'집'중탐구
주택시장 전망 with 채상욱 하나금융투자 연구위원
▶최진석 기자
이슈가 있으면 어디든 간다, 언제든 한다! 이번 시간은 집코노미TV의 개국 멤버이자 부동산 시장 약세장을 가장 먼저 주장해 화제가 됐던 하나금융투자의 채상욱 위원님 모셨습니다.
첫 출연 때 약세장을 주장하셨는데 지금 그런 분위기로 흘러가고 있습니다. 지금 상황 어느 정도로 보고 계신가요?
▷채상욱 위원
지난해 11월까지는 그래도 주택매매거래가 좀 됐는데 12월부턴 사실상 거의 되지 않아서 실거래 기준으로 보면 작년 여름 고점 대비 10% 이상 하락한 단지가 많이 나왔죠. 그런데 지금 호가를 보면 그 가격보다 더 낮아진 것들도 있어서 하락세가 완연하다, 이렇게 말씀드리고 싶어요. 다만 제가 약세 전망할 때 전국 모든 시장에 공통적으로 약세가 아니라 공시가격 6억원이 넘는 고가주택 중심으로 하락세가 확인되지 않겠나, 이렇게 말씀드렸었죠. 이들 부동산 같은 경우에는 11월에 실거래가격을 경신한 데도 있고, 약세 영향을 같이 받는 데도 있어요. 약간 혼재된 상황인 것 같아요. 지수 전체적으로는 서울시 같은 경우 하락세인 건 맞습니다. 다른 지역은 침체기가 지속되는 지역도 있고 경기도는 지역마다 약간 다르게 나타나네요.
▶최진석 기자
말씀하신 것처럼 12월부터는 거래량이 굉장히 적어요. 매도자와 매수자의 눈치보기 분위기가 있는 것 같은데 이게 언제까지 갈까요?
▷채상욱 위원
저는 이 국면이 4월 말에 2019년 공시가격이 나오면 해소될 걸로 생각합니다. 9·13 대책이나 8·2 대책이나 해당 시점 이후에 매수하려는 투자수요를 잡은 거잖아요. 그러나 현재 이미 다주택자인 사람들이 보유주택을 처분할지 안 할지는 또 다른 시장의 변화요인이에요. 그런데 4월 말에 공시가격이 나와서 다주택자들이 보유 부담 때문에 일부 처분하게 됐을 때, 그게 특히 고가 부동산이라면 투자수요가 받아줄 수 있는 분위기가 아니기 때문에 하락 압력이 더 거세질 수밖에 없다고 생각하는 거죠.
매수자들은 유동성을 넓힐 수 있는 상황이긴 한데요. 매수자도 두 종류입니다. 소위 무주택매수는 대출을 일으키고 살 수 있으니까 정말 좋은 기회라고도 볼 수 있고요. 다만 1주택에서 갈아타는 분은 종전주택도 처분이 잘 안 되니까 팔면서 동시에 사고 이런 것들이 아주 부드럽게 연결되는 환경은 아닌 것 같아요. 그래서 자가주택을 처분하고 처분주택에서 전세로 거주하다가 매매로 매수하거나 이런 선택을 하는 게 바람직해 보이는 것 같고요.
▶최진석 기자
실제로 그런 시도가 많이 생기겠네요.
▷채상욱 위원
서울이나 경기권에 입지가 양호한 주거 상품 가격이 많이 하락했기 때문에 사려는 의지가 올라오고 있다고 생각이 되는데, 그분들도 기존 주택을 처분하고 넘어가야 되는 경우들도 많거든요. 이런 것들이 막히고 있어서 거래가 더더욱 없는 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.
▶최진석 기자
하반기에는 이런 분위기가 더 심화될까요? 어떻게 보세요?
