집터뷰 #10
조영광 대우건설 하우스노미스트(3)
빅데이터로 본 부동산 - 집값 전망
▶조성근 부장
진석아, 1편 반응이 되게 좋았어. 부장 생각엔 내용이 좋았던 것 같아. 쉽게 들을 수 업는 희귀 정보가 나와서. 이번엔 거래에 대해서 얘기해 보자.
▶최진석 기자
이전과 비교하면 요즘 매매 거래가 많이 없잖아요. 어떻게 봐야 하나요?
▷조영광 연구원
대세 하락의 조건이라고 할 수 있는데, 서울이 대세 하락을 하려면 일단 고점에 물린 사람이 많아야 해요. 주식처럼. 서울 고점은 2018년 4분기예요. 그때 주택매매 거래량을 보니까 1만7000건 정도예요. 그런데 거래량은 전년 동기로 봐야 해요. 계절적 요인이 크기 때문이죠. 그런데 예년엔 4분기에 3만건가량 거래가 됐단 말이에요. 거래가 크게 감소했다고 볼 수 있죠.
▶최진석 기자
거래량을 통해 본 집값 변동을 보면 서울은 하락이라기보단 회귀에 가깝나요?
▷조영광 연구원
집값이 떨어지려면 거래량이 증가하면서 계단식으로 떨어져야 해요. 실거래가가 계속 떨어지면서 더 싸게 사려는 수요가 붙어야 되거든요. 1억~2억 더 내릴 수 있겠다는 생각이 들거든요. 이런 사례를 보여줬던 게 경남 거제, 창원, 충북 청주예요. 지방 도시들의 패턴이 뭐냐면 거래가 우수수 되면서 계단식으로 떨어지거든요. 샘플이 많아야 우수수 떨어지는데 서울은 그렇지 않으니까 현재는 균형점이라고 말씀드렸었습니다.
▶조성근 부장
통상적으로 주식시장에선 거래가 늘면 가격이 오르고 거래가 줄면 가격이 떨어지는데, 부동산시장에서 거래량은 지난해의 10분의 1 수준으로 줄었지만 집값 하락 신호는 아니라고 보시는 거네요?
▷조영광 연구원
그 말씀의 의미는 거래량이 가격의 선행지표라는 얘기예요. 그런데 서울 아파트 거래량은 2015년부터 계속 감소했습니다. 그런데 가격은 반대로 갔습니다. 3~4년이 계속 그렇게 됐죠. 거래가 가격의 선행 시그널이 아니라는 의미죠. 적어도 서울은. 재고 아파트 대비 거래 회전율을 보면 정확해요. 1년 동안 1000개 중에 70개 정도 거래가 됐다면 괜찮은 지역입니다. 7% 미만으로 떨어졌다면 탄력을 잃은 겁니다. 제가 계산한 바로는 서울의 거래 회전율은 재고주택 대비 7%는 조금 넘었어요. 거래량은 떨어졌지만 재고 대비 회전은 괜찮다는 거죠. 오히려 경기도가 입주가 늘어나면서 회전율이 떨어졌어요. 6%대로. 일부 지역은 서울보다 많이 떨어진 지역도 속출하고 있고요. 회전율로 봐야 합니다. 7% 정도면 활력이 돌고 있다고 봐야 합니다. 서울의 미래를 거래량으로 보고 싶다면 올해 7%가 유지되는지를 유심히 보셔야 할 것 같습니다. 실무적으로 봤을 때는 그렇게 보시면 정확히 판단할 수 있을 것 같습니다.
▶최진석 기자
회전율이 7%에서 10%로 된다면요?
▷조영광 연구원
그건 말해서 뭐합니까. 거래량도 회전율도 급증한 거니까 난리난 시장이죠. 서울의 2015~2016년이 10%대였고, 경기도의 2014~2015년이 8~10%까지 올랐어요. 당연히 활황이겠죠.
