"도시계획 보면 돈이 보입니다"

남관현 착한부동산연구소장
11일 한경 다산홀서 세미나



“도시계획을 면밀히 보면 투자할 곳이 보입니다.”

3일 만난 남관현 착한부동산연구소장(사진)은 “개발 호재는 어느 날 갑자기 생겨나지 않는다”며 이같이 말했다. 1990년대 후반부터 전국 지역별 도시계획을 분석하고 현장을 답사한 그가 내린 결론이다. 도시계획이란 도시기본계획과 생활권계획, 도시관리계획을 아우르는 말이다. 도시개발의 근간이 되기 때문에 지자체별로 주기적으로 수립한다. 서울을 3개의 도심과 5개의 광역중심으로 나눈 ‘2030플랜(서울도시기본계획)’이 대표적으로 알려진 도시계획이다.

남 소장은 “2017년 발표된 서울생활권계획엔 25개 자치구의 구체적인 개발 방향이 담겨 있다”며 “향후 지구단위계획을 세울 때 일종의 가이드라인 역할을 하기 때문에 투자자들도 꼼꼼히 들여다 볼 필요가 있다”고 말했다.

그는 생활권계획을 통해 향후 서울에서 연구개발(R&D) 인력이 집중될 곳을 미리 엿볼 수 있다고 강조한다. 고급 일자리가 들어서고 고소득 인력이 늘어날 지역들이다. 대표적인 곳이 홍릉과 양재 일대다. 남 소장은 “홍릉바이오허브는 앞으로 규모가 더 커질 예정이고 양재시민의숲 주변은 연구개발특구로 지정됐다”며 “양재동 주변은 2종 일반주거지의 허용 용적률이 종전 200%에서 350%까지 상향된다”고 말했다. 광운대역세권개발사업도 도시계획에서 미리 예고됐던 대형 호재라는 게 그의 설명이다. 남 소장은 “일대의 개발이 지구 중심에서 광역중심으로 틀이 바뀌면서 사업 또한 초대형으로 커졌다”며 “도시계획을 통해 지역의 발전 방향을 미리 엿보면 투자의 나침반으로 활용할 수 있다”고 강조했다.

투자할 땐 부동산 유형별로 접근법을 달리해야 한다는 게 그의 지론이다. 재개발구역에 투자하는 경우 새 아파트 단지가 들어섰을 때 입지 가치가 완전히 바뀔 만한 곳을 노려야 한다고 조언했다. 상가주택이라면 리모델링을 통해 상품가치를 끌어올리는 방법을 염두에 둬야 한다. 남 소장은 “노후한 지역엔 신축이나 리모델링 수요가 많다”며 “낡은 상가주택을 저렴하게 매입해 차익을 남기는 전략을 짜야 한다”고 말했다. 이때는 주변 호재의 영향을 벗어나지 않도록 역세권 반경 300m 안팎이 적당하다는 게 그의 주장이다.

아파트나 토지에 투자할 때도 도시계획 등 지자체별 개발계획 면밀히 들여다보라고 강조했다. 남 소장은 “상하수도기본계획에서 특정 지역의 상수도 용량이 급격히 커질 때는 주변에 택지가 들어서는 경우도 있다”며 “토지에 투자할 땐 이 같은 계획도 참고로 삼아야 한다”고 말했다.

3차까지 나온 철도망구축계획도 빼놓을 수 없는 지침서다. 수도권광역급행철도(GTX)와 신안산선 등 굵직한 철도망들의 밑그림이 여기서 그려지기 때문이다. 남 소장은 “국토교통부나 지자체의 중장기 예산 흐름과 철도망 계획을 맞춰보다 보면 어떤 노선이 먼저 개발될지 감을 잡을 수 있다”며 “구체화되는 단계에선 용역 공고가 나고 실시설계에선 역사별 출구 계획까지 나오기 때문에 폭넓게 손품을 팔아야 한다”고 강조했다.

남 소장은 이 같은 노하우를 오는 11일 ‘서울시 도시계획 분석을 통한 유망지역 선점 투자전략 세미나’에서 풀어낼 예정이다. 서울 중림동 한국경제신문 18층 다산홀에서 열리는 이날 행사는 한경닷컴과 REM이 주최한다. 착한부동산연구소가 주관하고, 한글공간이 후원한다. 자세한 내용은 한경부동산 홈페이지(land.hankyung.com)에서 확인할 수 있다. 참가비는 3만원이다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com