집터뷰 #9
김은유 법무법인 강산 대표변호사(1)
▶최진석 기자
안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰! 이번 시간에는 토지보상에 대해서 얘기를 해보겠습니다. 3기 신도시 발표로 인해서 토지보상에 대한 관심이 부쩍 높아졌는데요. 보상 전문가, 보상 박사 법무법인 강산의 대표 변호사 김은유 변호사 모셨습니다. 변호사님, 3기 신도시 땅, 수용되는 토지, 이런 것들을 지금 사도 되는 건가요?
▷김은유 변호사
수용이 되면 거래 시세로 보상을 하는 게 아니고, 표준지 공시가를 통해서 평가를 합니다. 그런데 문제는 개발이익배제 원칙 때문에 표준지 공시지가 3기 신도시 발표 전 것을 사용합니다. 지금 만약 외지인이 수용지역 토지를 산다고 하면 그 매매가격을 보상받을 확률이 많이 떨어집니다. 그리고 또 근본적으로 정부가 이미 토지거래허가구역으로 지정을 해서 일단 살 수도 없어요.
▶최진석 기자
자신이 농사짓던 곳이 수용된다면 그런 분들은 보상금을 통상 얼마나 받게 되나요?
▷김은유 변호사
원주민들은 토지, 건물에 대한 직접보상금을 받습니다. 그 다음 이주대책, 생활대책, 생계대책 이렇게 4가지를 받습니다. 원주민들은 자신이 어떤 권리를 가지고 있는지, 또 보상 절차는 어떠한지, 또 타 지역에 모범적인 보상사례가 어떤 것들이 있는지, 이런 것들을 대책위원회를 구성해서 사업시행자한테 요구를 하고 협상을 해야 됩니다. 모범적인 보상 지역을 말씀드리면 탕정지방산업단지와 행정복합도시, 세종시죠? 이 지역은 상당히 모범적인 보상이 실시된 지역입니다. 3기 신도시 분들도 대책위원회가 구성되면 해당 지역 대책위원회 가서 어떤 식으로 보상이 이루어졌는지를 면밀히 배우고 그런 부분들을 사업시행자한테 요구를 하면 훨씬 좋을 듯하네요.
▶최진석 기자
원주민들이 보상받는 수단이 현금, 이택, 협택, 영업보상 이런 게 있다고 하는데요.
▷김은유 변호사
토지·건물과 나무, 이렇게 눈에 보이는 것들을 지장물이라고 하는데요. 토지하고 지장물에 대한 직접보상금을 받죠. 그 다음 집에 거주하시는 분들은 이주자 택지라는 것을 받습니다. 그것을 줄여서 이택이라고 합니다. 갖고 계신 토지를 재판 안 가고, 수용 재결 안 가고 1차 보상금 나왔을 때 바로 매매계약을 체결하면 협조를 하는 거잖아요? 그걸 협의양도인 택지라고 합니다. 그 다음에 생택이라고 하는데, 생활대책이라는 게 있습니다. 생활대책이란 건 뭐냐면, 이렇게 집 갖고 계신 분들이나 농사짓는 분들, 장사하시던 분들, 가축 기르시는 분들이 대상자입니다. 이 대상자들한테 상업용지, 통상 근린상업용지를 주는데요. 약 26㎡를 줍니다.
마지막으로 중요한 게 남아있는데 생계대책이 있습니다. 이 생계대책은 아직 보편화된 건 아닙니다. 말 그대로 생계대책은 주민 생계를 뜻하죠. 농사짓던 분들의 농토가 다 사라졌습니다. 뭐 먹고 살아야 할까요? 답답하잖아요. 그래서 소득을 창출할 수 있게끔 해달라고 하는 거죠. 사업시행자가 이중 부담을 하는 것도 아니고요. 예를 들어 함바식당을 줄 수도 있어요. 어차피 공사 기간 동안 필요한 곳이고 결과적으로 사업시행자는 누구에게나 줄 것이니까요.
▶최진석 기자
마지막에 강조하신 생계 대책, 주민들이 마음을 모아서 요구를 관철시키면 그 마을은 자족기능을 갖출 수도 있겠네요?
▷김은유 변호사
그렇죠. 이것도 꼭 편집하지 말았으면 좋겠는데요. 작년에 대법원 판례가 바뀌었습니다. 이주자택지 수분양권이라는 게 거래가 활발합니다. 이주자 분들하고 사업시행자하고 이주자택지 분양계약을 체결하기 전에 여러 차례 팔립니다. 그런데 지금은 체결하기 전에 매매된 것은 전부 무효입니다. 그러니까 파셔도 안 되고 사셔도 안 됩니다. 명심하세요. 파셔도 안 되고, 사셔도 안 됩니다. 팔고 싶으면 사업시행자하고 이주자택지 수분양계약을 체결한 이후에는 1회에 한해서 전매가 허용이 됩니다. 꼭 알아두시고요.
