▷정충진 변호사
제가 볼 때는 굉장히 쉬워요. 쉽게 습득할 수도 있거든요. 많은 분들이 학원 8주 다니고, 이것 저것 해보고, 그래봤자 한두 번 성과가 있는 것으로 오해를 하시는데요. 8주로 배워야 하는 권리분석 같은 경우에는 8분 정도면 간단하게 끝낼 수 있고어요.
▶최진석 기자
8분이요?
▷정충진 변호사
8분 동안 권리분석에 대해 설명해서 당장 내년에도 입찰할 수 있도록 만들어 드릴 수 있거든요. 정말 간단한 원리인데 그런 부분들을 학원에서 어렵고 복잡하게 만드는 거 같아요. 어떻게 보면 쓸 데 없는 시간을 보내는 거 아닌가 하는 생각도 들어요.
▶최진석 기자
아파트를 예로 들어 8분 안에 얘기 해주실 수 있어요?
▷정충진 변호사
경매를 진행하다보면 물건명세서라는 것들을 법원에서 공지를 해줍니다. 정식명칭은 매각물건명세서인데요. 그 물건명세서에 위험하다, 위험하지 않다가 다 기재돼 있거든요. 그것만 보면 됩니다. 그런데 그것들을 복잡하게 분석해야 할 것처럼 학원에서 가르치나봐요. 물건명세서 보는 것들은 얼마 안 걸리지 않습니까. 판단하는데 길게 잡아봐야 1분 정도?
▶최진석 기자
명세서에 ‘위험’이라고 써 있나요?
▷정충진 변호사
그렇지는 않습니다만, 경매물건을 낙찰 받을 때 등기부가 복잡하거든요. 거기에 있는 것들을 다 떠안아야 한다고 하면 겁나지 않습니까. 그런데 물건명세서에는 ‘등기부의 복잡한 권리들을 하나도 떠안을 게 없다’ 이런 식으로 공지가 돼 있거든요. 나머지는 임차인의 보증금을 안는 문제인데요. 그것도 물건명세서의 몇 가지 원리만 알면 깨우칠 수 있습니다.
▶최진석 기자
임차인의 보증금 문제가 있는데 이것도 명세서의 정보로 확인할 수 있다는 건가요?
▷정충진 변호사
간단한 정보입니다. 최선순위설정일자라고 쓰여 있거든요. 등기부 상에 최선순위로 설정된 권리를 뜻하는데, 임차인의 전입신고가 최선순위설정일자보다 빠르다면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 그러니까 두 가지만 비교해 보면 되는 거죠. 임차인의 전입신고 일자와 최선순위설정일자를 비교해서 빠른가 늦은가를요.
▶최진석 기자
최선순위설정일자보다 임차인의 전입신고 일자가 빠르면?
▷정충진 변호사
임차인이 전입신고를 하고 집으로 들어갈 때 등기부등본을 열어봤더니 최선순위설정된 게 없이 깔끔한 상태였다면 그 임차인을 보호할 필요가 있겠죠. 그렇게 되면 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 겁니다. 그게 대항력이란 제도예요.
▶최진석 기자
그렇다면 최선순위 설정일자가 임차인의 전입일자보다 빠른 걸 골라야 겠네요?
▷정충진 변호사
그렇죠. 대항력이 없는 물건들이 안전한 거니까요. 그렇지만 이렇게 간단하게 8분도 안 돼서 공부할 수 있는 것들은 경쟁자들이 많죠. 하지만 최선순위설정일자보다 전입일자가 빠른 임차인이 있는 것처럼 보인다고 치자고요. 그런데 전입일자가 빠르다고 해서 반드시 그 임차인의 보증금을 떠안아야 하는 경우는 아닐 수도 있거든요. 쉽게 공부한 사람들은 입찰을 안 할 가능성이 높습니다. 몇 번이고 유찰되는 물건들은 공부를 좀 하게 보면 여러 가지 분석을 할 수 있어요. 예컨대 임차인이 아닐 수도 있고 가족일 수도 있겠구나, 하는 식으로 분석을 할 수도 있고요.