▶조성근 부장
예년의 10분의 1 수준이라면 서울 아파트 거래 회전율이 7% 밑으로 내려와 있는 거 아닌가요?
▷조영광 연구원
내려와 있을 수 있죠. 그건 올해 끝까지 지켜봐야 하는 거겠죠.
▶최진석 기자
연간으로 봐야 한다는 거죠?
▷조영광 연구원
네, 연간으로.
▶조성근 부장
거래로 봤을 때 경기도 집값의 움직임을 어떻게 설명할 수 있을까요?
▷조영광 연구원
서울은 인구밀도가 경기도보다 높습니다. 경기도는 공급에 취약해요. 서울의 4만 가구와 경기도의 4만 가구는 다르다는 거죠. 그래서 경기도가 조정을 많이 받고 있습니다. 그래서 경기도는 매매 거래량뿐 아니라 전세 거래량도 중요해요. 입주량 때문에 전세 선택권이 많으면 더 떨어질 때까지 기다리기 때문이죠. 첨언을 하자면 입주가 많더라도 전세가율이 70% 정도를 넘는다면 실수요가 튼튼하다고 볼 수 있어요.
▶최진석 기자
전세가율로 보는 게 더 편리할 수도 있는 거죠?
▷조영광 연구원
네.
▶조성근 부장
전세가율이 높은 지역이 좋다는 건가요?
▷조영광 연구원
경기도는 그렇습니다.
▶최진석 기자
서울도 그렇지 않나요?
▷조영광 연구원
서울은 전세가율로 판단하기 어려워요. 강남 전세가율은 50%대입니다. 강북은 70%대죠. 어디가 좋나요? 가격은 강남이 더 높죠. 서울은 아까 말씀드린 것처럼 조금 달라요. 가격이 매우 높기 때문에 자산가들의 매매나 상속이 많고, 경기도는 근로소득이 바탕이에요. 일반 근로소득으로만 따질 수 없는 곳이 서울이에요.
▶조성근 부장
거래가 줄어든 이유는 뭐라고 보세요?
▷조영광 연구원
첫 번째는 역시 공급이 늘면서 선택권이 많아지고 의사결정 속도가 느려졌어요. 굳이 지금 사야 하느냐는 거죠. 두 번째는 시장의 사이클입니다. 어느 시장이든 빅데이터를 보면 3~4년이 호경기예요. 지금은 호경기가 끝났어요. 2013년도를 저점으로 치고 2014~2018년까지 올랐단 말예요. 사이클로 보면 더 이상 거래가 증가한다는 것이 말이 안 되죠. 이렇게 가격이 폭등했는데요. 3~4% 오를 땐 괜찮다가도 10% 이상 오르니 이 시점에서 사야 하는지 고민이 깊어진 거죠.
▶최진석 기자
대출 규제도 요인이 되겠죠?
▷조영광 연구원
사실 서울에 국한됩니다. 서울의 10억원이 넘는 집들은 일반 도시근로자들은 살 수 없어요. 경기도 일부 지역, 과천이나 광명 같은 준서울 지역을 제외하고는 사실 대출규제에 영향을 받았다고 보긴 힘들어요.
▶조성근 부장
거래량에 대해 내 집 마련 실수요자들에게 도움 될 만한 이야기 없을까요?
▷조영광 연구원
자신이 살고 있는 지역에 외지인 거래가 증가한다면 당분간 오를 수 있는데 나중에 한꺼번에 빠질 수 있어요. 외지인 수요가 늘어나는 시점은 지양하시되 자신이 살고 있는 지역 내 거래량이 증가한다면 실수요거든요. 그러니까 지방 같은 경우 거래의 질, 외지인이 사는 것이냐 내지인이 사는 것이냐를 통계 통해 힌트를 얻으시면 될 것 같습니다. 깐깐하게.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자
촬영 한성구 인턴기자 편집 김인별·이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
조영광 대우건설 하우스노미스트(3)
빅데이터로 본 부동산 - 집값 전망
▶조성근 부장
진석아, 1편 반응이 되게 좋았어. 부장 생각엔 내용이 좋았던 것 같아. 쉽게 들을 수 업는 희귀 정보가 나와서. 이번엔 거래에 대해서 얘기해 보자.
