2024 글로벌 미래기술 포럼 (Global Future Tech Forum 2024)
'집'터뷰
채상욱 하나금융투자 연구위원(8)
▷채상욱 연구위원
한국에서 5억원 이상의 소득을 올렸을 때 가장 유리한 게 뭘까요? 소득세를 가장 덜 내는 게 유리하겠죠? 그게 뭘까요? 사업을 하든, 배당을 받든, 주식을 투자하든, 임대소득을 얻든, 5억원 이상의 소득을 올렸을 때 말이죠.
▶최진석 기자
글쎄요, 5억원 이상의 소득을 올려보질 않아서요.
▷채상욱 연구위원
4억원짜리 부동산이 9억원이 되는 경우 1주택자는 매도가액 9억원까지 양도소득세가 감면되죠. 이게 한국에서 제일 유리한 세율이에요. 엄밀히 말하면 9억원까지 0원이니까요. 근로소득으로 1억만 벌어도 세금 내잖아요. 하지만 1주택자 기준으로 9억원까지는 아무리 가격이 올라도 세금을 안 내요. 그러니까 제일 유리하다는 거죠.
1주택을 안 하고 무주택으로 남으려면 이를 상회할 만한 자산 상품에 투자한다거나 그런 경우라면 무주택이어도 돼요. 평균적인 자본효율성을 갖고 있는 사람들이 일부러 무주택을 선택했다면 세법적으론 어리석은 판단인 거예요.
1주택은 9억원을 넘어가도 가장 유리합니다. 왜냐면 10년 동안 보유하면 양도소득세의 최대 80%를 깎아주는 장기보유특별공제 때문이에요. 이게 있으니까 9억 초과로 10억원까지 올라도 공제가 되니까요. 그러니까 1주택이 한국에서 가장 유리하다는 의미예요.
1주택이 아니라 2주택, 3주택이 되거나 그 이상을 투자하는 경우엔 상품 간에 경합을 하는 건데 9·13 대책 이후론 부동산이 가장 불리합니다.
▶최진석 기자
그렇다면 2년씩 실거주하면서 일시적 2주택으로 계속 갈아타는 전략은 어떤가요?
▷채상욱 연구위원
1주택자는 가격을 무시하고 세법상 가장 유리하다는 거죠. 고가주택이어도 1주택이라면 세법상 굉장히 유리하기 때문에 사실상 세금을 걱정할 필요가 없을 정도예요. 활용할 수 있다면 활용하는 게 좋죠. 이렇게 생각하셔도 될 것 같아요. 주택을 2채 이상 보유하는 순간부터 양도세와 보유세라는 굉장한 함정카드에 빠지게 돼 있어요. 하지만 1채까지는 영향이 거의 전무하거나 없어요. 아무나 벌어들일 수 있는 자신의 모든 소득의 종류를 통틀어서도 1주택이 너무나 유리해요. 많은 분들이 자기 자신에 대한 투자도 생각할 수 있는데, 그것도 좋죠. 하지만 자신이 벌어들이는 소득세율보다 집 한 채 갖고 있을 때의 소득세율이 더 낮으니까 그걸 염두에 두고 응용하는 것도 굉장한 재테크라는 말씀 드리고 싶어요.
대신 지금은 종전과 다르게 부동산을 2채 이상 가져갔을 때는 한국에서 최고 불리합니다. 그러니까 추가로 부동산을 매입하기보다는 차라리 다른 쪽으로 자산을 불리는 그런 전략을 쓰셔야 할 것 같아요.
▶최진석 기자
그럼 첫 내 집 마련은 어디에 하는 게 좋을까요?
▷채상욱 연구위원
첫 내 집 마련이 중요하다는 이유가 뭘까요? 가격이 올라야 해서? 그럼 그 사람은 투자수요가 있을 만한 곳을 사야 해요. 직장과 출퇴근이 중요하다? 그렇다면 투자수요가 없는 지역을 서도 돼요. 서울 대부분의 지역은 소형 고가(전용면적 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이상) 세그먼트에 걸렸거나, 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하)여도 보유세 부담 때문에 전보다 투자수요가 덜 들어오잖아요. 이런 지역은 투자수요가 적기 때문에 상승률도 둔화되겠죠.
