세입자, 이행강제금 책임없지만 주거도중 철거될 수 있어
불법건축물 매입한다면, 해당지역 건축규제 확인해야
아파트 값이 많이 올랐습니다. 최근 가격이 하락세라고는 하지만, 그래도 아파트 가격이 많이 올라와 있는 건 사실입니다. 전세값도 마찬가지입니다. 때문에 집을 구하다보면 아파트에서 눈높이를 낮추는 곳이 있습니다. 바로 빌라나 다세대·다가구주택 등입니다.
비슷한 지역에 같은 값이라면 훨씬 넓은 집을 마련할 수 있고, 같은 면적의 집이라도 낮은 가격에 집을 구할 수 있습니다. 하지만 집을 살펴보다보면 어색한 부분들이 있습니다. 바로 발코니 부분입니다. 아파트에는 발코니 확장 부분 외에도 실외기실, 대피공간, 보일러실, 세탁공간을 위한 발코니 등의 공간이 있습니다.
하지만 빌라와 같은 주택은 방이 넓은 대신 이러한 공간들이 부족한 경우들이 많습니다. 집을 구할 때에는 짐이 있다보니 잘 눈에 띄지 않지만, 알고보면 불법으로 확장을 한 경우들도 있습니다. 집주인이라면 과태료를 내거나 행정조치를 받겠지만, 세입자라면 어떨까요? A씨와 B씨 역시 집 계약을 앞두고 불법건축물 문제로 계약여부를 저울질하고 있습니다.
A씨는 신혼 집으로 빌라를 전세로 알아보던 중 주변 시세보다 싸고 상태가 좋은 집이 매물을 발견하게 됐습니다. 준공된 지 2년이 조금 넘은 신축빌라라 상태도 좋았습니다. 신축 후 기존의 세입자가 한 번 있었고, 이번에 A씨가 들어가는 셈이 됐습니다.
문제는 발코니 불법 확장이었습니다. 시세보다 저렴한 이유도 발코니 확장을 불법으로 했고, 집주인이 이에 대한 벌금인 집주인이 내서라고 합니다. 혹시 이런 집에 전세로 입주할 경우 추후 다른 문제가 발생하지는 않을지, 또 다음 세입자를 구하기 어렵거나 문제가 생기지는 않을지 A씨는 궁금합니다.
B씨는 빌라를 매수하려고 하려다가 불법 건축물을 발견했습니다. 발코니쪽 보일러실을 불법으로 판넬지붕을 해서 공간을 만들어 놓은 상태입니다. 매도인은 이미 과태료를 3번 냈다고 하고, 주변의 빌라들도 대부분 이러한 구조라고 합니다.
B씨가 등기부등본을 떼 보니, 불법건축물이라는 내역 문구가 나옵니다. 이 경우 불법건축물인 판넬지붕 등 불법으로 만든 공간만 철거해버리면 될까요? 그리고 지금이라도 구청에 공식 신고하고 허가 받으면 안될까요?
[부동산 법률방]
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 주변 물건 시세보다 싼 빌라의 원인은 건축법 위반 리스크인 걸로 나타났네요. 발코니 불법 확장은 건축법에 위반된 건축물, 소위 ‘불법건축물’에 해당됩니다. 적법한 건축허가 및 신고 절차를 거치지 않고, 임의로 확장된 건축물의 해당부분에 대해서는 관할 구청으로부터 확장하기 전의 상태로 회복할 것을 계속 고지받게 됩니다. 이를 이행할 때까지 이행강제금이 부과됩니다. 이러한 점을 고려하지 않고 구매한다면, 경제적 손해를 입게 됩니다. 주의할 점은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라는 겁니다. 이행될 때까지 계속 나오는 행정수단입니다.
A씨처럼 구매하는 것이 아니라 불법건축물을 임차해 주거하는 경우에는 직접적인 이행강제금 부과의 책임이 없습니다. 하지만 아주 특별한 경우 관할 구청에서 직접 철거하거나 이주명령을 내리는 경우도 있습니다. 따라서 A씨는 건물의 구체적인 사실관계를 집주인, 공인중개사와 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
일반적으로 불법건축물의 문제를 해결할 수 있는 유일한 방법은 해당부분을 철거하는 것입니다. 건물을 부수고 다시 짓지 않는 이상, 계속하여 언제 어떻게 될지 모르는 불안한 상태에서 거주해야 합니다. A씨가 안정적인 주거를 원한다면 가급적 합법적인 건물을 구하시는 것이 좋을 듯 합니다.
B씨의 경우를 보겠습니다. 건물에 부속된 불법건축물에 대해 합법화하는 방법은 증축 허가를 받는 것입니다. 사안에 따라서 신고 대상이기도 합니다. 하지만 해당 건축물이 증축 허가를 받을 수 있을지 불투명합니다. B씨가 생각하시는 것처럼 쉽게 신고나 허가 받을 수 있는 건 아닐 수도 있고, 경우에 따라서는 해당 지역의 건축법상 제한에 따라 증축이 처음부터 불가능할 수도 있습니다. 해당지역 건축규제 등을 충분히 검토하신 후 결정하시길 바랍니다.
기본적으로 불법건축물은 철거의 대상입니다. 지금은 과태료 부과에 그치지만 향후 이행강제금(철거할 때까지 계속 부과되는 강제금)이 나올 수도 있습니다. 증축허가 대상인지 확인하지 않고 섣불리 구매하시면 나중에 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. B씨는 매입을 결정하시기 전에 충분히 검토하실 것을 권합니다.
