베트남 등 동남아시아, 외국인 대출 제한

해외 부동산 투자 유의사항 <2>


베트남을 비롯한 동남아시아 핵심 도시의 아파트값은 한국 지방 소도시와 큰 차이가 없다. 자금 여력이 많은 투자자도 100% 현금으로 아파트를 구입하는 경우는 없다. 대출을 활용하고 아파트가 오른다고 가정하면 플러스 레버리지 효과로 수익률이 배가될 수 있다.

안타깝게도 개발도상국은 외국인의 대출이 원천적으로 불가능하다. 따라서 전체 투자금액이 많아도 이를 모두 본인 자금으로 조달해야 한다. 반면 선진국은 외국인에게도 대출이 가능하다. 개인에게 직접적으로 대출이 가능한 경우도 있고, 특수목적회사(SPC)를 설립해 우회적으로 대출을 일으킬 수 있다. 이런 레버리지를 고려하면 개발도상국이나 선진국 아파트를 매입하는 데 소요되는 초기 매입자금은 큰 차이가 없다. 무턱대고 저렴하다는 이점 하나만을 가지고 개발도상국의 아파트를 덜컥 매입하는 것은 해외 부동산투자의 하수일 따름이다.

해외부동산투자도 근본적으로는 부동산투자와 큰 차이가 없다. 크게는 개발도상국에 대한 투자와 선진국에 대한 투자로 나눠볼 수 있는데, 투자목적에 따라 지역 선택에 유의해야 한다. 개발도상국의 경우 시세 차익 위주로 투자하고, 선진국은 월세 수익을 추구하는 것이 바람직하다. 우리나라의 1980년대 아파트 가격을 고려한다면 개발도상국의 10년, 20년 뒤 아파트 가격은 당연히 올라 있을 것이다.

선진국은 안정적이라는 장점이 있다. 가격이 크게 오르지는 않지만 운영수익(월세)이 시스템적으로 잘돼 있어 은행 이자보다 높은 수입이 보장된다. 일본 도쿄의 패밀리형 맨션의 경우 최저 임대료가 20만엔을 넘는다. 미국도 마찬가지다. 전국공동주택협회(NMHC)에 따르면 미국도 최근 거주지를 임대하고 있는 비율이 50년 내 가장 높은 비율(37%)에 이르렀다. 2012년 이후 임대료도 매년 3~5% 상승세다.

해외 부동산투자도 원칙을 지키면 위험하지 않다. 충분한 사전조사와 전문가들의 조언, 체계적인 현지 탐방이 그 원칙에 가까이 가는 데 도움을 줄 수 있다. 해외 부동산투자는 자산배분 전략의 한 축을 담당할 수 있을 것이다.

심형석 < 성결대 교수 >

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