하지만 자신의 구입 목적이 가격 상승이 목적이라면 비규제지역의 소형 저가 세그먼트를 사야겠죠. 하지만 자신의 1주택이 첫 번째 목적이 신축 지역이라면 규제지역이라도 신축을 사서 목적 달성하면 되겠죠. 무주택가구의 첫 번째 주택이 모든 걸 다 충족하는 건 현재 구도에선 어려워졌어요. 옛날엔 가능했지만요. 지금은 자신의 1순위가 뭔지 냉정하게 선택해야 합니다. 가격 상승이 목적이라면 자신은 전세로 살고 투자는 다른 곳에 하는 게 좋겠죠.
저는 실수요자는 무조건 출퇴근에 집중하는 게 중요하다고 생각해요. 특히 무주택인데 1주택이 되는 실수요자는 예외 없이 교통에 집중해야 합니다.
▶최진석 기자
그렇다면 몇 분 정도가 가장 이상적인 출퇴근 시간인가요?
▷채상욱 연구위원
40분 이내면 짧은 것이고요. 40분을 넘어서게 되면 긴 축에 속합니다. 지하철 시간만 40분이라는 게 아니고요 도어 투 도어 개념으로 그 정도 되는 겁니다.
▶조성근 부장
무주택에서 1주택으로 넘어갈 때 교통을 가장 중요하게 생각해야 하는 이유가 무러까요?
▶최진석 기자
힘드니까
▷채상욱 연구위원
교통으로 많은 시간이 낭비되거든요. 퇴근 하고 뭘 해도 그만큼의 시간은 생산적인 시간이 될 수 있기 때문에 일단 자본축적은 꼭 돈을 버는 것만이 아니라 자기 자신에 대한 투자도 자본축적이라고 생각해요. 출퇴근 시간을 단축하는 데서 뭔가 시작이 될 수 있다, 이렇게 생각합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
채상욱 하나금융투자 연구위원(8)
▷채상욱 연구위원
한국에서 5억원 이상의 소득을 올렸을 때 가장 유리한 게 뭘까요? 소득세를 가장 덜 내는 게 유리하겠죠? 그게 뭘까요? 사업을 하든, 배당을 받든, 주식을 투자하든, 임대소득을 얻든, 5억원 이상의 소득을 올렸을 때 말이죠.
▶최진석 기자
글쎄요, 5억원 이상의 소득을 올려보질 않아서요.
▷채상욱 연구위원
4억원짜리 부동산이 9억원이 되는 경우 1주택자는 매도가액 9억원까지 양도소득세가 감면되죠. 이게 한국에서 제일 유리한 세율이에요. 엄밀히 말하면 9억원까지 0원이니까요. 근로소득으로 1억만 벌어도 세금 내잖아요. 하지만 1주택자 기준으로 9억원까지는 아무리 가격이 올라도 세금을 안 내요. 그러니까 제일 유리하다는 거죠.
1주택을 안 하고 무주택으로 남으려면 이를 상회할 만한 자산 상품에 투자한다거나 그런 경우라면 무주택이어도 돼요. 평균적인 자본효율성을 갖고 있는 사람들이 일부러 무주택을 선택했다면 세법적으론 어리석은 판단인 거예요.
1주택은 9억원을 넘어가도 가장 유리합니다. 왜냐면 10년 동안 보유하면 양도소득세의 최대 80%를 깎아주는 장기보유특별공제 때문이에요. 이게 있으니까 9억 초과로 10억원까지 올라도 공제가 되니까요. 그러니까 1주택이 한국에서 가장 유리하다는 의미예요.
1주택이 아니라 2주택, 3주택이 되거나 그 이상을 투자하는 경우엔 상품 간에 경합을 하는 건데 9·13 대책 이후론 부동산이 가장 불리합니다.