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
불법건축물 매입한다면, 해당지역 건축규제 확인해야
아파트 값이 많이 올랐습니다. 최근 가격이 하락세라고는 하지만, 그래도 아파트 가격이 많이 올라와 있는 건 사실입니다. 전세값도 마찬가지입니다. 때문에 집을 구하다보면 아파트에서 눈높이를 낮추는 곳이 있습니다. 바로 빌라나 다세대·다가구주택 등입니다.
비슷한 지역에 같은 값이라면 훨씬 넓은 집을 마련할 수 있고, 같은 면적의 집이라도 낮은 가격에 집을 구할 수 있습니다. 하지만 집을 살펴보다보면 어색한 부분들이 있습니다. 바로 발코니 부분입니다. 아파트에는 발코니 확장 부분 외에도 실외기실, 대피공간, 보일러실, 세탁공간을 위한 발코니 등의 공간이 있습니다.
하지만 빌라와 같은 주택은 방이 넓은 대신 이러한 공간들이 부족한 경우들이 많습니다. 집을 구할 때에는 짐이 있다보니 잘 눈에 띄지 않지만, 알고보면 불법으로 확장을 한 경우들도 있습니다. 집주인이라면 과태료를 내거나 행정조치를 받겠지만, 세입자라면 어떨까요? A씨와 B씨 역시 집 계약을 앞두고 불법건축물 문제로 계약여부를 저울질하고 있습니다.
A씨는 신혼 집으로 빌라를 전세로 알아보던 중 주변 시세보다 싸고 상태가 좋은 집이 매물을 발견하게 됐습니다. 준공된 지 2년이 조금 넘은 신축빌라라 상태도 좋았습니다. 신축 후 기존의 세입자가 한 번 있었고, 이번에 A씨가 들어가는 셈이 됐습니다.
문제는 발코니 불법 확장이었습니다. 시세보다 저렴한 이유도 발코니 확장을 불법으로 했고, 집주인이 이에 대한 벌금인 집주인이 내서라고 합니다. 혹시 이런 집에 전세로 입주할 경우 추후 다른 문제가 발생하지는 않을지, 또 다음 세입자를 구하기 어렵거나 문제가 생기지는 않을지 A씨는 궁금합니다.
B씨는 빌라를 매수하려고 하려다가 불법 건축물을 발견했습니다. 발코니쪽 보일러실을 불법으로 판넬지붕을 해서 공간을 만들어 놓은 상태입니다. 매도인은 이미 과태료를 3번 냈다고 하고, 주변의 빌라들도 대부분 이러한 구조라고 합니다.
B씨가 등기부등본을 떼 보니, 불법건축물이라는 내역 문구가 나옵니다. 이 경우 불법건축물인 판넬지붕 등 불법으로 만든 공간만 철거해버리면 될까요? 그리고 지금이라도 구청에 공식 신고하고 허가 받으면 안될까요?
[부동산 법률방]
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 주변 물건 시세보다 싼 빌라의 원인은 건축법 위반 리스크인 걸로 나타났네요. 발코니 불법 확장은 건축법에 위반된 건축물, 소위 ‘불법건축물’에 해당됩니다. 적법한 건축허가 및 신고 절차를 거치지 않고, 임의로 확장된 건축물의 해당부분에 대해서는 관할 구청으로부터 확장하기 전의 상태로 회복할 것을 계속 고지받게 됩니다. 이를 이행할 때까지 이행강제금이 부과됩니다. 이러한 점을 고려하지 않고 구매한다면, 경제적 손해를 입게 됩니다. 주의할 점은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라는 겁니다. 이행될 때까지 계속 나오는 행정수단입니다.
A씨처럼 구매하는 것이 아니라 불법건축물을 임차해 주거하는 경우에는 직접적인 이행강제금 부과의 책임이 없습니다. 하지만 아주 특별한 경우 관할 구청에서 직접 철거하거나 이주명령을 내리는 경우도 있습니다. 따라서 A씨는 건물의 구체적인 사실관계를 집주인, 공인중개사와 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
일반적으로 불법건축물의 문제를 해결할 수 있는 유일한 방법은 해당부분을 철거하는 것입니다. 건물을 부수고 다시 짓지 않는 이상, 계속하여 언제 어떻게 될지 모르는 불안한 상태에서 거주해야 합니다. A씨가 안정적인 주거를 원한다면 가급적 합법적인 건물을 구하시는 것이 좋을 듯 합니다.
B씨의 경우를 보겠습니다. 건물에 부속된 불법건축물에 대해 합법화하는 방법은 증축 허가를 받는 것입니다. 사안에 따라서 신고 대상이기도 합니다. 하지만 해당 건축물이 증축 허가를 받을 수 있을지 불투명합니다. B씨가 생각하시는 것처럼 쉽게 신고나 허가 받을 수 있는 건 아닐 수도 있고, 경우에 따라서는 해당 지역의 건축법상 제한에 따라 증축이 처음부터 불가능할 수도 있습니다. 해당지역 건축규제 등을 충분히 검토하신 후 결정하시길 바랍니다.
기본적으로 불법건축물은 철거의 대상입니다. 지금은 과태료 부과에 그치지만 향후 이행강제금(철거할 때까지 계속 부과되는 강제금)이 나올 수도 있습니다. 증축허가 대상인지 확인하지 않고 섣불리 구매하시면 나중에 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. B씨는 매입을 결정하시기 전에 충분히 검토하실 것을 권합니다.
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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