▶최진석 기자
중요한 얘기들이 마구 나오고 있습니다. 자, 보상 관련해서 이 질문을 안 드릴 수가 없는데요. 예를 들면 보상 대상지에 비닐하우스가 있고 나무도 있고 벌통도 세워둔 곳들 있잖아요. 보상을 세게 받으려고 한다는 말이 나오는 곳들이 있는데 나름 ‘꼼수’지만 보상을 받는 겁니까? 아니면 바보 같은 짓인가요?
▷김은유 변호사
결론적으로 바보같은 짓입니다. 사업시행자는 다 알고 있습니다. 이미. 항측을 다 해둬서요. 기존에 어떤게 있었는지 없었는지 다 알고 있습니다.
▶최진석 기자
하한… 하항측이요?
▷김은유 변호사
항측, 항공 측량이죠.
▶최진석 기자
그렇구나. 알겠습니다. 보상금을 현명하게 사용하는 방법도 있을까요?
▷김은유 변호사
제일 훌륭한 건 역시 대토를 받아서 아예 돈으로 안 바꾸고 땅으로 유지하는 게 최고였던 거 같습니다. 돈으로 받고 나면 그 돈은 또 어딘가로 없어지고, 갑작스레 돈이 생기면 정말 사기꾼들이 달라붙습니다. 그래서 탕진하는 경우도 너무 많이 봤어요. 가급적이면 대토 보상을 추천하고 싶네요.
▶최진석 기자
이런 거 꼭 당부하고 싶다는 것도 있으세요?
▷김은유 변호사
대책위원회를 제대로 구성하고 역지사지해서 토지조사, 물건조사 끝나기 전에 요구사항을 잘 만들어서 사업시행자와 협상을 잘 하시길 거듭 당부 드립니다. 그 다음에 감정평가사 추천도 꼭 하셔야 되고요. 보상협의회도 제대로 운영 개체대로 노력을 하시기를 바랍니다. 그리고 여러분들 힘들게 하는 소위 브로커들이 달라 붙습니다. 거기에 제발 속지 마시길 거듭 당부드립니다. 돈을 낭비시키는 사기꾼들도 있고요. 보상받는 분 외에는 돈을 적게 받아야 행복한 구조입니다. 이 점 꼭 이해하시고, 브로커들한테 속지 말기를 좀 당부드립니다.
▶최진석 기자
참, 수용지 안쪽 땅이 아니라 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 왜일까요?
▷김은유 변호사
그건 간단합니다. 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 수용지역에 각종 생활 기본시설, 인프라가 깔리기 때문이죠. 무임승차죠.
▶최진석 기자
경매로 수용지의 땅을 싸게 사서 보상받는 분들, 이런 분들은 어떻게 보세요?
▷김은유 변호사
결론은 긍정적입니다. 경매는 국가가 진행을 하는 것이죠. 많은 사람들이 관심을 갖고 참여를 하는 건 자본주의의 필수적인 운영에 참여하는 것이거든요. 그걸 투기라고 비난하고 이러면 절대로 안 되죠. 지금 3기 신도시 발표가 되고 나서 우후죽순처럼 또 이렇게 소위 보상 경매 강의를 하는 곳들이 많이 생겨났습니다.
▶최진석 기자
오 마이 갓!
▷김은유 변호사
그런데 이득만 보느냐? 천만의 말씀입니다. 보상금 예측을 잘못하는 경우도 많아요. 예를 들어서 자기가 10억원을 보상받을 거라고 예측을 하고 9억원에 낙찰을 받았는데 보상금이 7억원 나오는 게 대부분입니다. 왜 그러냐면 이유가 있습니다. 경매의 감정가, 1차 감정가는 시세보다 조금 높게 평가되는 경향이 있습니다. 시세보다 좀 높게 말이죠. 근데 보상이 실시되려면 말이죠, 3기 신도시의 경우 올해 절대 보상 안 됩니다. 내년 말이나 가야 보상이 이루어질지 말지 할 겁니다. 보상금은 이미 2018년도에 발표를 했기 때문에 2018년 1월 1일자 표준지 공시지가를 가지고 산정을 합니다. 그러니까 함부로 그 수용지 경매에 들어가셨다가 손해 보는 경우는 굉장히 많다는 겁니다. 물론 그 예상 보상금보다 싸게 낙찰받아서 보상금을 많이 받는다면 이것 자체는 나쁘게 보지 말자는 겁니다.