▶최진석 기자
그런데 낙찰을 받은 후 임차인이 못 나가겠다고 버틴다면요?
▷정충진 변호사
경매에서 필연적으로 발생하는 안타까운 일입니다. 이들을 내보내는 절차를 명도라고 해요. 대부분 명도를 부담스러워해요. 사실은 임차인이 이사할 때 이사를 챙겨주는 방법 등으로 원만하게 명도하는 경우가 많아요. 나머지 소수의 경우엔 법이 보장하는 강제집행을 통하는 경우도 있습니다.
▶최진석 기자
경매의 매력이 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 건데 얼마나 싸게 매입할 수 있는 건가요?
▷정충진 변호사
이건 정말 비밀인데요. 급매 시세를 기준으로 한다면 불경기 때는 급매시세보다 20%도 싸게 살 수 있고, 호경기 때는 값이 계속 올라갑니다. 사고난 다음 주가 되면 또 올라가기도 하죠. 급매보다도 아주 싸게 산다는 생각을 버리고 공격적으로 입찰을 하는 방법이 좋습니다. 그렇다 해도 실제 급매보다는 5~10%정도는 싸게 살 수 있으니까요. 감정가보다 높게 낙찰되는 고가급매가 속출한다는 기사도 종종 나오는데요, 사실 감정가는 한참 전의 가격이기 때문에 상승장에선 그동안의 가격 상승분을 반영하지 못하는 측면도 있어요. 어떻게 보면 감정가보다 높게 낙찰되는 게 너무나 당연한 거죠.
▶최진석 기자
부동산 시장의 흐름을 읽는 게 무엇보다 중요하겠네요. 지금 경기는 어느 시점이라고 보세요?
▷정충진 변호사
많은 분들이 하락기로 돌아섰다, 앞으로 3년 하락할 것이다, 등의 진단을 내놓고 계시는데요 제가 바라보는 관점에서는 아직까지는 충분히 상승을 할 수 있는 여력이 남아 있다고 봅니다. 두세 번정도의 랠리가 있을 수 있는 동력이 있지 않나, 조심스럽게 보고 있고요.
▶최진석 기자
그렇게 판단하는 근거가 있으실 텐데요. 아무래도 수요와 공급이잖아요? 수급적으로 봤을 때는 어떤가요?
▷정충진 변호사
부동산 시장에 영향을 미치는 것은 제가 대충만 짚어봐도 40~50개 정도 되는 것 같아요. 그런 것들을 철저히 분석해서 부동산 시장의 진단이라고 해야 올라간다 내려간다 둘 중 하나죠. 수급은 그 중 하나지만 가장 중요한 부분이기도 합니다. 내년 물량이 올해 물량보다 많은 건 사실입니다. 그리고 올해 물량이 작년 물량보다 많았던 것도 사실이고요. 그렇지만 그동안 하락 사이클에서 누적된 공급부족이 있죠. 사람들이 계속 집을 안 사고 전세에만 머물러 있다 보니까 전세가율은 끝도 없이 올라가지 않았습니까. 이런 상황 속에서 누적된 공급부족이 2018년과 2019년 3만8000가구, 4만 가구 들어온다고 해서 해소가 될 것인가? 이런 부분들은 제가 볼 때 회의적입니다.
