하나금융투자는 국토교통부가 3기 신도시 총 30만호 중 잔여 11만호에 대한 계획을 지난 7일 발표했다며 3기 신도시 개발로 디벨로퍼들이 수혜를 입을 것이라고 8일 분석했다.
국토부는 서울과 경기 일대 28곳에 11만 가구를 공급하기로 했다. 고양 창릉(3.8만호) 부천 대장(2.0만호)에 신도시가 추가된다. 이로써 총 5개 신도시(1차 발표 때의 남양주 왕숙(6.6만호), 하남교산(3.2만), 인천 계양(1.7만))와 30만호 공급 계획이 완성됐다.
채상욱 하나금융투자 연구원은 "2기 신도시(12개소, 60만호)대비 3기 신도시(5개소, 30만호)가 더 서울 수요 분산효과를 낼 것"이라며 "이는 서울 향 통근통학 비율에서 찾을 수 있는데, 3기인 하남, 고양, 남양주, 부천, 인천계양의 경우 이미 평균 통근통학율이 25-30%에 육박한다. 이미 서울수요 분산지라는 의미"라고 설명했다. 반면 2기인 동탄, 평택, 양주, 파주의 경우 2-15% 내외여서 분산효과가 적었다.
3기 신도시 개발 수혜는 디벨로퍼들이 될 것이라는 분석이다. 채 연구원은 "신도시 인접지 개발을 통해 토지가치 상승의 기회를 잡기 때문"이라며 "특히 HDC현대산업개발, 태영건설 등이 직접적 수혜를 입을 가능성이 높다"고 판단했다. 두 기업의 장래 개발 계획이 신도시와 연결될 수 있어서다.
그는 "지난 2000년대 초 2기 신도시와 세종시 개발 때도 국내 건설사들이 일제히 수혜를 본 바 있다"며 "역사는 반복된다"고 했다.
채 연구원은 "현 부동산 시장은 서울 경기의 공시 6억원 초과 주택 중심의 약세"라며 "3기 신도시나 2기 신도시 지역을 GTX로 커버하는 구역의 경우 현 상황 속에서도 강세"라고 진단했다.
그는 "주택 디벨로퍼 입장에서 오히려 유리한 사업구도"라며 "과거 3년(2016-2018)에 고가주택 정비사업 중심의 강세장에 GS건설이 가장 유리한 국면이었다면, 현재의 중저가 개발 국면에서는 HDC현대산업개발이 최고 유리한 국면"이라고 했다.
정형석 한경닷컴 기자 chs8790@hankyung.com
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