▷채상욱 위원
그렇게는 생각 안 합니다. 이런 게 있는데요. 2019년은 2018년 대비 변화폭이 크잖아요. 일단 9·13 대책 체제가 연초부터 시작한 것이고요. 2019년 공시가격도 대폭 상승될 것으로 예상되고요. 그래서 다주택자 보유부담도 늘어나는 첫 해라고볼 수 있죠. 그런데 2019년 대비 2020년을 생각해보면 공시가격도 어느 정도 현실화가 됐고, 특별하게 또 세금이 올라간다거나 그런 건 아니죠. 그렇기 때문에 시장 역시 변화에 적응할 것이라고 생각해요. 올해 대비 내년은 상대적으로 변화폭이 적을 가능성이요. 4월에 공시가격을 발표하면 5월부터 하반기 장이 제가 볼 땐 9·13 대책 체제를 시장이 적응해가는 그런 과정에서 고가주택이 가장 약세인 시점이 아닌가 싶어요. 2020년이 되면서부터는 계속 유지가 될 거 같아요.
▶최진석 기자
지금 ‘헬리오시티’도 입주를 하고 있는데 하반기에는 고덕에 입주가 많고요. 개포쪽도 물량이 꽤 있습니다. 특히 강남과 동남권 입주물량은 어떤 영향을 미칠까요?
▷채상욱 위원
입주라는 게 확실히 전세가격 하락에 영향을 많이 주는 것 같아요. 장기적으로는 다주택자들이 주택 구매를 꺼리기 때문에 전세가 상승 압력이 좀 높다고 생각을 하고 있는데 단기적으로는 확실히 영향은 있는 것 같습니다. 다만 연단위로 봤을 때요. 작년이 입주물량이 사상 최대였어요. 왜냐면 2015년이 분양물량 사상 최대였거든요. 그래서 3년 시차를 두고 가장 많은 입주가 있었고, 올해는 작년보다 감소합니다. 내년엔 더 감소하게 돼요. 입주의 파고가 이미 약간 정점을 지났다고 생각하고 있어요. 그래서 올해 하반기로 갈수록 전세가는 안정화가 될 것 같아요. 하락세를 멈추지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.
▶최진석 기자
그렇다면 매매가격까지 조정을 받나요?
▷채상욱 위원
아뇨. 매매는 매매의 논리가 완전히 적용을 하기 때문에 달라요. 전세는 실수요로만 구성돼 있고요.
▶최진석 기자
분양권과 입주권 타격이 좀 있을 거 같은데 어떻게 보세요?
▷채상욱 위원
지난해 인터뷰 했을 때 입주권 타격을 말씀을 드렸죠. 지난 7일 세법시행령 개정안 발표했을 때 내용을 보면 분양권과 입주권 관련된 것도 있어요. 그동안은 양도소득세 이월과세를 적용받지 않아서 이렇게 거래를 하시는 분이 계셨어요. 가상의 인물을 말씀드려 볼게요. 예컨대 5억원에 분양을 받았는데 8억원이 됐다면 이걸 배우자에게 증여하는 거죠. 배우자가 이 물건을 10억원에 매매했어요. 그럼 배우자는 8억원에 취득해서 10억원에 팔았으니 2억원의 차익을 낸 거잖아요. 그런데 양도세 이월과세라는 규정이 있어요. 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면 매각한 자산 취득 원가가 8억원이 아니라 5억원이 돼요. 그래서 5억원에 사서 10억에 매각한 세금에 대해 양도세를 내는 거죠. 그래서 보통 증여받은 건 5년 이내에 처분 안 하십니다.
그런데 분양권과 입주권은 여기서 예외였어요. 그러니까 증여 받자마자 처분해도 되는 거죠. 이걸 절세라고 해서 굉장히 많이 했었는데 이번 세법 시행령 개정안에 분양권과 입주권도 이월과세를 적용하기로 했어요. 다만 2월에 통과할 걸로 예상한 건데 그렇다면 이달 중에 팔고 싶을 거 아녜요. 프리미엄 붙은 분양권을 절세로 팔고 싶을 테니 분양권과 입주권을 지금 팔려는 그런 의지가 많아진다면 약간 매도 압력이 높아진다고 볼 수 있겠죠.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진·이주현 기자 편집 오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
주택시장 전망 with 채상욱 하나금융투자 연구위원
▶최진석 기자
이슈가 있으면 어디든 간다, 언제든 한다! 이번 시간은 집코노미TV의 개국 멤버이자 부동산 시장 약세장을 가장 먼저 주장해 화제가 됐던 하나금융투자의 채상욱 위원님 모셨습니다.