▶최진석 기자
이전과 비교하면 요즘 매매 거래가 많이 없잖아요. 어떻게 봐야 하나요?
▷조영광 연구원
대세 하락의 조건이라고 할 수 있는데, 서울이 대세 하락을 하려면 일단 고점에 물린 사람이 많아야 해요. 주식처럼. 서울 고점은 2018년 4분기예요. 그때 주택매매 거래량을 보니까 1만7000건 정도예요. 그런데 거래량은 전년 동기로 봐야 해요. 계절적 요인이 크기 때문이죠. 그런데 예년엔 4분기에 3만건가량 거래가 됐단 말이에요. 거래가 크게 감소했다고 볼 수 있죠.
▶최진석 기자
거래량을 통해 본 집값 변동을 보면 서울은 하락이라기보단 회귀에 가깝나요?
▷조영광 연구원
집값이 떨어지려면 거래량이 증가하면서 계단식으로 떨어져야 해요. 실거래가가 계속 떨어지면서 더 싸게 사려는 수요가 붙어야 되거든요. 1억~2억 더 내릴 수 있겠다는 생각이 들거든요. 이런 사례를 보여줬던 게 경남 거제, 창원, 충북 청주예요. 지방 도시들의 패턴이 뭐냐면 거래가 우수수 되면서 계단식으로 떨어지거든요. 샘플이 많아야 우수수 떨어지는데 서울은 그렇지 않으니까 현재는 균형점이라고 말씀드렸었습니다.
▶조성근 부장
통상적으로 주식시장에선 거래가 늘면 가격이 오르고 거래가 줄면 가격이 떨어지는데, 부동산시장에서 거래량은 지난해의 10분의 1 수준으로 줄었지만 집값 하락 신호는 아니라고 보시는 거네요?
▷조영광 연구원
그 말씀의 의미는 거래량이 가격의 선행지표라는 얘기예요. 그런데 서울 아파트 거래량은 2015년부터 계속 감소했습니다. 그런데 가격은 반대로 갔습니다. 3~4년이 계속 그렇게 됐죠. 거래가 가격의 선행 시그널이 아니라는 의미죠. 적어도 서울은. 재고 아파트 대비 거래 회전율을 보면 정확해요. 1년 동안 1000개 중에 70개 정도 거래가 됐다면 괜찮은 지역입니다. 7% 미만으로 떨어졌다면 탄력을 잃은 겁니다. 제가 계산한 바로는 서울의 거래 회전율은 재고주택 대비 7%는 조금 넘었어요. 거래량은 떨어졌지만 재고 대비 회전은 괜찮다는 거죠. 오히려 경기도가 입주가 늘어나면서 회전율이 떨어졌어요. 6%대로. 일부 지역은 서울보다 많이 떨어진 지역도 속출하고 있고요. 회전율로 봐야 합니다. 7% 정도면 활력이 돌고 있다고 봐야 합니다. 서울의 미래를 거래량으로 보고 싶다면 올해 7%가 유지되는지를 유심히 보셔야 할 것 같습니다. 실무적으로 봤을 때는 그렇게 보시면 정확히 판단할 수 있을 것 같습니다.
▶최진석 기자
회전율이 7%에서 10%로 된다면요?
▷조영광 연구원
그건 말해서 뭐합니까. 거래량도 회전율도 급증한 거니까 난리난 시장이죠. 서울의 2015~2016년이 10%대였고, 경기도의 2014~2015년이 8~10%까지 올랐어요. 당연히 활황이겠죠.