부동산 시장의 흐름을 진단할 때 이 같은 수급을 상대성의 원칙에 적용해서 볼 수도 있거든요. 전엔 정말 집을 안 사고 계속 전세만 머물다 보니까 전세가율만 높아지고 이런 상황이었는데요. 평균적으로 매년 3만5000가구 이상이 서울에 필요하다 한다면 2만에서 2만5000가구 정도 공급됐던 거죠. 수급을 따지면 값이 뛰어야 하는게 정상인데 하락기다 보니 수요도 그만큼 위축됐어요. 그래서 평소엔 과소한 공급에었던 2만 가구 조차도 과대한 공급이 됐던 거죠. 이를 내년에 한 번 적용을 해보면 4만 가구가 입주한다 하더라도 지금처럼 상승의 절정에 치닫는 상황, 공급이 늘어나지만 수요도 대기를 하고 있는 상황에서 상대성의 원칙을 고려해 보면 내년 물량이 과연 시장을 좌지우지할 만큼 거대한 공급인가, 제가 볼 땐 아니라고 봅니다.
▶최진석 기자
말씀을 굉장히 잘하시네요. 판단은 각자가 하는 겁니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영·편집 신세원 기자·김윤희 인턴기자 진행 최진석 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
정충진 법무법인 열린 대표변호사(1)
부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 경매에 대해서 한 번 알아보겠습니다. 법무법인 열린의 대표 변호사이자 경매 전문 변호사인 정충진 변호사 모셨습니다.
▶최진석 기자
안녕하세요. 요즘 부동산 시장이 침체기에 접어드는 국면인데 이런 침체기나 조정기가 경매의 최적기라는 이야기를 들었습니다. 맞는 말인가요?
▷정충진 변호사
반은 맞다고 볼 수 있겠죠. 부동산 시장이 침체기가 되면 경매 매물들이 많이 쏟아져 나오거든요. 거래절벽기나 하락기로 들어서게 되면 우량 상품도 팔리지 않으니까요. 또 금리인상 등으로 은행 이자가 높아지게 되면 경매로 나오는 매물들은 더욱 많아집니다. 이런 때는 선택할 수 있는 매물들이 많아지게 됩니다. 게다가 침체기엔 경쟁률이 세지 않거든요. 그래서 경매의 최적기라 할 수 있는 겁니다.
▶최진석 기자
요즘은 어떤가요? 경매 입찰자가 많은가요?
▷정충진 변호사
경매시장엔 보통 투자자들이 많이 들어 오거든요. 그런데 9·13 대책과 9·21 대책 이후론 입찰 인원도 줄어들고 낙찰가격도 내려가는 경향이 있습니다.
▶최진석 기자
경쟁에 참여하는 사람들이 줄어든다는 게 기회가 될 수 있다는 말이네요?
▷정충진 변호사
경기가 좋아질 거라고 전망을 할 수 있다면 지금처럼 낙찰가도 낮고 경쟁률도 낮은 시점이 기회가 될 수 있는 거죠.
▶최진석 기자
이런 게 경매의 매력이네요. 좋은 매물을 상대적으로 낮은 가격에 살 수 있다는 것. 그런데 일반적으론 경매에 쉽게 접근하지 못하잖아요. 어렵기 때문이겠죠. 정말 그렇게 어렵나요?
▷정충진 변호사
제가 생각하는 경매는 쉽고, 위험하지 않고, 굉장히 매력적인 수단 같습니다. 처음 공부할 때는 저도 어려웠겠죠. 두려움이나 어려움 같은 선입견만 없애면 참 매력적인 제테크 수단인 거 같습니다.
▶최진석 기자
그렇다면 쉽나요요?
▷정충진 변호사
제가 볼 때는 굉장히 쉬워요. 쉽게 습득할 수도 있거든요. 많은 분들이 학원 8주 다니고, 이것 저것 해보고, 그래봤자 한두 번 성과가 있는 것으로 오해를 하시는데요. 8주로 배워야 하는 권리분석 같은 경우에는 8분 정도면 간단하게 끝낼 수 있고어요.
▶최진석 기자
8분이요?
▷정충진 변호사
8분 동안 권리분석에 대해 설명해서 당장 내년에도 입찰할 수 있도록 만들어 드릴 수 있거든요. 정말 간단한 원리인데 그런 부분들을 학원에서 어렵고 복잡하게 만드는 거 같아요. 어떻게 보면 쓸 데 없는 시간을 보내는 거 아닌가 하는 생각도 들어요.