▶최진석 기자
그렇다면 2년씩 실거주하면서 일시적 2주택으로 계속 갈아타는 전략은 어떤가요?
▷채상욱 연구위원
1주택자는 가격을 무시하고 세법상 가장 유리하다는 거죠. 고가주택이어도 1주택이라면 세법상 굉장히 유리하기 때문에 사실상 세금을 걱정할 필요가 없을 정도예요. 활용할 수 있다면 활용하는 게 좋죠. 이렇게 생각하셔도 될 것 같아요. 주택을 2채 이상 보유하는 순간부터 양도세와 보유세라는 굉장한 함정카드에 빠지게 돼 있어요. 하지만 1채까지는 영향이 거의 전무하거나 없어요. 아무나 벌어들일 수 있는 자신의 모든 소득의 종류를 통틀어서도 1주택이 너무나 유리해요. 많은 분들이 자기 자신에 대한 투자도 생각할 수 있는데, 그것도 좋죠. 하지만 자신이 벌어들이는 소득세율보다 집 한 채 갖고 있을 때의 소득세율이 더 낮으니까 그걸 염두에 두고 응용하는 것도 굉장한 재테크라는 말씀 드리고 싶어요.
대신 지금은 종전과 다르게 부동산을 2채 이상 가져갔을 때는 한국에서 최고 불리합니다. 그러니까 추가로 부동산을 매입하기보다는 차라리 다른 쪽으로 자산을 불리는 그런 전략을 쓰셔야 할 것 같아요.
▶최진석 기자
그럼 첫 내 집 마련은 어디에 하는 게 좋을까요?
▷채상욱 연구위원
첫 내 집 마련이 중요하다는 이유가 뭘까요? 가격이 올라야 해서? 그럼 그 사람은 투자수요가 있을 만한 곳을 사야 해요. 직장과 출퇴근이 중요하다? 그렇다면 투자수요가 없는 지역을 서도 돼요. 서울 대부분의 지역은 소형 고가(전용면적 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이상) 세그먼트에 걸렸거나, 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하)여도 보유세 부담 때문에 전보다 투자수요가 덜 들어오잖아요. 이런 지역은 투자수요가 적기 때문에 상승률도 둔화되겠죠.
하지만 자신의 구입 목적이 가격 상승이 목적이라면 비규제지역의 소형 저가 세그먼트를 사야겠죠. 하지만 자신의 1주택이 첫 번째 목적이 신축 지역이라면 규제지역이라도 신축을 사서 목적 달성하면 되겠죠. 무주택가구의 첫 번째 주택이 모든 걸 다 충족하는 건 현재 구도에선 어려워졌어요. 옛날엔 가능했지만요. 지금은 자신의 1순위가 뭔지 냉정하게 선택해야 합니다. 가격 상승이 목적이라면 자신은 전세로 살고 투자는 다른 곳에 하는 게 좋겠죠.
저는 실수요자는 무조건 출퇴근에 집중하는 게 중요하다고 생각해요. 특히 무주택인데 1주택이 되는 실수요자는 예외 없이 교통에 집중해야 합니다.
▶최진석 기자
그렇다면 몇 분 정도가 가장 이상적인 출퇴근 시간인가요?
▷채상욱 연구위원
40분 이내면 짧은 것이고요. 40분을 넘어서게 되면 긴 축에 속합니다. 지하철 시간만 40분이라는 게 아니고요 도어 투 도어 개념으로 그 정도 되는 겁니다.
▶조성근 부장
무주택에서 1주택으로 넘어갈 때 교통을 가장 중요하게 생각해야 하는 이유가 무러까요?
▶최진석 기자
힘드니까
▷채상욱 연구위원
교통으로 많은 시간이 낭비되거든요. 퇴근 하고 뭘 해도 그만큼의 시간은 생산적인 시간이 될 수 있기 때문에 일단 자본축적은 꼭 돈을 버는 것만이 아니라 자기 자신에 대한 투자도 자본축적이라고 생각해요. 출퇴근 시간을 단축하는 데서 뭔가 시작이 될 수 있다, 이렇게 생각합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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