첫 출연 때 약세장을 주장하셨는데 지금 그런 분위기로 흘러가고 있습니다. 지금 상황 어느 정도로 보고 계신가요?
▷채상욱 위원
지난해 11월까지는 그래도 주택매매거래가 좀 됐는데 12월부턴 사실상 거의 되지 않아서 실거래 기준으로 보면 작년 여름 고점 대비 10% 이상 하락한 단지가 많이 나왔죠. 그런데 지금 호가를 보면 그 가격보다 더 낮아진 것들도 있어서 하락세가 완연하다, 이렇게 말씀드리고 싶어요. 다만 제가 약세 전망할 때 전국 모든 시장에 공통적으로 약세가 아니라 공시가격 6억원이 넘는 고가주택 중심으로 하락세가 확인되지 않겠나, 이렇게 말씀드렸었죠. 이들 부동산 같은 경우에는 11월에 실거래가격을 경신한 데도 있고, 약세 영향을 같이 받는 데도 있어요. 약간 혼재된 상황인 것 같아요. 지수 전체적으로는 서울시 같은 경우 하락세인 건 맞습니다. 다른 지역은 침체기가 지속되는 지역도 있고 경기도는 지역마다 약간 다르게 나타나네요.
▶최진석 기자
말씀하신 것처럼 12월부터는 거래량이 굉장히 적어요. 매도자와 매수자의 눈치보기 분위기가 있는 것 같은데 이게 언제까지 갈까요?
▷채상욱 위원
저는 이 국면이 4월 말에 2019년 공시가격이 나오면 해소될 걸로 생각합니다. 9·13 대책이나 8·2 대책이나 해당 시점 이후에 매수하려는 투자수요를 잡은 거잖아요. 그러나 현재 이미 다주택자인 사람들이 보유주택을 처분할지 안 할지는 또 다른 시장의 변화요인이에요. 그런데 4월 말에 공시가격이 나와서 다주택자들이 보유 부담 때문에 일부 처분하게 됐을 때, 그게 특히 고가 부동산이라면 투자수요가 받아줄 수 있는 분위기가 아니기 때문에 하락 압력이 더 거세질 수밖에 없다고 생각하는 거죠.
매수자들은 유동성을 넓힐 수 있는 상황이긴 한데요. 매수자도 두 종류입니다. 소위 무주택매수는 대출을 일으키고 살 수 있으니까 정말 좋은 기회라고도 볼 수 있고요. 다만 1주택에서 갈아타는 분은 종전주택도 처분이 잘 안 되니까 팔면서 동시에 사고 이런 것들이 아주 부드럽게 연결되는 환경은 아닌 것 같아요. 그래서 자가주택을 처분하고 처분주택에서 전세로 거주하다가 매매로 매수하거나 이런 선택을 하는 게 바람직해 보이는 것 같고요.
▶최진석 기자
실제로 그런 시도가 많이 생기겠네요.
▷채상욱 위원
서울이나 경기권에 입지가 양호한 주거 상품 가격이 많이 하락했기 때문에 사려는 의지가 올라오고 있다고 생각이 되는데, 그분들도 기존 주택을 처분하고 넘어가야 되는 경우들도 많거든요. 이런 것들이 막히고 있어서 거래가 더더욱 없는 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.
▶최진석 기자
하반기에는 이런 분위기가 더 심화될까요? 어떻게 보세요?