▶최진석 기자
알겠습니다. 경매에 대한 보다 법적인, 근본적인 시각으로 또 보게 되네요. 오늘은 보상금에 대해서 법무법인 강산의 대표 변호사, 보상전문가, 보상 박사! 김은유 변호사님과 함께 얘기 나눠봤습니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
김은유 법무법인 강산 대표변호사(1)
▶최진석 기자
안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰! 이번 시간에는 토지보상에 대해서 얘기를 해보겠습니다. 3기 신도시 발표로 인해서 토지보상에 대한 관심이 부쩍 높아졌는데요. 보상 전문가, 보상 박사 법무법인 강산의 대표 변호사 김은유 변호사 모셨습니다. 변호사님, 3기 신도시 땅, 수용되는 토지, 이런 것들을 지금 사도 되는 건가요?
▷김은유 변호사
수용이 되면 거래 시세로 보상을 하는 게 아니고, 표준지 공시가를 통해서 평가를 합니다. 그런데 문제는 개발이익배제 원칙 때문에 표준지 공시지가 3기 신도시 발표 전 것을 사용합니다. 지금 만약 외지인이 수용지역 토지를 산다고 하면 그 매매가격을 보상받을 확률이 많이 떨어집니다. 그리고 또 근본적으로 정부가 이미 토지거래허가구역으로 지정을 해서 일단 살 수도 없어요.
▶최진석 기자
자신이 농사짓던 곳이 수용된다면 그런 분들은 보상금을 통상 얼마나 받게 되나요?
▷김은유 변호사
원주민들은 토지, 건물에 대한 직접보상금을 받습니다. 그 다음 이주대책, 생활대책, 생계대책 이렇게 4가지를 받습니다. 원주민들은 자신이 어떤 권리를 가지고 있는지, 또 보상 절차는 어떠한지, 또 타 지역에 모범적인 보상사례가 어떤 것들이 있는지, 이런 것들을 대책위원회를 구성해서 사업시행자한테 요구를 하고 협상을 해야 됩니다. 모범적인 보상 지역을 말씀드리면 탕정지방산업단지와 행정복합도시, 세종시죠? 이 지역은 상당히 모범적인 보상이 실시된 지역입니다. 3기 신도시 분들도 대책위원회가 구성되면 해당 지역 대책위원회 가서 어떤 식으로 보상이 이루어졌는지를 면밀히 배우고 그런 부분들을 사업시행자한테 요구를 하면 훨씬 좋을 듯하네요.
▶최진석 기자
원주민들이 보상받는 수단이 현금, 이택, 협택, 영업보상 이런 게 있다고 하는데요.
▷김은유 변호사
토지·건물과 나무, 이렇게 눈에 보이는 것들을 지장물이라고 하는데요. 토지하고 지장물에 대한 직접보상금을 받죠. 그 다음 집에 거주하시는 분들은 이주자 택지라는 것을 받습니다. 그것을 줄여서 이택이라고 합니다. 갖고 계신 토지를 재판 안 가고, 수용 재결 안 가고 1차 보상금 나왔을 때 바로 매매계약을 체결하면 협조를 하는 거잖아요? 그걸 협의양도인 택지라고 합니다. 그 다음에 생택이라고 하는데, 생활대책이라는 게 있습니다. 생활대책이란 건 뭐냐면, 이렇게 집 갖고 계신 분들이나 농사짓는 분들, 장사하시던 분들, 가축 기르시는 분들이 대상자입니다. 이 대상자들한테 상업용지, 통상 근린상업용지를 주는데요. 약 26㎡를 줍니다.
마지막으로 중요한 게 남아있는데 생계대책이 있습니다. 이 생계대책은 아직 보편화된 건 아닙니다. 말 그대로 생계대책은 주민 생계를 뜻하죠. 농사짓던 분들의 농토가 다 사라졌습니다. 뭐 먹고 살아야 할까요? 답답하잖아요. 그래서 소득을 창출할 수 있게끔 해달라고 하는 거죠. 사업시행자가 이중 부담을 하는 것도 아니고요. 예를 들어 함바식당을 줄 수도 있어요. 어차피 공사 기간 동안 필요한 곳이고 결과적으로 사업시행자는 누구에게나 줄 것이니까요.
▶최진석 기자
마지막에 강조하신 생계 대책, 주민들이 마음을 모아서 요구를 관철시키면 그 마을은 자족기능을 갖출 수도 있겠네요?
▷김은유 변호사
그렇죠. 이것도 꼭 편집하지 말았으면 좋겠는데요. 작년에 대법원 판례가 바뀌었습니다. 이주자택지 수분양권이라는 게 거래가 활발합니다. 이주자 분들하고 사업시행자하고 이주자택지 분양계약을 체결하기 전에 여러 차례 팔립니다. 그런데 지금은 체결하기 전에 매매된 것은 전부 무효입니다. 그러니까 파셔도 안 되고 사셔도 안 됩니다. 명심하세요. 파셔도 안 되고, 사셔도 안 됩니다. 팔고 싶으면 사업시행자하고 이주자택지 수분양계약을 체결한 이후에는 1회에 한해서 전매가 허용이 됩니다. 꼭 알아두시고요.
