에어컨 설치관련, 주택임대차계약 특약사항 확인 필요
임차인끼리 사는 건물 정화조 역류…"임대인이 해결해야"
아열대로 변한 국내 날씨에 에어컨은 이제 필수가전이 되고 있습니다. 때문에 이사 갈 때마다 에어컨의 제거와 설치는 당연한 과정 중 하나가 됐습니다. 문제는 집이나 에어컨이 획일화된 게 아니다보니, 들어오는 사람과 나갈 사람 사이에 설치할 위치나 배관 구멍 등을 놓고 신경전이 있곤 합니다.
여름철에는 또 장마나 폭우가 오다보면 하수도나 정화조가 막혀서 넘치는 경우가 발생합니다. 위생상 문제도 크지만 비용 발생 문제도 큽니다. 임차인들은 이 경우 어떻게 조치를 취해야 할까요? 이번에는 여름철에 살펴봐야할 부동산 상식을 짚어드립니다.
A씨는 이사 왔을 당시 기존에 있던 에어컨을 중고로 값을 지불하고 그대로 사용했습니다. 때문에 설치 걱정없이 그대로 잘 사용했습니다. A씨는 이사를 가려고 합니다. 그런데 새로 들어올 세입자는 본인들이 따로 에어컨을 구매해서 사용할 것이라 합니다. 그래서 지금 에어컨을 이사를 가면서 이전 설치 하려고 합니다.
문제는 새로 들어올 분들이 같은 자리에 에어컨을 설치하지 않을 것 같아서입니다. 이 경우 A씨가 배관 구멍을 원상복구해야 하는 것일까요? A씨는 엄밀히 최초 에어컨 설치자도 아니고, 이전 세입자가 설치한 것입니다. 최근 집주인(임대인)도 바뀌었습니다. 새 집주인에게 배관 구멍 문제를 얘기하기도 애매한 상황입니다.
☞ 부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 에어컨 시설의 경우 주택임대차계약의 대상으로 할지, 별도의 특약조건으로 할지는 당사자인 임대인과 임차인 간 약정에 따릅니다. 에어컨은 주택과 일체를 이루어 함께 임대차계약의 목적이 되는 물건이 아니라 분리가 가능하기 때문입니다.
A씨의 경우 임대인과 전 임차인이 에어컨 설치와 철거, 실외기 구멍 등에 대해서 정한 계약관계가 현재 집주인과 글쓴이에게 그대로 적용될 것으로 보입니다. 따라서 최초로 에어컨을 설치한 전 임차인의 권리와 의무를 글쓴이께서 그대로 승계했으므로, 원상복구의 내용이 무엇인지 종전 임대인과 임차인에게 확인하는 것이 가장 바람직합니다.
하지만 종전 임대인과 임차인이 이에 관해 특별히 정한 것이 없을 수 있습니다. 임대차계약 체결 당시 주택 상태에서 변형이 생긴 부분은 계약이 종료된 후 변형 전 상태로 반환하는 것이 원칙입니다. 다만 에어컨과 같은 필수 가전기기를 설치하고자 할 때에는 반드시 실외기 구멍을 메울 필요는 없습니다. 실외기 벽을 뚫을 수밖에 없는 특수한 사정이 있거나, 신규임차인이 에어컨 설치할 때 기존 실외기 구멍을 그대로 사용할 수 있는 등의 사정이 있을 수 있습니다.
무엇보다 새롭게 바뀐 집주인에게 이런 사정을 하루라도 일찍 알리는 게 중요합니다. 협의할 수 있는 시간을 충분히 확보하시는 게 좋습니다.
B씨는 정화조 수리비 문제로 아랫집과 불편한 관계입니다. B씨는 2층의 연립주택에서 세입자로 살고 있습니다. 1층에는 두 세대 살고, B씨는 2층 전체를 쓰고 있습니다. 최근 1층 정화조가 문제가 생겨서 물이 역류해 올라왔습니다.
집주인(임대인) 분은 사는 사람끼리 고치라는 식으로 말하길래 저는 해줄 이유가 없다고 반박을 했습니다. 전문가가 와서 검사해봐야 문제점을 알겠지만 입주한지 1년도 안됐고, 무엇보다 임차인들끼리 정화조 수리를 알아서 하는게 맞나요?
☞ 박 변호사입니다. 정화조 수리에 관한 임차인의 책임에 대해서 질문입니다. 임대인과 임차인의 관계에 있어, 임대인은 임차인이 부동산의 용법에 맞게 사용하게 하고 수익(이익을 얻는 것, 주거용 부동산이라면 잘 생활할 수 있게 하는 것)하게 할 의무가 있습니다(임대인의 사용수익의무).
따라서 임차인이 보통 정도의 주의를 기울여서 생활하다가 발생한 부동산 기타 시설물의 하자에 대해서는 임대인이 수선할 의무가 있습니다. 다만 형광등 같이 당연히 소모되는 물건을 교체하는 경우 등 소규모의 수선의무는 실제 사용하는 임차인에게 있습니다.
B씨와 같이 정화조가 역류하는 정도의 하자는 특별히 임차인들이 용법에 맞지 않는 사용을 했다는 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 수선의무를 부담하여야 하는 영역으로 보입니다. 임차인끼리 비용을 부담해 처리할 문제는 아닌 것으로 보입니다. 임대인에게 얼른 고쳐 달라고 주장하면서, 임차인의 권리를 강력히 행사해도 됩니다.