▷채상욱 위원
그렇게는 생각 안 합니다. 이런 게 있는데요. 2019년은 2018년 대비 변화폭이 크잖아요. 일단 9·13 대책 체제가 연초부터 시작한 것이고요. 2019년 공시가격도 대폭 상승될 것으로 예상되고요. 그래서 다주택자 보유부담도 늘어나는 첫 해라고볼 수 있죠. 그런데 2019년 대비 2020년을 생각해보면 공시가격도 어느 정도 현실화가 됐고, 특별하게 또 세금이 올라간다거나 그런 건 아니죠. 그렇기 때문에 시장 역시 변화에 적응할 것이라고 생각해요. 올해 대비 내년은 상대적으로 변화폭이 적을 가능성이요. 4월에 공시가격을 발표하면 5월부터 하반기 장이 제가 볼 땐 9·13 대책 체제를 시장이 적응해가는 그런 과정에서 고가주택이 가장 약세인 시점이 아닌가 싶어요. 2020년이 되면서부터는 계속 유지가 될 거 같아요.
▶최진석 기자
지금 ‘헬리오시티’도 입주를 하고 있는데 하반기에는 고덕에 입주가 많고요. 개포쪽도 물량이 꽤 있습니다. 특히 강남과 동남권 입주물량은 어떤 영향을 미칠까요?
▷채상욱 위원
입주라는 게 확실히 전세가격 하락에 영향을 많이 주는 것 같아요. 장기적으로는 다주택자들이 주택 구매를 꺼리기 때문에 전세가 상승 압력이 좀 높다고 생각을 하고 있는데 단기적으로는 확실히 영향은 있는 것 같습니다. 다만 연단위로 봤을 때요. 작년이 입주물량이 사상 최대였어요. 왜냐면 2015년이 분양물량 사상 최대였거든요. 그래서 3년 시차를 두고 가장 많은 입주가 있었고, 올해는 작년보다 감소합니다. 내년엔 더 감소하게 돼요. 입주의 파고가 이미 약간 정점을 지났다고 생각하고 있어요. 그래서 올해 하반기로 갈수록 전세가는 안정화가 될 것 같아요. 하락세를 멈추지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.
▶최진석 기자
그렇다면 매매가격까지 조정을 받나요?
▷채상욱 위원
아뇨. 매매는 매매의 논리가 완전히 적용을 하기 때문에 달라요. 전세는 실수요로만 구성돼 있고요.
▶최진석 기자
분양권과 입주권 타격이 좀 있을 거 같은데 어떻게 보세요?
▷채상욱 위원
지난해 인터뷰 했을 때 입주권 타격을 말씀을 드렸죠. 지난 7일 세법시행령 개정안 발표했을 때 내용을 보면 분양권과 입주권 관련된 것도 있어요. 그동안은 양도소득세 이월과세를 적용받지 않아서 이렇게 거래를 하시는 분이 계셨어요. 가상의 인물을 말씀드려 볼게요. 예컨대 5억원에 분양을 받았는데 8억원이 됐다면 이걸 배우자에게 증여하는 거죠. 배우자가 이 물건을 10억원에 매매했어요. 그럼 배우자는 8억원에 취득해서 10억원에 팔았으니 2억원의 차익을 낸 거잖아요. 그런데 양도세 이월과세라는 규정이 있어요. 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면 매각한 자산 취득 원가가 8억원이 아니라 5억원이 돼요. 그래서 5억원에 사서 10억에 매각한 세금에 대해 양도세를 내는 거죠. 그래서 보통 증여받은 건 5년 이내에 처분 안 하십니다.
그런데 분양권과 입주권은 여기서 예외였어요. 그러니까 증여 받자마자 처분해도 되는 거죠. 이걸 절세라고 해서 굉장히 많이 했었는데 이번 세법 시행령 개정안에 분양권과 입주권도 이월과세를 적용하기로 했어요. 다만 2월에 통과할 걸로 예상한 건데 그렇다면 이달 중에 팔고 싶을 거 아녜요. 프리미엄 붙은 분양권을 절세로 팔고 싶을 테니 분양권과 입주권을 지금 팔려는 그런 의지가 많아진다면 약간 매도 압력이 높아진다고 볼 수 있겠죠.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진·이주현 기자 편집 오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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