▶최진석 기자
중요한 얘기들이 마구 나오고 있습니다. 자, 보상 관련해서 이 질문을 안 드릴 수가 없는데요. 예를 들면 보상 대상지에 비닐하우스가 있고 나무도 있고 벌통도 세워둔 곳들 있잖아요. 보상을 세게 받으려고 한다는 말이 나오는 곳들이 있는데 나름 ‘꼼수’지만 보상을 받는 겁니까? 아니면 바보 같은 짓인가요?
▷김은유 변호사
결론적으로 바보같은 짓입니다. 사업시행자는 다 알고 있습니다. 이미. 항측을 다 해둬서요. 기존에 어떤게 있었는지 없었는지 다 알고 있습니다.
▶최진석 기자
하한… 하항측이요?
▷김은유 변호사
항측, 항공 측량이죠.
▶최진석 기자
그렇구나. 알겠습니다. 보상금을 현명하게 사용하는 방법도 있을까요?
▷김은유 변호사
제일 훌륭한 건 역시 대토를 받아서 아예 돈으로 안 바꾸고 땅으로 유지하는 게 최고였던 거 같습니다. 돈으로 받고 나면 그 돈은 또 어딘가로 없어지고, 갑작스레 돈이 생기면 정말 사기꾼들이 달라붙습니다. 그래서 탕진하는 경우도 너무 많이 봤어요. 가급적이면 대토 보상을 추천하고 싶네요.
▶최진석 기자
이런 거 꼭 당부하고 싶다는 것도 있으세요?
▷김은유 변호사
대책위원회를 제대로 구성하고 역지사지해서 토지조사, 물건조사 끝나기 전에 요구사항을 잘 만들어서 사업시행자와 협상을 잘 하시길 거듭 당부 드립니다. 그 다음에 감정평가사 추천도 꼭 하셔야 되고요. 보상협의회도 제대로 운영 개체대로 노력을 하시기를 바랍니다. 그리고 여러분들 힘들게 하는 소위 브로커들이 달라 붙습니다. 거기에 제발 속지 마시길 거듭 당부드립니다. 돈을 낭비시키는 사기꾼들도 있고요. 보상받는 분 외에는 돈을 적게 받아야 행복한 구조입니다. 이 점 꼭 이해하시고, 브로커들한테 속지 말기를 좀 당부드립니다.
▶최진석 기자
참, 수용지 안쪽 땅이 아니라 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 왜일까요?
▷김은유 변호사
그건 간단합니다. 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 수용지역에 각종 생활 기본시설, 인프라가 깔리기 때문이죠. 무임승차죠.
▶최진석 기자
경매로 수용지의 땅을 싸게 사서 보상받는 분들, 이런 분들은 어떻게 보세요?
▷김은유 변호사
결론은 긍정적입니다. 경매는 국가가 진행을 하는 것이죠. 많은 사람들이 관심을 갖고 참여를 하는 건 자본주의의 필수적인 운영에 참여하는 것이거든요. 그걸 투기라고 비난하고 이러면 절대로 안 되죠. 지금 3기 신도시 발표가 되고 나서 우후죽순처럼 또 이렇게 소위 보상 경매 강의를 하는 곳들이 많이 생겨났습니다.
▶최진석 기자
오 마이 갓!
▷김은유 변호사
그런데 이득만 보느냐? 천만의 말씀입니다. 보상금 예측을 잘못하는 경우도 많아요. 예를 들어서 자기가 10억원을 보상받을 거라고 예측을 하고 9억원에 낙찰을 받았는데 보상금이 7억원 나오는 게 대부분입니다. 왜 그러냐면 이유가 있습니다. 경매의 감정가, 1차 감정가는 시세보다 조금 높게 평가되는 경향이 있습니다. 시세보다 좀 높게 말이죠. 근데 보상이 실시되려면 말이죠, 3기 신도시의 경우 올해 절대 보상 안 됩니다. 내년 말이나 가야 보상이 이루어질지 말지 할 겁니다. 보상금은 이미 2018년도에 발표를 했기 때문에 2018년 1월 1일자 표준지 공시지가를 가지고 산정을 합니다. 그러니까 함부로 그 수용지 경매에 들어가셨다가 손해 보는 경우는 굉장히 많다는 겁니다. 물론 그 예상 보상금보다 싸게 낙찰받아서 보상금을 많이 받는다면 이것 자체는 나쁘게 보지 말자는 겁니다.
▶최진석 기자
알겠습니다. 경매에 대한 보다 법적인, 근본적인 시각으로 또 보게 되네요. 오늘은 보상금에 대해서 법무법인 강산의 대표 변호사, 보상전문가, 보상 박사! 김은유 변호사님과 함께 얘기 나눠봤습니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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