▶조성근 부장
예년의 10분의 1 수준이라면 서울 아파트 거래 회전율이 7% 밑으로 내려와 있는 거 아닌가요?
▷조영광 연구원
내려와 있을 수 있죠. 그건 올해 끝까지 지켜봐야 하는 거겠죠.
▶최진석 기자
연간으로 봐야 한다는 거죠?
▷조영광 연구원
네, 연간으로.
▶조성근 부장
거래로 봤을 때 경기도 집값의 움직임을 어떻게 설명할 수 있을까요?
▷조영광 연구원
서울은 인구밀도가 경기도보다 높습니다. 경기도는 공급에 취약해요. 서울의 4만 가구와 경기도의 4만 가구는 다르다는 거죠. 그래서 경기도가 조정을 많이 받고 있습니다. 그래서 경기도는 매매 거래량뿐 아니라 전세 거래량도 중요해요. 입주량 때문에 전세 선택권이 많으면 더 떨어질 때까지 기다리기 때문이죠. 첨언을 하자면 입주가 많더라도 전세가율이 70% 정도를 넘는다면 실수요가 튼튼하다고 볼 수 있어요.
▶최진석 기자
전세가율로 보는 게 더 편리할 수도 있는 거죠?
▷조영광 연구원
네.
▶조성근 부장
전세가율이 높은 지역이 좋다는 건가요?
▷조영광 연구원
경기도는 그렇습니다.
▶최진석 기자
서울도 그렇지 않나요?
▷조영광 연구원
서울은 전세가율로 판단하기 어려워요. 강남 전세가율은 50%대입니다. 강북은 70%대죠. 어디가 좋나요? 가격은 강남이 더 높죠. 서울은 아까 말씀드린 것처럼 조금 달라요. 가격이 매우 높기 때문에 자산가들의 매매나 상속이 많고, 경기도는 근로소득이 바탕이에요. 일반 근로소득으로만 따질 수 없는 곳이 서울이에요.
▶조성근 부장
거래가 줄어든 이유는 뭐라고 보세요?
▷조영광 연구원
첫 번째는 역시 공급이 늘면서 선택권이 많아지고 의사결정 속도가 느려졌어요. 굳이 지금 사야 하느냐는 거죠. 두 번째는 시장의 사이클입니다. 어느 시장이든 빅데이터를 보면 3~4년이 호경기예요. 지금은 호경기가 끝났어요. 2013년도를 저점으로 치고 2014~2018년까지 올랐단 말예요. 사이클로 보면 더 이상 거래가 증가한다는 것이 말이 안 되죠. 이렇게 가격이 폭등했는데요. 3~4% 오를 땐 괜찮다가도 10% 이상 오르니 이 시점에서 사야 하는지 고민이 깊어진 거죠.
▶최진석 기자
대출 규제도 요인이 되겠죠?
▷조영광 연구원
사실 서울에 국한됩니다. 서울의 10억원이 넘는 집들은 일반 도시근로자들은 살 수 없어요. 경기도 일부 지역, 과천이나 광명 같은 준서울 지역을 제외하고는 사실 대출규제에 영향을 받았다고 보긴 힘들어요.
▶조성근 부장
거래량에 대해 내 집 마련 실수요자들에게 도움 될 만한 이야기 없을까요?
▷조영광 연구원
자신이 살고 있는 지역에 외지인 거래가 증가한다면 당분간 오를 수 있는데 나중에 한꺼번에 빠질 수 있어요. 외지인 수요가 늘어나는 시점은 지양하시되 자신이 살고 있는 지역 내 거래량이 증가한다면 실수요거든요. 그러니까 지방 같은 경우 거래의 질, 외지인이 사는 것이냐 내지인이 사는 것이냐를 통계 통해 힌트를 얻으시면 될 것 같습니다. 깐깐하게.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자
촬영 한성구 인턴기자 편집 김인별·이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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