▶최진석 기자
아파트를 예로 들어 8분 안에 얘기 해주실 수 있어요?
▷정충진 변호사
경매를 진행하다보면 물건명세서라는 것들을 법원에서 공지를 해줍니다. 정식명칭은 매각물건명세서인데요. 그 물건명세서에 위험하다, 위험하지 않다가 다 기재돼 있거든요. 그것만 보면 됩니다. 그런데 그것들을 복잡하게 분석해야 할 것처럼 학원에서 가르치나봐요. 물건명세서 보는 것들은 얼마 안 걸리지 않습니까. 판단하는데 길게 잡아봐야 1분 정도?
▶최진석 기자
명세서에 ‘위험’이라고 써 있나요?
▷정충진 변호사
그렇지는 않습니다만, 경매물건을 낙찰 받을 때 등기부가 복잡하거든요. 거기에 있는 것들을 다 떠안아야 한다고 하면 겁나지 않습니까. 그런데 물건명세서에는 ‘등기부의 복잡한 권리들을 하나도 떠안을 게 없다’ 이런 식으로 공지가 돼 있거든요. 나머지는 임차인의 보증금을 안는 문제인데요. 그것도 물건명세서의 몇 가지 원리만 알면 깨우칠 수 있습니다.
▶최진석 기자
임차인의 보증금 문제가 있는데 이것도 명세서의 정보로 확인할 수 있다는 건가요?
▷정충진 변호사
간단한 정보입니다. 최선순위설정일자라고 쓰여 있거든요. 등기부 상에 최선순위로 설정된 권리를 뜻하는데, 임차인의 전입신고가 최선순위설정일자보다 빠르다면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 그러니까 두 가지만 비교해 보면 되는 거죠. 임차인의 전입신고 일자와 최선순위설정일자를 비교해서 빠른가 늦은가를요.
▶최진석 기자
최선순위설정일자보다 임차인의 전입신고 일자가 빠르면?
▷정충진 변호사
임차인이 전입신고를 하고 집으로 들어갈 때 등기부등본을 열어봤더니 최선순위설정된 게 없이 깔끔한 상태였다면 그 임차인을 보호할 필요가 있겠죠. 그렇게 되면 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 겁니다. 그게 대항력이란 제도예요.
▶최진석 기자
그렇다면 최선순위 설정일자가 임차인의 전입일자보다 빠른 걸 골라야 겠네요?
▷정충진 변호사
그렇죠. 대항력이 없는 물건들이 안전한 거니까요. 그렇지만 이렇게 간단하게 8분도 안 돼서 공부할 수 있는 것들은 경쟁자들이 많죠. 하지만 최선순위설정일자보다 전입일자가 빠른 임차인이 있는 것처럼 보인다고 치자고요. 그런데 전입일자가 빠르다고 해서 반드시 그 임차인의 보증금을 떠안아야 하는 경우는 아닐 수도 있거든요. 쉽게 공부한 사람들은 입찰을 안 할 가능성이 높습니다. 몇 번이고 유찰되는 물건들은 공부를 좀 하게 보면 여러 가지 분석을 할 수 있어요. 예컨대 임차인이 아닐 수도 있고 가족일 수도 있겠구나, 하는 식으로 분석을 할 수도 있고요.
▶최진석 기자
그런데 낙찰을 받은 후 임차인이 못 나가겠다고 버틴다면요?
▷정충진 변호사
경매에서 필연적으로 발생하는 안타까운 일입니다. 이들을 내보내는 절차를 명도라고 해요. 대부분 명도를 부담스러워해요. 사실은 임차인이 이사할 때 이사를 챙겨주는 방법 등으로 원만하게 명도하는 경우가 많아요. 나머지 소수의 경우엔 법이 보장하는 강제집행을 통하는 경우도 있습니다.
