건물 지을 때 꼭 기억해야 할 규정들

빌딩 투자 ABC


건물을 지을 때는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역, 일조권 사선제한 등의 규정이 적용된다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 위해 국토의 모든 땅에 지정해 놓은 것을 말한다. 전국의 모든 땅은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다. 대부분 건물은 도시지역에 있고, 그중에서도 주거지역과 상업지역에 자리 잡고 있다.

용도지역은 건폐율과 용적률이라는 쌍두마차가 있다. 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 건폐율은 건물의 수평적인 면적을 규제한다. 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말하는 용적률은 지상에서 보여지는 건물의 규모를 정한다.

이런 용도지역으로 모든 건축행위를 규제할 수 없기에 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 목적으로 용도지구를 지정한다. 대표적인 용도지구는 경관지구, 미관지구, 방화지구, 방재지구, 고도지구, 보존지구, 취락지구 등이 있는데 용도지구는 용도지역과 달리 지방자치단체의 조례로 신설하거나 변경할 수 있다.

마지막으로 용도구역은 시가지의 무질서한 확산을 막고, 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하고 토지이용을 종합적으로 관리하기 위해 정해놓은 것이다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역 등이 용도구역에 속한다.

이 외에도 특정 지역의 일부에 대해 토지 이용을 합리화하고 체계적으로 관리하기 위해 지구단위계획구역으로 지정하고 그 지역에 맞는 계획을 정해서 결정고시하기도 한다. 보통 개발을 제한하는 규제가 풀리는 지역이거나 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 지역 등 빠르게 개발행위가 이뤄지거나 지가가 많이 상승할 여지가 있는 지역을 체계적으로 관리하는 것이 목적이다.

일조권사선제한은 일조를 확보하기 위한 규제다. 건축물의 높이를 제한한다. 건축물은 장기적인 시설물이면서 많은 사람에게 영향을 주기 때문에 여러 규제로 관리하고 있다. 신축을 계획한다면 무엇보다 각종 규제를 파악해야 한다.

오동협 < 원빌딩 대표 >