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
임차인끼리 사는 건물 정화조 역류…"임대인이 해결해야"
아열대로 변한 국내 날씨에 에어컨은 이제 필수가전이 되고 있습니다. 때문에 이사 갈 때마다 에어컨의 제거와 설치는 당연한 과정 중 하나가 됐습니다. 문제는 집이나 에어컨이 획일화된 게 아니다보니, 들어오는 사람과 나갈 사람 사이에 설치할 위치나 배관 구멍 등을 놓고 신경전이 있곤 합니다.
여름철에는 또 장마나 폭우가 오다보면 하수도나 정화조가 막혀서 넘치는 경우가 발생합니다. 위생상 문제도 크지만 비용 발생 문제도 큽니다. 임차인들은 이 경우 어떻게 조치를 취해야 할까요? 이번에는 여름철에 살펴봐야할 부동산 상식을 짚어드립니다.
A씨는 이사 왔을 당시 기존에 있던 에어컨을 중고로 값을 지불하고 그대로 사용했습니다. 때문에 설치 걱정없이 그대로 잘 사용했습니다. A씨는 이사를 가려고 합니다. 그런데 새로 들어올 세입자는 본인들이 따로 에어컨을 구매해서 사용할 것이라 합니다. 그래서 지금 에어컨을 이사를 가면서 이전 설치 하려고 합니다.
문제는 새로 들어올 분들이 같은 자리에 에어컨을 설치하지 않을 것 같아서입니다. 이 경우 A씨가 배관 구멍을 원상복구해야 하는 것일까요? A씨는 엄밀히 최초 에어컨 설치자도 아니고, 이전 세입자가 설치한 것입니다. 최근 집주인(임대인)도 바뀌었습니다. 새 집주인에게 배관 구멍 문제를 얘기하기도 애매한 상황입니다.
☞ 부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 에어컨 시설의 경우 주택임대차계약의 대상으로 할지, 별도의 특약조건으로 할지는 당사자인 임대인과 임차인 간 약정에 따릅니다. 에어컨은 주택과 일체를 이루어 함께 임대차계약의 목적이 되는 물건이 아니라 분리가 가능하기 때문입니다.
A씨의 경우 임대인과 전 임차인이 에어컨 설치와 철거, 실외기 구멍 등에 대해서 정한 계약관계가 현재 집주인과 글쓴이에게 그대로 적용될 것으로 보입니다. 따라서 최초로 에어컨을 설치한 전 임차인의 권리와 의무를 글쓴이께서 그대로 승계했으므로, 원상복구의 내용이 무엇인지 종전 임대인과 임차인에게 확인하는 것이 가장 바람직합니다.
하지만 종전 임대인과 임차인이 이에 관해 특별히 정한 것이 없을 수 있습니다. 임대차계약 체결 당시 주택 상태에서 변형이 생긴 부분은 계약이 종료된 후 변형 전 상태로 반환하는 것이 원칙입니다. 다만 에어컨과 같은 필수 가전기기를 설치하고자 할 때에는 반드시 실외기 구멍을 메울 필요는 없습니다. 실외기 벽을 뚫을 수밖에 없는 특수한 사정이 있거나, 신규임차인이 에어컨 설치할 때 기존 실외기 구멍을 그대로 사용할 수 있는 등의 사정이 있을 수 있습니다.
무엇보다 새롭게 바뀐 집주인에게 이런 사정을 하루라도 일찍 알리는 게 중요합니다. 협의할 수 있는 시간을 충분히 확보하시는 게 좋습니다.
B씨는 정화조 수리비 문제로 아랫집과 불편한 관계입니다. B씨는 2층의 연립주택에서 세입자로 살고 있습니다. 1층에는 두 세대 살고, B씨는 2층 전체를 쓰고 있습니다. 최근 1층 정화조가 문제가 생겨서 물이 역류해 올라왔습니다.
집주인(임대인) 분은 사는 사람끼리 고치라는 식으로 말하길래 저는 해줄 이유가 없다고 반박을 했습니다. 전문가가 와서 검사해봐야 문제점을 알겠지만 입주한지 1년도 안됐고, 무엇보다 임차인들끼리 정화조 수리를 알아서 하는게 맞나요?
☞ 박 변호사입니다. 정화조 수리에 관한 임차인의 책임에 대해서 질문입니다. 임대인과 임차인의 관계에 있어, 임대인은 임차인이 부동산의 용법에 맞게 사용하게 하고 수익(이익을 얻는 것, 주거용 부동산이라면 잘 생활할 수 있게 하는 것)하게 할 의무가 있습니다(임대인의 사용수익의무).
따라서 임차인이 보통 정도의 주의를 기울여서 생활하다가 발생한 부동산 기타 시설물의 하자에 대해서는 임대인이 수선할 의무가 있습니다. 다만 형광등 같이 당연히 소모되는 물건을 교체하는 경우 등 소규모의 수선의무는 실제 사용하는 임차인에게 있습니다.
B씨와 같이 정화조가 역류하는 정도의 하자는 특별히 임차인들이 용법에 맞지 않는 사용을 했다는 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 수선의무를 부담하여야 하는 영역으로 보입니다. 임차인끼리 비용을 부담해 처리할 문제는 아닌 것으로 보입니다. 임대인에게 얼른 고쳐 달라고 주장하면서, 임차인의 권리를 강력히 행사해도 됩니다.
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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