▶최진석 기자
경매의 매력이 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 건데 얼마나 싸게 매입할 수 있는 건가요?
▷정충진 변호사
이건 정말 비밀인데요. 급매 시세를 기준으로 한다면 불경기 때는 급매시세보다 20%도 싸게 살 수 있고, 호경기 때는 값이 계속 올라갑니다. 사고난 다음 주가 되면 또 올라가기도 하죠. 급매보다도 아주 싸게 산다는 생각을 버리고 공격적으로 입찰을 하는 방법이 좋습니다. 그렇다 해도 실제 급매보다는 5~10%정도는 싸게 살 수 있으니까요. 감정가보다 높게 낙찰되는 고가급매가 속출한다는 기사도 종종 나오는데요, 사실 감정가는 한참 전의 가격이기 때문에 상승장에선 그동안의 가격 상승분을 반영하지 못하는 측면도 있어요. 어떻게 보면 감정가보다 높게 낙찰되는 게 너무나 당연한 거죠.
▶최진석 기자
부동산 시장의 흐름을 읽는 게 무엇보다 중요하겠네요. 지금 경기는 어느 시점이라고 보세요?
▷정충진 변호사
많은 분들이 하락기로 돌아섰다, 앞으로 3년 하락할 것이다, 등의 진단을 내놓고 계시는데요 제가 바라보는 관점에서는 아직까지는 충분히 상승을 할 수 있는 여력이 남아 있다고 봅니다. 두세 번정도의 랠리가 있을 수 있는 동력이 있지 않나, 조심스럽게 보고 있고요.
▶최진석 기자
그렇게 판단하는 근거가 있으실 텐데요. 아무래도 수요와 공급이잖아요? 수급적으로 봤을 때는 어떤가요?
▷정충진 변호사
부동산 시장에 영향을 미치는 것은 제가 대충만 짚어봐도 40~50개 정도 되는 것 같아요. 그런 것들을 철저히 분석해서 부동산 시장의 진단이라고 해야 올라간다 내려간다 둘 중 하나죠. 수급은 그 중 하나지만 가장 중요한 부분이기도 합니다. 내년 물량이 올해 물량보다 많은 건 사실입니다. 그리고 올해 물량이 작년 물량보다 많았던 것도 사실이고요. 그렇지만 그동안 하락 사이클에서 누적된 공급부족이 있죠. 사람들이 계속 집을 안 사고 전세에만 머물러 있다 보니까 전세가율은 끝도 없이 올라가지 않았습니까. 이런 상황 속에서 누적된 공급부족이 2018년과 2019년 3만8000가구, 4만 가구 들어온다고 해서 해소가 될 것인가? 이런 부분들은 제가 볼 때 회의적입니다.
부동산 시장의 흐름을 진단할 때 이 같은 수급을 상대성의 원칙에 적용해서 볼 수도 있거든요. 전엔 정말 집을 안 사고 계속 전세만 머물다 보니까 전세가율만 높아지고 이런 상황이었는데요. 평균적으로 매년 3만5000가구 이상이 서울에 필요하다 한다면 2만에서 2만5000가구 정도 공급됐던 거죠. 수급을 따지면 값이 뛰어야 하는게 정상인데 하락기다 보니 수요도 그만큼 위축됐어요. 그래서 평소엔 과소한 공급에었던 2만 가구 조차도 과대한 공급이 됐던 거죠. 이를 내년에 한 번 적용을 해보면 4만 가구가 입주한다 하더라도 지금처럼 상승의 절정에 치닫는 상황, 공급이 늘어나지만 수요도 대기를 하고 있는 상황에서 상대성의 원칙을 고려해 보면 내년 물량이 과연 시장을 좌지우지할 만큼 거대한 공급인가, 제가 볼 땐 아니라고 봅니다.
▶최진석 기자
말씀을 굉장히 잘하시네요. 판단은 각자가 하는 겁니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영·편집 신세원 기자·김윤희 인턴기자 진행 최진석 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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